Ulaskom Hrvatske u schengensku zonu i uvođenjem eura, cijene stanova i kuća dodatno su porasle, a nakon što je raspisan novi krug natječaja za popularnu državnu subvenciju prilikom kupnje nekretnina APN, došlo je do nove korekcije cijena kvadrata stanova i kuća. Ovakav trend čini gotovo nemogućim da mlade obitelji od banke dobiju dovoljno velik kredit za kupnju prve nekretnine, pa stoga ne čude podaci da veliki broj nekretnina u Hrvatskoj kupuju stranci, ili da se čak 60% posto nekretnina kupuje gotovinom. Podatak koji možda i najviše zabrinjava je onaj da je samo u Zagrebu prazno oko 50 tisuća stanova, što znači da su vlasnici zbog pada vrijednosti novca odlučili kupiti stan pa i pod cijenu da on bude prazan. Navedeni podaci samo su dio razloga zašto je mladim obiteljima s prosječnom plaćom danas teško doći do vlasništva nad nekretninom, a baš zato je u proteklih desetak dana projekt “Plan za stan” počeo predstavljati SDP. Jedna od onih koji su zaduženi za ovaj plan je i potpredsjednica SDP-a Sabina Glasovac koja se u razgovoru za Business&Banking osvrnula na aktualno stanje na tržištu nekretnina te je otkrila neke od najzanimljivijih dijelova novog SDP-ova plana.

B&B: Kako komentirate aktualni rast cijena nekretnina u Hrvatskoj?

Tržište nekretnina nikad življe, a stanovi mladima nikad nedostupniji. Nezaustavljivi trend porasta cijena stanova obeshrabrujući je za sve građane prosječnih i ispodprosječnih primanja koji moraju riješiti egzistencijalno pitanje krova nad glavom. U posljednjih sedam godina su cijene nekretnina skočile 60%. Samo u prošloj godini cijena kvadrata stana rasla je 20%. U Zagrebu čak 30%. Pa tko si to može priuštiti?! Plaće ne prate taj rast, osnovni troškovi života za hranu i energente rapidno rastu, a više od milijun građana za stanovanje izdvaja čak 40% svojih ukupnih primanja. Dok trgovci nekretninama, špekulanti, država i banke zadovoljno trljaju ruke, građanima se vrti u glavi od cijena nekretnina koje si ne mogu priuštiti. Ovu vladu to ne brine. Država aktivno ubire značajne poreze od kupoprodaje masno plaćenih nekretnina, dok pasivno promatra kako mladi odlaze iz države jer se ne mogu stambeno osamostaliti. Vlada sporadičnim mjerama još dolijeva ulje na vatru i doprinosi rastu cijena. S ovakvom Vladom će stan za većinu mladih ostati samo nedostižan san.

B&B: Kolika je krivica aktualne vlade za taj rast, a koliko je to zapravo splet drugih faktora, poput uvođenja eura ili ulaska u Schengen?

Ima tu pomalo svega. Pa i Vladinog nečinjenja i nesnalaženja. Rastu cijena nekretnina posljednjih sedam godina primarno su kumovali niske kamatne stope na stambene kredite, kratkoročni najmovi, odnosno turizam. Kada tome pridodamo inflaciju, upumpavanje keša u nekretnine prije ulaska u eurozonu i ulazak u Schengen, dobijemo situaciju kakvu imamo danas – povećanu potražnju koja rezultira višim cijenama i nedostatkom priuštivih nekretnina na tržištu. Subvencije države su svemu tome dodatni papreni začin.

Sabina Glasovac s vodstvom SDP-a na predstavljanju projekta ‘Plan za stan’ početkom ožujka u Rijeci. FOTO: Goran Kovacic/PIXSELL

B&B: Funkcionira li APN ili je ta mjera Vlade pridonijela rastu cijena nekretnina?

U Hrvatskoj ne postoji adekvatna i ozbiljna politika stanovanja. Postoje samo mjere, od kojih neke, poput APN-ovih subvencija, umjesto da pomognu u rješavanju stambenog pitanja, utječu na povećanje cijena nekretnina i tako povećavaju nedostupnost stanova mlađoj populaciji. APN ima sigurno 20-30% aktivnog doprinosa porastu cijena nekretnina u Hrvatskoj.

B&B: Ta je mjera ipak popularna među mladim obiteljima i oni je koriste za kupnju nekretnina.

Točno. Zato što nemaju drugog izbora. Mogu ostati kod roditelja ili ići u skupi najam. Cijene najma isto divljaju i dostižu visinu mjesečne rate kredita. U takvim okolnostima mladima svaka pomoć dobro dođe. Iako, pitanje je koliko je država tom mjerom mladima realno pomogla, a koliko odmogla. Kad se sve zbroji i oduzme, kvadrat stana ćete danas, uz znatno niže kamatne stope i subvenciju države, platiti 50-60% više nego prije APN-ovih subvencija. Apsurdno, ali istinito. Kroz ovu mjeru profitirale su banke i prodavači nekretnina, mladi ljudi i obitelji ne. Stanovanje je temeljno ljudsko pravo i ne smije ovisiti samo o tržištu i nečijoj zaradi. Mladi imaju pravo na stan samo za sebe bez obaveze prema banci kako bi lakše planirali budućnost bez bremena uzdržavanja. Nije čudo da naši mladi posljednji napuštaju roditeljski dom u EU-u, u prosjeku s 33 godine.

B&B: Za vrijeme posljednje SDP-ove vlade kupci prvih nekretnina bili su oslobođeni plaćanja poreza, što je kasnije zamijenjeno APN-om, koja vam se mjera čini boljom?

Pitanje je opsega pojedine mjere i njezina učinka. Našom mjerom su svi građani koji su kupnjom prve nekretnine rješavali stambeno pitanje bili oslobođeni plaćanja poreza na promet nekretnina. Mjera nije imala značajnije negativne ili diskriminatorne učinke. APN potiče potražnju, a ne rješava ponudu. APN-ove subvencije su promašena mjera jer njegove negativne učinke osjete svi, a koristiti ga mogu samo neki. APN-ove subvencije mogu koristiti samo kreditno sposobne osobe, a više od 80% naših građana nema pojedinačnu kreditnu sposobnost. Njih smo time automatizmom isključili iz ove mjere. One ostale, koji su ušli u program subvencija, država je gurnula u cjeloživotno dužničko ropstvo bankama. Pritom im je državne subvencije nagrizla ili pojela inflacija koju je pojačao isti taj APN, a porez na promet nekretnina, iako smanjen s pet na tri posto, zbog porasta cijena nekretnina na koju se obračunava, postaje sve značajniji izdatak.

‘Kroz uključivanje države u gradnju društvenih najamnih stanova osigurat ćemo lakši pristup stanovanju’

B&B: Kako komentirate činjenicu da je čak 60% novih stanova kupljeno gotovinom?

Posljednjih par godina 30% nekretnina u gotovini kupuju stranci. Nakon ulaska u Schengen će se taj trend vjerojatno povećavati, posebno u Dalmaciji i Istri. Njima će ove naše luđačke cijene i dalje biti prihvatljive, čak i niske. Uz strance, kupce nekretnina u gotovini treba tražiti i u onih 10% Hrvata koji raspolažu s 90% ukupnih društvenih dobara. Pa štednja Hrvata na bankama se u 2022. povećala 22 milijarde kuna u odnosu na godinu prije. Vjerojatno je dobar dio te štednje otišao u nekretnine jer je, uslijed inflacije, novac koji leži na banci rapidno gubio na vrijednosti. To su klasična ulaganja, a ne rješavanja egzistencijalnog stambenog pitanja. Problem je taj što jedan mali dio stanovništva može kupiti par nekretnina u gotovini bez da trepne, a najveći dio stanovništva, ako ne naslijedi neku nekretninu, o sigurnom krovu nad glavom i nekretnini u kojoj bi živjeli može samo maštati. Takva društvena nejednakost je nepodnošljiva, neodrživa i potencijalno opasna za daljnji društveni razvoj. U Hrvatskoj više od milijun ljudi živi u riziku od siromaštva, samo 10% ljudi je samostalno kreditno sposobno, više od 300.000 ljudi je Hrvatsku napustilo u potrazi za boljim životom, mahom mladih. Ako to nije zvono za alarm, onda ne znam što je. Mladima koji su ostali moramo pružiti pojas za spašavanje.

B&B: Govori li to i da ljudi danas zapravo ‘‘štede’’ u nekretninama, a ne u bankama i čarapama kao nekada?

Budući da su kamate na štednju mizerne, a galopirajuća inflacija ruši vrijednost novca, ulaganje u nekretnine se percipira jedinim sigurnim ulaganjem u kojemu novac ne gubi na vrijednosti. Građanima ta tradicionalna “štednja” u cigli i betonu izgleda kao manji rizik od ulaganja u dionice, zlato, obveznice ili investicijske fondove. Kupljenu nekretninu uvijek mogu staviti u pogon i od nje nešto zaraditi. U Hrvatskoj je čak 30% nekretnina prazno, 20% u privremenoj upotrebi, a najveći dio je stavljen u turistički-kratkoročni ili dugoročni najam. A i naš porezni sustav velikim oporezivanjem rada, a manjim porezima na imovinu i kapital već dugo sustavno potiče ovakvo ponašanje i navike građana.

B&B: SDP u posljednje vrijeme ističe problem visoke cijene nekretnina te je predstavio i vlastiti plan pod nazivom “Plan za stan”. Možete li navesti neke osnovne točke tog plana?

Stambena politika je ključna politika za sljedećih 10, 20 godina. Za zaustavljanje iseljavanja, ali i za društveni i ekonomski razvoj. Kao što smo 2001. pokrenuli POS, tako smo i sad spremni pokrenuti ovaj sveobuhvatan model koji odgovara na potrebe koje današnje vrijeme nosi. Stanovanje je temeljno ljudsko pravo i ne smije samo ovisiti o tržištu i nečijoj zaradi. Ustavna je dužnost države da kroz stambenu politiku omogući ljudima dostojanstven “krov nad glavom”, a ne da mu na tu potrebu odlazi 30 ili 40% njegovih prihoda i da ga ona uguši. Rješenje vidimo u osnivanju namjenskog državnog fonda putem kojeg bi se s izdvajanjem samo 1% proračuna godišnje kroz šest godina izgradilo 15.000 adekvatnih stanova koji bi se davali u dugoročan najam mladima i obiteljima po cijenama bitno nižim od tržišnih. Kroz sveobuhvatnu politiku stanovanja i uključivanje države u gradnju društvenih najamnih stanova osigurat ćemo našim mladima i obiteljima, umirovljenicima i društveno najranjivijim skupinama lakši pristup stanovanju, uravnoteženu ponudu odgovarajućih stanova, veću stambenu mobilnost stanovništva, sigurnost najmoprimca, zaštitu najmodavca te aktivaciju neiskorištene državne imovine.

‘Država bi postala jedan od aktivnih ponuđača stanova za dugoročni najam koji bi građanima pružili dugoročnu sigurnost’

B&B: Treba li se više pažnje posvetiti iznajmljivanju stanova i koji su prijedlozi SDP-a po tom pitanju?

Prema našem prijedlogu, država bi postala jedan od aktivnih ponuđača stanova za dugoročni najam. Takav bi najam građanima pružio dugoročnu sigurnost, bio bi cjenovno priuštiv, odnosno znatno niži od tržišne cijene te površinom i opremljenošću prilagođen potrebama korisnika. Svi bi stanovi bili energetski učinkoviti, s minimalnim troškovima energenata i održavanja. Takve stanove bismo gradili prvenstveno za mlade i mlade obitelji. Pravo na njih imali bi i socijalno ugroženi građani, a taj program bi uključivao i državnu subvenciju stanarine. Za osobe starije životne dobi, osobe s invaliditetom ili posebnim potrebama predvidjeli smo model asistiranog življenja – stanove za dugoročni najam opremljene sukladno njihovim potrebama – s protukliznim pločicama, prilagođenim uređajima, senzorima na utičnicama, alarmima za pomoć, rampama itd. U suradnji s tvrtkama i poslodavcima te jedinicama lokalne samouprave najamne stanove vidimo i kao mehanizam privlačenja radnika deficitarnih zanimanja, iz drugih dijelova Hrvatske ili iz drugih zemalja.

B&B: Da se nadovežem na prethodno pitanje, smatrate li da se u Hrvatskoj, da se tako izrazim, previše inzistira na vlasništvu stana ili kuće, dok je u razvijenijim zemljama najnormalnija stvar da obitelj cijeli život provede u najmu te se na to gleda kao na najnormalniju stvar?

Hrvati imaju tradiciju posjedovanja nekretnine i “djedovine” koja ostaje u naslijeđu. U nekim drugim europskim zemljama je normalno cijeli život živjeti u najmu, bez želje za posjedom nekretnine. To im je isplativije jer mogu značajniji dio dohodak ulagati u svakodnevnu kvalitetu života. No u tim je zemljama, za razliku od Hrvatske, tržište najma uređeno. Možda u tome leži jedan od razloga zašto Hrvati život u unajmljenom prostoru vide kao prijelazno, a ne kao trajno rješenje. Najamnine su visoke, a kvaliteta stanova koji se iznajmljuju nestandardizirana. Većina iznajmljivača su fizičke osobe, a ugovaranja najma su nerijetko neformalna. U tim okolnostima, onaj koji stan unajmljuje nema sigurnost da će stan moći koristiti na duže vrijeme, nerijetko mu se on naprasno prekida, a vlasnici stanova i najmodavci nemaju zaštitu od eventualnog neplaćanja najma ili naknadu prouzročene štete. Sigurnim, adekvatnim i povoljnim uvjetima najma mogli bismo ga učiniti privlačnijim.

B&B: SDP predlaže i fond za gradnju stanova, kako bi izgledao taj fond?

Kako bismo pokrenuli “Plan za stan” kroz gradnju novih društvenih najamnih stanova, revitalizaciju i stavljanje u funkciju postojećih državnih nekretnina, poticanje stambenih zajednica moramo za to imati posebna namjenska sredstva. To bi bio fond za gradnju i obnovu stanova. Kroz izdvajanje samo 1% državnog proračuna na godišnjoj razini, država bi u šest godina mogla izgraditi 15.000 društvenih stanova prosječne površine 65 m2. Nakon početnog razdoblja od šest godina, projekt bi postao samoodrživ i neovisan o proračunskim sredstvima. Naravno da cijeli koncept, uz proaktivnu, pokretačku i financijsku ulogu države, u realizaciji podrazumijeva i suradnju s JLS-ovima, javno-privatno partnerstvo i stambeno zadrugarstvo.