Da Hrvatska treba smještajne kapacitete koji pružaju dodatne sadržaje govore i podaci da su ove godine najveću popunjenost zabilježili upravo oni objekti koji nude usluge fitnesa, restorana, čišćenja, saune, bazene, taksi službu, organizirane izlete, barove i osjećaj sigurnosti, što se pokazalo vrlo važnim u razdoblju pandemije. Riječ je uglavnom o vilama i hotelima s četiri i pet zvjezdica. Za razliku od njih, objekti za iznajmljivanje u privatnom smještaju, sobe, apartmani i stanovi koji nude samo klasičan odmor i spavanje značajno su podbacili. Iako prosječne cijene vila i hotela viših kategorija višestruko nadmašuju prosječne cijene privatnog smještaja, čini se da su gosti spremni više platiti pod uvjetom da im se nudi bogatiji sadržaj.

Domaći investitori već neko vrijeme nastoje mjerodavne institucije unutar državne administracije motivirati da kvalitetnije i preciznije reguliraju izgradnju objekata iz skupine hoteli, vrsta aparthotel i vrsta turistički apartmani, zbog čega su se i obratili Nacionalu kako bi se otvorila šira rasprava o toj temi koju vide kao ključ razvoja hrvatskog turizma.

Ono što se kolokvijalno zove aparthotel, a tu spada i vrsta hotela turistički apartmani, zapravo je hotel s izdvojenim servisnim apartmanima koji se koriste isključivo u turističke svrhe. Riječ je o hotelskim kompleksima u koje pojedinci mogu investirati i postati vlasnici zasebnih smještajnih jedinica – apartmana, s tom razlikom da ih ne mogu sami iznajmljivati i njima upravljati, nego to čini menadžment hotela preko recepcije.

Za razliku od drugih jakih turističkih zemalja, Hrvatska ima vrlo mali broj aparthotela i turističkih apartmana. S jedne strane, veliki hotelski lanci koji u Hrvatskoj imaju svoje smještajne kapacitete uglavnom nemaju interesa za takvu investiciju obrazlažući to često time da im je zbog kratkoće turističke sezone ona neisplativa. S druge strane, brojni drugi manji investitori često ne raspolažu potrebnim financijskim resursima i ne mogu se osloniti na banke koje za to traže odgovarajuće iskustvo i povijest poslovanja, što ti investitori uglavnom nemaju jer su takvi hoteli u Hrvatskoj još uvijek novina.

Više izvora upućenih u tu problematiku ispričalo je Nacionalu da bi se cijena noćenja u apartmanu unutar aparthotela ili turističkog apartmana mogla kretati između 300 i 400 eura. Time bi država mogla ubirati znatno više poreza, investitori bi mogli vratiti svoju investiciju, veliki broj ljudi bi bio zaposlen, a u konačnici bi Hrvatska dobila novi financijski proizvod koji je vrlo tražen na tržištu.

No da bi do toga došlo, tvrde isti izvori, potrebno je riješiti problem etažiranja, što nedovoljno jasne odredbe Zakona o prostornom uređenju onemogućuju. Tako nejasno postavljene odredbe rezultiraju nesigurnošću službenika koji izdaju dokumente prostornog uređenja na lokalnoj razini. Oni se uglavnom oslanjaju na zakon iz 2007. koji zabranjuje etažiranje jer su važeće zakonske regulative usvojene 2013. po tom pitanju nejasne.

Nedorečenost zakona, upozoravaju investitori, pogoduje koruptivnom djelovanju i uvelike koči turistički razvoj Hrvatske pa je temeljno pitanje kome i čemu to služi.

Direktor Hrvatske udruge turizma, bivši ministar turizma Veljko Ostojić, za Nacional objašnjava da u Hrvatskoj ima aparthotela, ali da ih nema dovoljno, a upravo oni jamče puno veću zaradu. On o tomu kaže:

“Dozvola etažiranja pospješila bi gradnju aparthotela, i ne samo njih, nego i takozvanih mixed-use resorta, a sve bi to pospješilo profitabilnost takvih investicija. To je definitivno nešto što hrvatskom turizmu hitno treba u budućnosti jer će vlasnik jedne takve jedinice koja je etažirana nekoliko puta tijekom godine doći u svoju jedinicu. U preostalom periodu ona će bila iznajmljena, tako da će korist od toga imati i vlasnik i operator i lokalna zajednica.To je nešto čega se ne trebamo bojati, a mi se toga bojimo, bojimo se da ćemo etažirati cijelu obalu. Ne treba se bojati, nego treba u razumnom omjeru omogućiti etažiranje postojećih objekata, a i u budućim planiranjima tzv. mixed- use resorta planirati mogućnost etažiranja pojedinih jedinica. Zakon o prostornom uređenju treba relaksirati. Vi sada možete etažirati jedinice samo ako je to striktno navedeno u građevinskoj i lokacijskoj dozvoli. Mislim da to treba mijenjati tako da se postepeno omogući određeni postotak etažiranja, odnosno vlasništva u okviru postojećih i budućih investicija u turističkim objektima.”

Zašto se Zakonom o prostornom uređenju zabranjuje etažiranje objekata iz skupine hoteli i šteti li zabrana hrvatskom turizmu, pitali smo nadležne u Ministarstvu turizma. Iz tog ministarstva stigao je odgovor:

“Zakonom o prostornom uređenju nema zabrane etažiranja objekata u turističkim zonama. Takva je zabrana bila izričita u prijašnjem Zakonu kojim etažiranje u tim zonama nije bilo dozvoljeno. Sadašnji Zakon o prostornom planiranju upućuje na Zakon o vlasništvu i stvarnim pravima tako da se svaka građevina koja je planirana, projektirana i izgrađena kao zasebna funkcionalna i tehnološka cjelina može zasebno etažirati. Međutim veliki broj prostornih planova isključuje takvu mogućnost često s argumentacijom kako bi se spriječila tzv. ‘apartmanizacija’ takvih zona za što postoje neki primjeri iz prošlosti. Točno je da je etažiranje u turističkim zonama uobičajena praksa, međutim time se ne smije mijenjati propisana prostorno planska namjena da se radi o turističkoj, a ne stambenoj zoni. To podrazumijeva da su svi objekti unutar zone kategorizirani sukladno posebnom propisu (Zakon o ugostiteljskoj djelatnosti), te da postoje jasno definirani odnosi među vlasnicima pojedinih smještajnih objekata unutar zone i onoga koji upravlja hotelsko turističkom zonom. Na taj se način štiti propisana prostorno planska namjena i hotelsko turistička funkcionalna cjelovitost prostora. Sukladno Pravilniku o razvrstavanju, kategorizaciji i posebnim standardima ugostiteljskih objekata iz skupine Hoteli (Narodne novine broj: 56/16 i 120/19), postoji mogućnost obavljanja ugostiteljske djelatnosti u vrsti Turistički apartmani. Vrsta Turistički apartmani se mogu nalaziti uz vrstu Hotel i propisi ne zabranjuju da gosti smješteni u Turističkim apartmanima koriste usluge Hotela. Također, Turistički apartmani i Hotel nemaju obvezu uskladiti period poslovanja, odnosno Turistički apartmani mogu primate goste i u vrijeme kad je Hotel zatvoren.”

Ako doista nema zabrane etažiranja, kao što tvrdi Ministarstvo turizma, što je onda problem?

Ljudi koji žive, rade i investiraju u turizam ističu upravo nemogućnost etažiranja kao najveću prepreku, dok oni koji su odgovorni za pravno uređenje tog sektora i uvjete njegova razvoja tvrde suprotno. Je li problem u tome što se jedno područje, u ovom slučaju turizam, umjesto jednim zakonom, uređuje s više zakona koji nisu usklađeni, ili u nekoordinaciji između središnje i lokalnih vlasti, odnosno između svih tih zakona i lokalnih prostornih planova, ili što strategije razvoja turizma donose županije i gradovi. A možda su svi ti nedostaci zajedno uzrokovali kaos najprofitabilnieg sektora u Hrvatskoj. Nije nevažno ni pitanje zbog čega bi lokalna uprava, tj. županije i gradovi, iz prostornih planova izbacili etažiranje objašnjavajući da se tako povećava apartmanizacija, kad se upravo tim planovima, u većini slučajeva, apartmanizacija do sada omogućavala i poticala.

Zašto se Zakonom o prostornom uređenju zabranjuje etažiranje objekata iz skupine hoteli, pitali smo i nadležne u Ministarstvu prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine.

“Zakonom o prostornom uređenju ne zabranjuje se etažiranje u turističkim zonama, kao što napominjete u svom upitu. Zabrana kakvu spominjete bila je dio prijašnjeg Zakona o prostornom uređenju i gradnji, kojim etažiranje ugostiteljsko-turističkih građevina namijenjenih smještaju i pratećim sadržajima nije bilo dozvoljeno. No, napominjemo kako se svaka građevina gradi u skladu s prostornim planom i posebnim propisima, pa se tako i turističke zone grade i koriste u okviru planirane namjene. Za ove građevine potrebno je ishoditi odgovarajuće akte za provedbu prostornih planova (lokacijska i/ili građevinska dozvola), kroz koje je potrebno projektirati i takve pojavne oblike u kojima bi se za posebne dijelove zgrade uspostavilo etažno vlasništvo. S obzirom na to da je jedno od osnovnih načela prostornog uređenja prostorni razvoj usklađen s gospodarskim, društvenim i okolišnim polazištima, kroz propise iz područja gospodarstva i turizma potrebno je stvoriti pravne pretpostavke za etažiranje pojedinih dijelova zgrade, no na način koji će osigurati cjelovitost korištenja ovog prostora u planskoj namjeni – ugostiteljsko-turističkoj, vodeći pri tome računa da u takvim zonama, u ovisnosti o njihovoj kategorizaciji, svaki gost dobije očekivani nivo usluge. Propisima iz područja gospodarstva i turizma valjalo bi sagledati navedenu problematiku kako bi se uvođenjem određenih pravnih instituta detaljno regulirao međuodnos etažnih vlasnika, odnosno suvlasnika građevine, primjerice uvođenjem upravitelja turističkih zona, čime se osigurava korištenje navedenih dijelova građevina isključivo u turističke svrhe te jamči korištenje turističkih zona u namjeni i pod uvjetima određenima prostornim planom. To također podrazumijeva da su sve jedinice unutar turističke zone kategorizirane sukladno posebnom propisu (Zakonu o ugostiteljskoj djelatnosti), te da se iste koriste prema uvjetima propisanima tim propisom”, odgovorili su iz resornog ministarstva.

Ali što se zapravo događa u realnom životu?

Lokalni uredi za prostorno uređenje i graditeljstvo izdaju dozvole za gradnju isključivo na temelju Zakonu o prostornom uređenju i GUP-u koji se radi prema tom zakonu, a ne prema Zakonu o vlasništvu. Službenici koji izdaju dozvole o gradnji ne žele potvrditi da će se objekt nakon gradnje moći etažirati jer to nije jasno kazano u Zakonu o prostornom uređenju prema kojemu izdaju dozvole. Međutim, izdat će to samo u slučaju kada od nekoga iz Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine dobiju pozitivno mišljenje da se etažiranje može provesti, što je više iznimka nego pravilo. Do sada su se takva mišljenja uglavnom izdavala za specifičnu lokaciju i samo određenim investitorima. Ukoliko se očekuju investicije od privatnih investitora, onda je nužno da poduzetnici imaju jasan i provediv zakonodavni okvir.

Više domaćih investitora za Nacional je istaknulo kako ih upravo to dovodi u nepovoljan položaj s obzirom na to da banke odbijaju financirati tako nedorečenu situaciju, odnosno projekt. Da bi oni opravdali investicijskom studijom povrat ulaganja i dobili kredit, moraju jasno definirati povrat investicije, a to bez odgovarajuće odredbe o dozvoli etažiranja vrste objekata iz skupine hoteli, vrsta aparthotel i turistički apartmani u Zakonu o prostornom uređenju nije provedivo.