Samo nekoliko tjedana prije otvaranja najmodernijeg stadiona u Hrvatskoj, osječkog Pampasa, Nacional je došao u posjed opsežne dokumentacije koja budi izuzetno ozbiljnu sumnju da je bivši osječki gradonačelnik Ivica Vrkić u suradnji sa Željkom Uhlirom, danas aktualnim državnim tajnikom u Ministarstvu prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, smišljeno oštetio gradski proračun u Osijeku za najmanje milijun eura. Sve se to odvilo očito u pomno osmišljenoj operaciji ulagivanja mađarskim investitorima, poslovnoj kliki bliskoj mađarskom premijeru Viktoru Orbánu, u osječki nogometni klub Osijek, kako bi im se na štetu grada dodatno olakšala investicija u izgradnju lokalnog nogometnog stadiona s pratećim sadržajima, koja već dulje privlači pozornost javnosti.

Dokumenti u posjedu Nacionala otkrivaju nove kontroverze oko projekta izgradnje stadiona navodno vrijednog oko 60 milijuna eura. Dokumentacija ujedno pokazuje kako postoji opravdana sumnja da je cijeli projekt posložen tako da javni sektor bude u funkciji mađarskog investitora i da se vrijednost javne imovine manipulacijom “pokloni” investitorima u stadion Pampas.

Bivši osječki gradonačelnik Ivica Vrkić (desno) s vlasnikom nogometnog kluba Osijek, jednim od najbogatijih Mađara Lőrincom Mészárosem. FOTO: Marko Mrkonjic/PIXSELL

Dokumentacija u posjedu Nacionala u središte priče dubioznog pomaganja mađarskom investitoru smješta tadašnjeg osječkog gradonačelnika Ivicu Vrkića i aktualnog državnog tajnika u Ministarstvu prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine Željka Uhlira. Ona pokazuje da je Vrkić iz neobjašnjivih razloga, nakon dvije neovisne procjene zemljišta na kojem je danas već dovršen stadion Pampas, naručio treću koju je sa svojim kolegom odradio baš Željko Uhlir.

Problem za Vrkića i Uhlira leži u činjenici da je zemljište koje je Grad prodao mađarskim investitorima, odnosno NK Osijeku, prvo procijenjeno na 6,6 milijuna tadašnjih kuna da bi potom ta procjena bila proglašena nezakonitom te je od iste pravne osobe zatražena nova procjena, kojom je potom zemljište procijenjeno na devet milijuna kuna. Međutim, gradonačelnik Vrkić i njegovi suradnici i tu su procjenu proglasili nezakonitom te su uz odobrenje Gradskog vijeća zatražili treću procjenu koju su učinili ovlašteni sudski procjenitelji iz Zagreba Tomislav Perković i današnji državni tajnik Željko Uhlir.

Perković i Uhlir procijenili su zemljište od 155 tisuća četvornih metara na 877 tisuća kuna ili deset puta manje od dviju procjena koje su gradonačelnik Ivica Vrkić i njegovi suradnici prvo naručili, a potom proglasili nezakonitima.

Nakon što su Perković i Uhlir predali procjenu za gradsko zemljište od 877 tisuća kuna ili 5,65 kuna po četvornom metru, Vrkić, posebno Procjeniteljsko povjerenstvo Grada Osijeka i Gradsko vijeće prihvatili su tu procjenu te je u ožujku 2017. izglasana prodaja zemljišta po navedenoj cijeni. Treba napomenuti da je samo dvije godine kasnije Grad Osijek prodao parcelu koja graniči s onom na kojoj se danas nalazi novi stadion, i to za 218 tisuća eura. Riječ je o parceli od 24.688 četvornih metara, što znači da cijena po četvornom metru iznosi 8,85 eura ili 12 puta više od cijene koju je Grad Osijek dobio za parcelu prodanu NK Osijeku i mađarskim investitorima. Da je to zemljište prodano po cijeni od 8,85 eura po četvornom metru, Osijek bi dobio 1,3 milijuna eura, dok je ovako dobio 116 tisuća eura. Ta cijena je ipak nešto veća od one koju su procijenili u prve dvije službene procjene koje je zatražio Grad Osijek, a koje su iznosile 6,9 milijuna i devet milijuna kuna. Ako bi se u obzir uzela druga procjena, to znači da je zbog odluke gradonačelnika Vrkića i njegovih suradnika Osijek izgubio nešto više od osam milijuna kuna.

Aktualni državni tajnik u Ministarstvu prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine Željko Uhlir 2017. godine radio je procjenu zemljišta na kojem se danas nalazi novi stadion NK Osijek. FOTO: Branislav Babic/PIXSELL

Tako je okončana priča oko gradskog zemljišta koja je krenula kada su se iz NK Osijeka obratili Gradu Osijeku s namjerom kupnje zemljišta na području Pampasa. Pismo namjere je poslano u siječnju 2017. godine i u njemu su investitori najavili da su spremni izgraditi “kamp i stadion prvenstveno za potrebe škole nogometa NK Osijeka”. Istovremeno je NK Osijek izrazio spremnost za ulaganje do 60 milijuna kuna u projekt koji je trebao sadržavati osam do 10 terena za trening, nogometni stadion, svlačionice, wellness centar, lječilišni centar, ugostiteljske sadržaje, mali hotel i mnoge druge popratne komercijalne sadržaje koji će donijeti prihode vlasniku stadiona.

Nacionalov izvor tvrdi kako je iz prakse i prosječnih podataka okončanih investicija poznato da gradivo zemljište u ruralnim područjima iznosi između osam i deset posto ukupne vrijednosti investicije, a u urbanim područjima to iznosi između deset i čak 30 posto ukupne vrijednosti investicije, što ovisi o namjeni, dostupnoj infrastrukturi, položaju zemljišta i drugim faktorima. Ono što je ovdje zanimljivo jest da odluka da se zemljište proda po cijeni od 877 tisuća kuna znači da udio vrijednosti građevinskog zemljišta u cijeloj investiciji iznosi 1,5 posto ukupne investicije od prvotno najavljenih 60 milijuna kuna. Međutim, u posljednjim medijskim izvještajima iz Osijeka kao konačna vrijednost mađarskih ulaganja u stadion Pampas spominje se čak 60 milijuna eura, a ako je ta svota točna, to bi značilo da cijena zemljišta iznosi tek 0,19 posto ukupne investicije.

To je tek dio sumnjivih okolnosti koje su dovele do prodaje zemljišta mađarskim investitorima za 877 tisuća kuna, odnosno, 0,75 eura po četvornom metru. Naime, svaka studija procjene pojedinog zemljišta sadrži i procjene vrijednosti sličnih zemljišta. Ono što je u ovom slučaju zanimljivo jest da su procjenitelji tvrtke Centar akcija d.o.o. Tomislav Perković i Željko Uhlir usporedili zemljište u Osijeku od 155 tisuća četvornih metara sa zemljištima u Varaždinu i Svetoj Nedjelji. U Varaždinu su tako našli dvije čestice veličine otprilike četiri tisuće četvornih metara koje se nalaze u poplavnom području u slučaju havarije varaždinske hidroelektrane.

Dakle, aktualni državni tajnik Željko Uhlir i njegov kolega uspoređivali su zemljište koje se praktički nalazi u centru Osijeka sa zemljištem koje služi kao alternativa u slučaju kvara hidroelektrane nakon kojeg bi zemljište bilo poplavljeno. Uz to, na varaždinskim česticama prolazi i dalekovod od 110 kV te se nalaze u zaštitnom koridoru tog dalekovoda, što znači da je gradnja na tom zemljištu nemoguća. Slična je situacija i sa zemljištem u Svetoj Nedjelji od 7248 četvornih metara koje presijecaju dva dalekovoda od 110 kV zbog kojih je upitna mogućnost gradnje s obzirom na zaštitni koridor dalekovoda. Očito je da sve odabrane parcele imaju ozbiljne terete pa čak i netko tko nije upućen u sve pravilnike i zakone koji se moraju poštovati prilikom procjena zemljišta, može primijetiti da se navedena zemljišta u Varaždinu i Sv. Nedjelji ni po čemu ne mogu usporediti sa zemljištem na Pampasu, koje je idealno za komercijalnu djelatnost s obzirom na blizinu centra Osijeka, dostupnost infrastrukture i blizinu prometnih pravaca.

Nacional je u posjedu opsežne dokumentacije, ali i sporne procjene zemljišta na osječkom Pampasu koja je 2017. procijenjena na 877 tisuća kuna. FOTO: Nacional

Perković i Uhlir u svom elaboratu navode da su te čestice izabrane jer se nalaze u zoni rekreacije, kao i zemljište u Osijeku, ali u Osijeku je na čestici od 155 tisuća četvornih metara dozvoljena gradnja, dok se čestice od 2000 i 7000 kvadrata u Varaždinu i Sv. Nedjelji nalaze u poplavnoj zoni i zoni zaštitnog koridora dalekovoda pa ih je nemoguće iskoristiti u komercijalne svrhe. U elaboratu se navodi da su Varaždin i Sv. Nedjelja izabrani jer su to jedinice lokalne samouprave koje imaju sličan stupanj razvijenosti Osijeku, a autori su 2017. koristili podatke iz 2012. godine.

Nacionalov izvor tvrdi da cijena zemljišta nema veze s indeksom razvijenosti jedinice lokalne samouprave i da je to još jedna od izmišljotina kojima se rušila cijena zemljišta koje je kasnije prodano mađarskim investitorima. Sve to, navodi isti izvor, dovodi do zaključka da se namjerno išlo s rušenjem cijene zemljišta kako bi se pogodovalo mađarskim investitorima, kojima je atraktivno zemljište prodano po cijeni po kojoj se u Osijeku ne može kupiti ni poljoprivredno zemljište, a da zbog štete od oko osam milijuna kuna do danas nitko nije odgovarao.

I dok se Vekić na prošlim izborima nije kandidirao za drugi gradonačelnički mandat, Željko Uhlir u međuvremenu je postao državni tajnik u Ministarstvu graditeljstva, dok su mađarski investitori projekt najmodernijeg hrvatskog stadiona polako priveli kraju. Otvaranje bi trebalo biti u idućih nekoliko mjeseci, a stadion će imati kapacitet od 13.000 gledatelja s mogućnosti proširenja na 14.500 sjedećih mjesta. Novi stadion imat će teretanu, restoran i kuhinju, ali i pritvor u koji će policija privoditi huligane ako dođe do incidenata.

Ispod terena instalirani su najmoderniji sistemi grijanja i navodnjavanja. Na zapadnoj tribini ubačeni su smještajni kapaciteti za igrače, a stadion će imati trening kamp, sve popratne sadržaje za treninge i utakmice prvog tima i omladinske škole, moderne prostorije po najvišim standardima UEFA-e i FIFA-e. Sam stadion neće nositi ime Pampas, već će mu službeno ime biti Opus Arena, po glavnom sponzoru mađarskoj tvrtki Opus Global koja je u vlasništvu najbogatijeg Mađara Lőrinca Mészárosa.

REAKCIJA: ‘Procjembeni elaborat društva Centar akcija d.o.o. i Željka Uhlira ocijenjen je bez greške od stručnog procjeniteljskog povjerenstva Grada Osijeka’

Poštovani g. Jelinić,

Obraćam Vam se u zastupanju svoje stranke, g. Željka Uhlira te ovim putem, nastavno na Vaš dopis od 2.5.2023., ispravljam prethodno podneseni zahtjev za ispravak objavljene informacije od 20.4.2023. Predmetni članak s naslovom: „Vrkić i Uhlir oštetili Osijek i pomogli najbogatijem Mađaru da gradsko zemljište za novi stadion plati milijun eura manje od tržišne vrijednosti“, ( https://www.nacional.hr/vrkic-i-uhlir-ostetili-su-osijek-i-pomogli-najbogatijem-madaru-da-gradsko-zemljiste-za-novi-stadion-plati-milijun-eura-manje-od-trzisne-vrijednosti/ ), potpisan od novinara, g. Borisa Bilasa, sadrži nekoliko neistinitih tvrdnji.

Prvenstveno, tvrdnja „Sve se to odvilo očito u pomno osmišljenoj operaciji ulagivanja mađarskim investitorima…“ nije istinita jer se nije radilo o osmišljenoj operaciji već o valjanom i od dva nezavisna tijela potvrđenom elaboratu procjene predmetne nekretnine.

Nadalje, tvrdnja da „Ona pokazuje da je Vrkić iz neobjašnjivih razloga, nakon dvije neovisne procjene zemljišta na kojem je danas već dovršen stadion Pampas, naručio treću koju je sa svojim kolegom odradio baš Željko Uhlir.“ je također neistinita.

Istina je da prethodno nisu bile rađene nikakve dvije neovisne procjene, već je obje procjene napravio isti vještak te su obje od stručnog procjeniteljskog povjerenstva grada Osijeka proglašene neispravnim i protivnim Zakonu zbog toga što je raniji vještak koristio pogrešne poredbene nekretnine (točnije uspoređivao je nekretninu namijenjenu za šport i rekreaciju s nekretninom koja ima stambenu namjenu) te da je koristio nedopustive subjektivne korekcije vrijednosti, dok je procjembeni elaborat napravljen od društva Centar akcija d.o.o. i g. Željka Uhlira ispitan od stručnog procjeniteljskog povjerenstva grada Osijeka i ocijenjen bez greške što je potvrdilo i Visoko procjeniteljsko povjerenstva pri Ministarstvu graditeljstva i prostornog uređenja.

Također, tvrdnja „Nakon što su Perković i Uhlir predali procjenu za gradsko zemljište od 877 tisuća kuna ili 5,65 kuna po četvornom metru, Vrkić, posebno Procjeniteljsko povjerenstvo Grada Osijeka i Gradsko vijeće prihvatili su tu procjenu te je u ožujku 2017. izglasana prodaja zemljišta po navedenoj cijeni.“ nije istinita.

Istina je da je gradsko vijeće grada Osijeka je raspisalo javni natječaj za prodaju predmetnog zemljišta, u kojem je kao početna cijena naveden iznos od 2 milijuna kuna te je zemljište u konačnici prodano za 2.011.000,00 kuna, a ne „877 tisuća kuna ili 5,65 kuna po četvornom metru“, kako se netočno navodi u tekstu.

Isto tako ni tvrdnja „Treba napomenuti da je samo dvije godine kasnije Grad Osijek prodao parcelu koja graniči s onom na kojoj se danas nalazi novi stadion, i to za 218 tisuća eura. Riječ je o parceli od 24.688 četvornih metara, što znači da cijena po četvornom metru iznosi 8,85 eura…“ nije potpuna jer se ne mogu valjano uspoređivati cijene zemljišta koja su prodavana u različitim vremenskim razdobljima niti se mogu uspoređivati nekretnine s velikim razlikama u površinama.

Niti informacija sadržana u dijelu teksta „Nacionalov izvor tvrdi kako je iz prakse i prosječnih podataka okončanih investicija poznato da gradivo zemljište u ruralnim područjima iznosi između osam i deset posto ukupne vrijednosti investicije, a u urbanim područjima to iznosi između deset i čak 30 posto ukupne vrijednosti investicije, što ovisi o namjeni, dostupnoj infrastrukturi, položaju zemljišta i drugim faktorima.“ nije istinita jer je nemoguće ad hoc utvrditi udio cijene zemljišta u ukupnom trošku investicije, budući da on ovisi o namjeni investicije.

Nepotpun je i za ugled štetan dio novinskog teksta u kojem autor problematizira odabir poredbenih nekretnina u Varaždinu i Sv. Nedjelji sugerirajući da su one bile neprikladne za usporedbu s procjenjivanom nekretninom.

Potpuna i točna informacija je da je u procjembenom elaboratu analizirano ukupno 13 poredbenih nekretnina, a ne samo dvije. Također je istinita informacija da su do dana vrednovanja evidentirane kupoprodaje zemljišta iste namjene i veličine preko 1.000m2 na području RH pri čemu procjenjivano zemljište nije idealno, ima izrazito veliku površinu što ruši cijenu, preko zemljišta prolazi vodoopskrbni cjevovod, a u dijelu je predviđen i sustav melioracije te je uz to zapušteno preko deset godina pa je prikladna usporedba s usporednim zemljištem u Varaždinu na kojem dalekovod prolazi 150m od samog zemljišta, dok naplavnost nije uopće od utjecaja jer mu je namjena šport i rekreacija te je bilo prodano po cijeni koja je za tu namjenu u to vrijeme bila tržišna. Isto vrijedi i za poredbeno zemljište u Sv. Nedjelji na kojem je planiran dalekovod.

Konačno, tvrdnja „Nacionalov izvor tvrdi da cijena zemljišta nema veze s indeksom razvijenosti jedinice lokalne samouprave i da je to još jedna od izmišljotina kojima se rušila cijena zemljišta koje je kasnije prodano mađarskim investitorima.“ nije istinita.

Potpuna i točna informacija je da indeks razvijenosti jedinice lokalne samouprave upućuje na usporedivost područja za procjene vrijednosti nekretnina i njegovo je korištenje jedno od priznatih metoda u slučajevima kada je potrebno procijeniti vrijednost nekretnine na području u kojem nema ili ima premalo poredbenih nekretnina pri čemu, u konkretnom slučaju, na dan vrednovanja nije bilo poredbenih nekretnina na području grada Osijeka ili Osječko-baranjske županije.

S poštovanjem,

Odvjetničko društvo Stančić-Rokotov i partneri d.o.o. za Željka Uhlira