Mnogi su građani već odavno krenuli u samoobnovu, a s obzirom na to da je od razornih potresa proteklo puno vremena, vjerojatno se može očekivati da će se njihov broj znatno povećati i da će samoobnova i dalje ostati dominantan model obnove. Stoga je Business&Banking istražio kako su se banke pripremile na tu situaciju, jesu li uvele brze namjenske kredite, posebice kada je riječ o višestambenim zgradama, ali i kakva su iskustva onih koji su putem kredita svoje zgrade obnovili i sada čekaju povrat troškova.

Jedan od oblika financiranja samoobnove višestambenih zgrada, a koji je postojao i u izvornoj verziji Zakona o obnovi, otvorio je mogućnost suvlasnicima da preko upravitelja zgrade uzmu kredit od banke i s tim novcem krenu u obnovu. Pritom rate kredita suvlasnici iz pričuve otplaćuju isključivo sami. Zakonom je propisano da po završetku radova, kad nadzorni inženjer napravi završno izvješće, suvlasnici stječu pravo na povrat opravdanih troškova. U tu svrhu cjelokupnu dokumentaciju (ugovore, račune i podatke o tijeku radova) predaju u Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine i podnose zahtjev da im se odobri povrat uloženih sredstava. Suvlasnicima se refundira samo glavnica kredita, ali ne i kamata. Naime, kamata se ne smatra opravdanim troškom, već samo radovi i materijal. Na taj oblik financiranja samoobnove imaju pravo višestambene zgrade sa žutom i crvenom naljepnicom, a obnova može biti konstrukcijska ili cjelovita. Cjelovita obnova moguća je samo za zgrade koje su pojedinačno zaštićene kao kulturno dobro, a većina njih nema tu kvalifikaciju te im je moguće refundirati samo troškove za konstrukcijsku obnovu. U Ministarstvu ne postoje podaci o tome koliko se suvlasnika višestambenih zgrada odlučilo za taj oblik financiranja samoobnove, kao ni koliko je takvih zgrada do sada obnovljeno jer o tomu ne vode posebnu evidenciju. Povrat opravdanih troškova isplaćuje se iz Fonda za obnovu ili Središnjeg državnog ureda za obnovu i stambeno zbrinjavanje kada je riječ o području od posebne državne skrbi.

Cjelovita obnova moguća je samo za zgrade koje su pojedinačno zaštićene kao kulturno dobro, a većina ih nema tu kvalifikaciju te im je moguće refundirati samo troškove za konstrukcijsku obnovu. FOTO: Sanjin Strukic/PIXSELL

 “Krenuli smo u organiziranje obnove i prije nego što je Zakon bio izglasan, već u proljeće 2020., i u tu smo svrhu podignuli kredit”, kazao je za Business & Banking jedan od suvlasnika višestambene zgrade sa žutom naljepnicom. Objasnio je cijeli proces samoobnove svoje zgrade: “Bili smo svjesni da se može dogoditi još potresa i da nemamo vremena za čekanje jer je zgrada bila prilično oštećena. Popucalo je dosta zidova te smo se odlučili na konstrukcijsku samoobnovu i već do petrinjskog potresa imali smo pojačane ključne, najosjetljivije dijelove zgrade. Da to nismo imali, bojim se da bi u tom potresu pola zgrade bilo porušeno. Ako znamo da živimo u trusnom području, nema se što čekati, mora se odmah reagirati, a samoobnova je u tom segmentu dobra i preporučio bih je svima. Uzeli smo maksimalno dopušteni kredit, a uvjet banke tada je bio da mjesečna rata za otplatu ne smije biti veća od 25 kuna po četvornom metru za svakog suvlasnika. Sada smo predali zahtjev Ministarstvu za povrat svih opravdanih troškova koji su Zakonom propisani za konstrukcijsku obnovu. Ostale radove ćemo sami platiti.”

B&B je istražio kako su se banke prilagodile toj situaciji, jesu li uvele namjenske kredite za samoobnovu i jesu li i kako olakšale i ubrzale procedure za odobravanje takvih zahtjeva. Dok je dio banaka kreirao nove vrste kredita za suvlasnike zgrada i ostale oštećene nekretnine, druge u redovitoj ponudi kredita za građane nude povoljne akcije, a neke su se i same uključile u obnovu, posebice na Baniji.

Ivana Šimunić, direktorica Direkcije za upravljanje proizvodima za građanstvo u Erste banci, kaže da imaju posebnu ponudu stambenih kredita za obnovu. FOTO: Saša Zinaja/NFOTO

Erste&Steiermärkische Bank je za građane oblikovala posebnu ponudu stambenih kredita za obnovu nekretnina oštećenih u potresima na području Grada Zagreba, Krapinsko-zagorske, Zagrebačke, Karlovačke i Sisačko-moslavačke županije. Kredit je moguće koristiti za izgradnju, dogradnju, rekonstrukciju te dovršenje i održavanje stambenog prostora oštećenog u potresu. Od dokumentacije kojom se dokazuje oštećenost nekretnine u potresu, potrebno je dostaviti fotografiju naljepnice koja označava status uporabljivosti nekretnine ili nalaz statičara. Svi krediti vezani su uz valutnu klauzulu u euru, a mogu biti hipotekarni ili bez hipoteke. Kredite je moguće realizirati uz fiksnu i kombiniranu kamatnu stopu, od 2,15 do 2,25 posto, i s rokom otplate od tri do 30 godina. Erste banka je ostvarila i poslovnu suradnju s Gradom Zagrebom gdje Grad nudi mogućnost subvencioniranja kamatne stope od dva posto prvih deset godina otplate kredita za nekretnine oštećene na području Zagreba.

 “Kada je riječ o većim projektima, u Erste banci građanima su na raspolaganju investicijski krediti za ulaganje u adaptaciju, odnosno obnovu u zajedničkim dijelovima postojećih višestambenih zgrada. Iznos kredita isplaćuje se na transakcijski račun izvođača radova na temelju faktura ovjerenih od nadzornog organa ovlaštenog od banke. Rok otplate je do 12 godina, uz mogućnost počeka do 24 mjeseca. Predviđeno je da predstavnik suvlasnika zgrade u ime suvlasnika upućuje upravitelju zahtjev za investicijom. Upravitelj potom izrađuje troškovnik za zgradu, prikuplja ponude izvođača radova, izvršava odabir izvođača radova te u pisanom obliku obavještava banku. Upravitelj mora ishoditi i pisanu suglasnost suvlasnika (najmanje 65 posto) za izvođenje radova na stambenoj zgradi i potrebu povećanja iznosa zajedničke pričuve. Važan kriterij je i izvješće o financijskom poslovanju stambene zgrade za prethodne tri godine koje dokazuje da je na račun zajedničke pričuve redovito uplaćivano najmanje 70 posto zaduženog iznosa pričuve. Uvjete pod kojima se kreditiraju takvi projekti nije moguće generalizirati s obzirom na veliki broj specifičnosti, svaki se slučaj analizira pojedinačno te se prema njima definiraju uvjeti financiranja”, kazala je za B&B Ivana Šimunić, direktorica Direkcije za upravljanje proizvodima za građanstvo u Erste banci.

 Na potrebe tržišta vezane uz razarajuće potrese reagirala je i OTP banka te je kreirala nove vrste namjenskih kredita za konstrukcijsku samoobnovu višestambenih zgrada. “Nove karakteristike tih kredita u odnosu na postojeće standardne kredite za suvlasnike zgrada su povećanje maksimalnog iznosa i roka otplate te, što je najvažnije, kod modela samoobnove kredit se stavlja u otplatu tek nakon umanjenja glavnice sa sredstvima uplaćenima iz Fonda za obnovu. Prilikom kreiranja novog proizvoda imali smo u vidu i socijalnu notu te vrste proizvoda, s obzirom na tešku situaciju suvlasnika zgrada. Banka je za cilj imala da se suvlasnici zgrada ne opterete velikim povećanjem pričuve, već će se ista povećati, razmjerno potrebi, za otplatu preostale glavnice kredita, a nakon umanjenja inicijalne sredstvima iz Fonda za obnovu. Želim naglasiti i da je OTP banka u razdoblju od 2020. godine do danas odobrila 130 kreditnih zahtjeva koji se odnose na nekonstrukcijsku obnovu stambenih zgrada oštećenih potresom na području Grada Zagreba, Zagrebačke županije i Sisačko-moslavačke županije”, kazao je za B&B Zvonimir Vitlov, viši direktor Direkcije za mikro i malo poduzetništvo OTP banke.

Na upit B&B-a iz Privredne banke Zagreb kratko su odgovorili da ta banka ima u ponudi model kreditiranja suvlasnika stambenih zgrada s namjenom obnove nakon potresa te da su protekle godine zabilježili rast broja takvih zahtjeva.

‘Kredit se stavlja u otplatu tek nakon umanjenja glavnice sredstvima uplaćenima iz Fonda za obnovu’, kaže Vitlov

Kad je riječ o Sberbanku, on u ponudi nema posebnu vrstu kredita koji bi se koristili u svrhu obnove stambenih objekata u potresom pogođenim područjima. No ta banka u redovnoj ponudi kredita za građane ima često povoljne uvjete – odnosno akcije koje uključuju i brzi proces rješavanja zahtjeva – a koje se može zatražiti i u svrhu obnove potresom oštećenih stambenih objekata.

Nisu sve banke kreirale posebne kreditne aranžmane, ali su se neke od njih aktivno uključile u obnovu oštećenih zgrada, posebice na Baniji. Nakon petrinjskog potresa Raiffeisen banka se odlučila na drugačiji model pomoći. Dio njihova tima otišao je na teren u Petrinju i Žažinu, razgovarali su sa stradalim stanovništvom i predstavnicima lokalne vlasti i pitali ih koju ustanovu žele da im banka obnovi. Odluka je pala na Dječji vrtić Petrinjčica u centru Petrinje i ambulantu u Žažini. Istovremeno, drugi dio tima krenuo je u internu kampanju prikupljanja novca za obnovu. Budući da je RBA Grupa prisutna u gotovo svim državama srednjoistočne Europe, pozvali su sve svoje kolege da doniraju za obnovu. Tako su na kraju za vrtić Petrinjčica donirali oko dva milijuna kuna, a vrtić je otvoren u rujnu prošle godine. Za krovište ambulante u Žažini utrošeno je oko 200 tisuća kuna, a ambulanta je također krenula s radom.

Programi koji će u obnovu uključiti zelene zgrade

Business&Banking doznaje da se u Ministarstvu prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine pripremaju programi koji će u obnovu uključiti i zelene zgrade, a koje prema Zakonu o obnovi nisu obuhvaćene konstrukcijskom ili cjelovitom obnovom. Ti se programi još razrađuju, ali ključna platforma je već donesena. Ona ide u smjeru toga da će zelene zgrade također dobiti priliku za obnovu, i to kroz Nacionalni plan oporavka i otpornosti 2021.- 2026. Riječ je o europskim višenamjenskim sredstvima za oporavak gospodarstva, od kojih je dio predviđen za protupotresno pojačanje i energetsku učinkovitost zgrada.