Zdravko Vladanović, predsjednik Udruge predstavnika suvlasnika stambenih zgrada grada Zagreba, govori o novom zakonu o upravljanju i održavanju zgrada koji stupa na snagu 1. siječnja 2025.

Ove godine, 21. veljače, hrvatskim građanima i građankama predstavljen je novi Prijedlog zakona o upravljanju i održavanju zgrada. Takav prijedlog je dobrodošao jer je prije njega tražena stopostotna suglasnost stanara potrebna za intervencije na zgradi, što je dovelo do brojnih oronulih višekatnica u gradovima diljem Hrvatske. Tadašnji prijedlog donio je brojne pogodnosti za stanare i ukinuo stopostotnu potrebnu suglasnost tako što je uveo stupnjevanje različitih intervencija na zgradi i time stupnjevanje omjera većine.

Već je tada u razgovoru za Zagreb News Zdravko Vladanović, predsjednik Udruge predstavnika suvlasnika stambenih zgrada grada Zagreba (UPRSSZG), bio podosta optimističan oko promjena. Zakon nije bio savršen, ali je bio veliki korak u jako dobrom smjeru. Sada je izašla revidirana inačica novog zakona koja je prošla cjelokupnu proceduru i stupit će na snagu prvog siječnja iduće godine. Za Vladanovića novi zakon ima i dobre i loše strane, ali jedna jako bitna tema – tema kratkoročnog najma – konačno je obrađena na adekvatan način. Ona vrlo često utječe na kvalitetu života u zgradama, ali i na smanjenje raspoloživog stambenog fonda za dugoročan najam, što je već u nekoliko glavnih gradova diljem Europe dovelo do eksplozije cijena dugoročnog najma.

„Ta je pojava zahvatila brojne velike europske gradove, poput Barcelone, i ima tendenciju rasta i širenja. Tome pridonose negativni trendovi demografskih kretanja, suvremeni način života, uznapredovala tehničko-tehnološka dostignuća, geopolitička kretanja. Sve je to već odavno zahvatilo i hrvatske gradove, a ponajviše Zagreb i gradove u primorskom dijelu Hrvatske gdje je turizam došao do jedne točke na kojoj se mora zastati i dobro promisliti kako dalje. Prema članku 31. predloženog zakona, vlasniku stana koji namjerava koristiti stan za kratkoročni najam i/ili najam za radnike potrebna je prethodna pisana suglasnost kvalificirane većine suvlasnika uz dodatan uvjet da suglasnost obvezno moraju dati i vlasnici stanova čiji zidovi, podovi ili stropovi graniče s njegovim stanom. Ministarstvo je i u ovom dijelu usvojilo sugestije Udruge predstavnika suvlasnika stambenih zgrada grada Zagreba“, rekao je Vladanović za ZagrebNews.

O tom problemu i toj soluciji su članovi UPRSSZG-a još govorili na okruglom stolu Hrvatske gospodarske komore održanom 4. travnja ove godine. Ali Vladino usvajanje prijedloga prema Vladanoviću „ovdje ne smije stati“. Zbog činjenica da stavka nije retroaktivna, suvlasnici stambenih zgrada koji će krenuti s takozvanom „apartmanizacijom“ nakon 1. siječnja 2025. bit će u nepovoljnijem zakonskom položaju od onih koji su s time krenuli u trenutno puno povoljnijim uvjetima. Vladanović predlaže da se „ponudi dopunsko rješenje iz područja turizma i gospodarstva i na taj način obveže postojeće kratkoročne iznajmljivače da barem jednom godišnje prođu kontrolu suvlasničke zajednice u davanju suglasnosti’’.

„Na ovaj bi se način u kratkom razdoblju izjednačile ove dvije kategorije i otklonila diskriminacija. Svi kratkoročni iznajmljivači moraju znati da će njihovo poslovno ponašanje biti podložno kontroli. Oni koji će upravljanje procesom najma prepustiti stihiji i najmoprimcu ostaviti na volju kako će se ponašati, onda će taj poslovni pothvat suvlasnici zgrade sankcionirati uskratom pisane suglasnosti za neko određeno razdoblje. Ako bi se to ponovilo, suvlasnici donose odluku uskrate za višegodišnje razdoblje. Dakle, ovakvim se rješenjem izbjegava izravna retroaktivna primjena zakona te se građanima omogućava ostvarenje načela pravne sigurnosti“, dodao je Vladanović.

Vladanović naglašava da će provođenje Zakona o upravljanju i održavanju zgrada i dalje ovisiti o predstavnicima suvlasnika stanara. Oni će morati imati minimalno znanje o svom poslu i puno volje za njegovo obavljanje, tek tada će novi zakon imati smisla te će njegovi učinci postati vidljivi. Pritom Vladanovića najviše brine nedostatak kulturne nadogradnje kroz koju stanari prolaze jer „nije isto živjeti u kući ili u zgradi“. Bonton i obaveze su potpuno drugačije i stanarima će se morati pojasniti kako se po pitanju zgrade radi o zajedničkoj imovini. No to nije jedini problem.

„Osiguranje ovim zakonskim tekstom nije dobilo nikakve promjene. Suvlasnici su putem upravitelja obvezni osigurati zajedničke dijelove zgrade od osnovnih rizika, no ostaje otvoreno pitanje osiguranje posebnih dijelova zgrade, odnosno stanova. Ministarstvo smatra da to treba ostati fakultativno i o tome odluku donosi svaki vlasnik stana zasebno. Smatramo da to nije ispravno rješenje jer se s ovako niskom razinom svijesti nećemo izdignuti iznad 10% osiguranih stanova. Postavljamo pitanje zašto vlasnici automobila moraju ugovarati obvezno osiguranje? U čemu se razlikuje šteta na automobilu u odnosu na štetu koja nastaje u požaru, pri čemu od požara nastradaju stanovi susjeda s viših katova? Tko će nadoknaditi štetu vlasniku i vlasnicima stanova ispod stana u kojem se dogodila poplava uslijed nekontroliranog puknuća crijeva od perilice? Uglavnom prevladava mišljenje da će se to platiti iz zajedničke pričuve. No trebamo znati da to nije moguće jer se radi o šteti koja nije obuhvaćena policom osiguranja zgrade“, zaključio je Vladanović.