Objavljeno u Nacionalu br. 673, 2008-10-05

Zahvaljujući ruskom kapitalu, Crna Gora će već sljedeće godine postati vodeća destinacija luksuznog turizma na Jadranu

Dok se u Hrvatskoj iz godine u godinu samo priča o potrebi za povećanjem inozemnih investicija u turizam, razvoju elitnog turizma i uvođenju poznatih svjetskih hotelskih brandova na tržište, u susjednoj Crnoj Gori upravo se to događa. Inozemni investitori, pretežno iz Rusije, grade doslovno nove gradove, ulažu u luksuzne hotele i marine za elitni nautički turizam. Posljednjih godina u Crnoj Gori se toliko gradi da su neki gradovi postali gotovo neprepoznatljivi. Podgorica se toliko promijenila da se onaj tko je posljednjih nekoliko godina nije posjetio u njoj teško može snaći. Izgrađene su mnoge moderne zgrade, obnovljena zgrada Tehničkih fakulteta i rektorat, izgrađene nove ambasade, uređeni i očišćeni parkovi i ulice, obnovljeni hoteli. I primorje je drukčije. Prolazeći od Debelog brijega prema Budvi nemoguće je ne zapaziti niz dvojezičnih natpisa na ruskom i crnogorskom jeziku kojima se reklamiraju razne tvrtke. Budva djeluje kao da je dvostruko veća nego što je bila prije desetak godina. Uz obalu su izgrađeni elitni hoteli, gradsko šetalište je uređeno, kao i plaže u gradu i okolici. Puno je i gradilišta na čijim se ogradama reklamiraju uglavnom ruske tvrtke. Osim toga, na ulicama Budve sasvim je uobičajeno čuti kako netko govori ruski, na kiosku se mogu kupiti ruske novine koje se izdaju u Crnoj Gori, a crnogorska televizija emitira i dio programa na ruskom jeziku.

U crnogorskom su primorju u fazi realizacije i dvije vjerojatno najveće investicije na Mediteranu – stambeno naselje Astra Montenegro u primorskom gradu Budvi te marina u Tivtu u bokokotorskom zaljevu uz koju će biti sagrađen i omanji grad Porto Montenegro za oko 7000 novih stanovnika. Kompletan projekt Porto Montenegro, čija se vrijednost procjenjuje na oko 600 milijuna eura, obuhvatit će marinu za jahte s 800 vezova, od kojih će biti 150 za megajahte, niz luksuznih stambenih objekata, dva hotela visoke kategorije od kojih će jedan voditi svjetski lider u hotelskoj industriji Four Seasons te javne površine, galerije, trgove i nautički muzej. Sve to prostirat će se na površini od 65 hektara. Investitor je kompanija Adriatic Marinas, koja je u većinskom vlasništvu kanadskog biznismena židovskog porijekla Petera Munka, vlasnika najveće svjetske rudarske kompanije Barrick Gold, čija je primarna djelatnost iskop zlata. Partneri su mu poznati britanski bankar Lord Rothschild i njegov 37-godišnji sin Nathaniel te najbogatiji Francuz prema Forbesovoj listi, milijunaš Bernard Arnault, predsjednik najvećeg konglomerata luksuznih brandova kompanije LMVH. Osim njih učešće u vlasništvu, kako je tek odnedavno poznato u javnosti, ima i 40-godišnji ruski milijarder, deveti najbogatiji čovjek na svijetu Oleg Deripaska. Dovršetak gradnje prve faze tivatske marine planiran je za lipanj 2009. godine. Prema riječima glasnogovornice tvrtke Adriatic Marinas Maje Vujašković, prvo rekonstruirano pristanište u tivatskoj marini javnosti je predstavljeno 9. rujna, a do lipnja sljedeće godine bit će izgrađen još jedan dio marine s 300 vezova, luksuzni hotel koji će preuzeti kompanija Four Seasons i oko 10.000 četvornih metara turističkih, rezidencijalnih i poslovnih objekata s Nautičkim muzejem. “Kompleks je zamišljen kao manji primorski grad otvorenog tipa, a bit će dizajniran u skladu s tradicionalnim mediteranskim elementima. Arhitektonski će podsjećati na Perast, primorski grad u bokokotorskom zaljevu pun palača i crkvi u kojem je sve izgrađeno od kamena”, opisuje Maja Vujašković Porto Montenegro.

Druga velika inozemna investicija u Crnoj Gori je na rtu Zavala u Budvi. Investitor je tvrtka Mirax Grupa čiji je većinski vlasnik Sergej Polonski, 35-godišnji ekscentrični ruski milijarder iz Sankt Peterburga. Njegovo se bogatstvo procjenjuje na 1,2 milijarde dolara, a svjetskoj javnosti postao je poznat nakon što ga je 2004. Ruska federalna svemirska agencija odbila kao potencijalnog kandidata za let u svemir. Mirax je i glavni investitor u gradnji najvećeg nebodera u Europi – moskovske “Federacije”. Riječ je o zgradi visokoj 506 metara s 93 kata, u čijoj će donjoj trećini biti smješteni uredi, u središnjem dijelu hotel Hyatt, a prema vrhu luksuzni apartmani.

Grupa Mirax u Budvi gradi stambeno-hotelsko naselje Astra Montenegro s dva luksuzna hotela i 40 elitnih vila, koje će se prostirati na 66 tisuća četvornih metara. Tamo će biti 570 soba i apartmana u dva hotela, od kojih će jedan imati 27 katova, drugi šest, a oba će imati šest zvjezdica. Veći hotel arhitektonski podsjeća na hotel Jedro u Dubaiju, jedini hotel sa sedam zvjezdica na svijetu. Projekt je procijenjen na oko 280 milijuna eura, ali Polonski je izjavio da ga ne zanimaju troškovi te da će uložiti onoliko koliko bude potrebno. U listopadu ove godine Mirax počinje graditi prvi od dva hotela, dok će veći dio luksuznih vila biti izgrađen do svibnja sljedeće godine.

Jedan od suvlasnika tvrtke Mirax, Vjačeslav Libman, direktor Miraxa zadužen za ovaj dio Europe, preselio se iz Sankt Peterburga u Budvu prije gotovo godinu dana, kad je počela realizacija projekta Astra Montenegro. Naselje na Zavali, objašnjava, bit će zatvorenog tipa, a ljudi koji tamo kupe vile imat će sav potreban komfor. Primjerice, kroz naselje će se voziti automobilima na električni pogon radi očuvanja okoline i smanjenja loših utjecaja na životnu sredinu. Također, svaki vlasnik plaćat će mjesečnu rentu od 2 do 4 eura po kvadratu, ovisno o položaju na kojem se njegova vila nalazi, koja će biti namijenjena održavanju objekta. Zauzvrat se neće morati brinuti gotovo ni o čemu. Službenici hotelske kompanije koja bude vodila naselje brinut će se o tome da im se zamijene žarulje, plate računi, poprave eventualni kvarovi na kući i o sličnim stvarima, a kad ne budu boravili u svojim vilama, moći će ih preko hotelske uprave iznajmljivati.

“To što mi gradimo na Zavali ne postoji nigdje u ovom dijelu Europe. Želimo da Astra Montenegro bude novi simbol Crne Gore i ove regije, baš kao što je zgrada Federacija u Moskvi postala simbol Moskve i Rusije. Hotelska kompanija koja će upravljati naseljem, bit će jedna od najboljih svjetskih hotelskih kompanija – Four Seasons, Sheraton ili Hyatt. Još nismo potpisali ugovor, ali to su one koje razmatramo”, kaže Libman.

Iako im predstoji još osam mjeseci gradnje do dovršetka prve faze naselja, čak 60 posto luksuznih vila na Zavali, tvrdi Libman, već je prodano. Riječ je o vilama koje će biti dovršene do svibnja 2009. godine. Imaju ponude i za budućnost, pa čim završe prvu fazu, nastavljaju dalje. Novi vlasnici uglavnom su Rusi kojih je 80 posto, ali ima i Srba i Hrvata. “Najniža cijena stambenih prostora koje gradimo na Zavali je 8000 eura po metru četvornom. Ta cijena neće padati bez obzira na globalnu krizu i kretanja na tržištu, ona može samo rasti. Mirax gradi takve nekretnine čija cijena zbog nivoa na kojem su izgrađene ne može biti niža od 8000 eura po četvornome metru.”

Na Mirax, tvrdi Libman, ne utječe čak niti globalna ekonomska kriza: “U rujnu smo prodali više vila nego u kolovozu. Nismo spustili cijene četvornog metra stambenih prostora jer postoji velika potražnja za vilama u Crnoj Gori. Prodajemo prostore koje još nismo ni izgradili. U Mirax u Rusiji ljudi imaju povjerenja. Platili su i znaju da će dobiti sve što su platili jer smo uvijek ispunjavali svoje obaveze. Ljudi i dalje žele kupovati, a kriza je samo u glavama ljudi, nastala zbog nepovjerenja. Zato Mirax ne osjeća nikakvu krizu. Planiramo u sljedećih pet godina prodati između 350 i 500 tisuća četvornih metara novoizgrađenog stambenog prostora. To su mogućnosti tržišta, mi smo ih istražili, znamo da je to moguće i to ćemo realizirati.”

Libman kaže da im ostala tržišta u regiji nisu jednako zanimljiva: “Tržište u regiji je ograničeno. Srbija i Hrvatska su nam zanimljive, ali u ovom trenutku ne želimo ondje graditi. Hrvatska nam je zanimljiva, ali ima puno elemenata koji se trebaju poklopiti da bi Mirax investirao u Hrvatsku. Najveći je prioritet interes ruskih kupaca. Ako on postoji, i Mirax će razmisliti o gradnji. Ali ne postoji toliki interes kao za kupnju u Crnoj Gori.”

Razlog je, pretpostavlja Libman, velika promocija Crne Gore u Rusiji: “Rusi koji već imaju neku nekretninu u Crnoj Gori ili tamo žive promoviraju je u Rusiji pa svake godine u Crnu Goru dolazi sve više bogatih Rusa. Na primjer, mi smo na Madonnin koncert doveli oko 300 ruskih bogataša, naših potencijalnih kupaca, od kojih su mnogi prvi put u Crnoj Gori. Sve im se jako svidjelo, vrhunska mjesta, lijepe građevine. Blizu je, svega tri sata leta od Moskve, ne trebaju nam vize, imamo dobre odnose s Crnogorcima, prihvaćaju nas kao svoje. Osim toga, iako meni to nije bitno, ali mnogima jest, važno je i to što su Crnogorci pravoslavne vjere baš kao i Rusi. Nedavno je Polonski zanimljivo opisao zašto mu je zanimljiva Budva. Stajali smo u gužvi prije Madonnina koncerta, a on je konstatirao – ako grad ima gužvu, to je dobar grad za život – to znači da tu ima ljudi, ima kupaca, ima događanja i ima turista. Rusa ima po cijelom svijetu, tražimo mjesta gdje nam je najbolje – Dubai, Francuska, Italija. Ipak, mnogim je Rusima baš Crna Gora idealno mjesto za život i investiranje, smatraju da ima velik potencijal.”

Osim što gradi u Crnoj Gori, tvrtka Mirax je tamo i sponzor raznim događanjima. Sponzorirali su Madonnin koncert s milijun eura, za trodnevni festival na kojem je sudjelovao Lenny Kravitz dali su pola milijuna eura, a s 450.000 eura sponzorirali su održavanje utrke glisera na vodi Class 1. Ukupan trošak u vrijeme održavanja te utrke bio im je milijun i pol eura jer su tada u goste doveli i brojne partnere iz Rusije. Potrošili su i 600 tisuća eura za zabave u Budvi, što je ukupno oko 5 milijuna eura u prošloj godini na razna sponzorstva. Što se investicija tiče, kaže Libman, Mirax ovdje nema konkurenciju, samo je još jedan tako veliki ulagač – Oleg Deripaska.

“Mi smo najveći i najozbiljniji investitor u Crnoj Gori i imamo velike planove. Nakon Zavale gradit ćemo na drugoj lokaciji, ali ne mogu je najaviti jer još nismo potpisali ugovor. Gradit ćemo stambeno-turistički kompleks na površini od 150 do 200 tisuća četvornih metara. Ipak, imamo problem u pronalasku takvog zemljišta. Osim toga, ovdje su cijene zemljišta izrazito visoke. To je problem razvoja tržišta nekretnina u Crnoj Gori, cijene zemljišta umjetno su dovedene na visoku razinu, ali ne mogu i dalje biti tako visoke. Zemljište bez projekta ne vrijedi ništa, a u Crnoj Gori košta puno. No to će se morati korigirati.”

Da se zemljište u Crnoj Gori prodaje po maksimalnim tržišnim cijenama smatra i crnogorski ministar za ekonomski razvoj Branimir Gvozdenović. One su, prema njegovim saznanjima, najveće u regiji. S druge strane, Gvozdenović demantira sve češće tvrdnje crnogorskih medija da se zemlja rasprodaje po diskontnim cijenama. Otvorenost prema inozemnim investitorima državna je strategija Crne Gore, objašnjava Gvozdenović: “Kapital dobiven od prodaje atraktivnih lokacija namijenjenih gradnji koristimo za različite razvojne i kapitalne projekte, što je pridonijelo dinamičnom ekonomskom rastu koji je Crna Gora ostvarila posljednjih godina. Imali smo, primjerice, visoku stopu rasta BDP-a koji je u 2006. bio 18,4 posto, godinu poslije 18,2, a ove godine 18,9 posto. BDP po glavi stanovnika narastao je s 2400 na 4000 eura. Smanjili smo stopu nezaposlenosti i povećali životni standard stanovništva.”

Ukupne inozemne investicije u Crnoj Gori u 2007. godini iznosile su milijardu eura, objašnjava Gvozdenović, što je 56 posto više nego u 2006., a u samo šest mjeseci 2008. godine inozemne investicije bile su 466 milijuna eura. Otvorenost Crne Gore prema stranom kapitalu vidi se po tome što se sve tamo trenutačno gradi, onome što je izgrađeno posljednjih godina, ali i po investicijama koje se najavljuju. Primjerice, u blizini aerodroma Tivat na oko 800.000 četvornih metara Oleg Deripaska i Peter Munk gradit će golf-terene. Mirax gradi nove luksuzne objekte na plaži Lučice u Petrovcu, poslovno-turistički centar na nogometnom stadionu u Budvi, a na brdu Topliš iznad Budve dovršit će gradnju velikog akvaparka nazvanog Vodeni grad.

Iako državne statistike pokazuju drukčije, jasno je da su inozemni investitori u Crnoj Gori u većini Rusi. U Budvi je jedan od najluksuznijih hotela na Jadranu – hotel Splendid gdje je sniman dio posljednjeg nastavka filma o Jamesu Bondu “Casino Royal”, prema crnogorskom političkom tjedniku Monitor, u većinskom vlasništvu Rusa Viktora Valentinoviča Ivanjenka, nekadašnjeg direktora uništene ruske kompanije Jukos i bivšeg načelnika tajne ruske policije. Površinu od 30.000 četvornih metara na poluotoku Luštica u Herceg Novom posjeduje tvrtka Lustreca, iza koje stoji gradonačelnik Moskve Jurij Lužkov, odnosno njegova supruga, najbogatija Ruskinja Elena Baturina. Osim toga, ruski oligarh Oleg Deripaska postao je i većinski vlasnik najveće crnogorske kompanije, podgoričkoga Kombinata aluminija (KAP) i rudnika boksita u Nikšiću.
No Rusi često ulažu preko banaka iz raznih dijelova svijeta, a i sjedišta njihovih tvrtki često su izvan Rusije pa se dobiva slika kako su njihova ulaganja manja nego što stvarno jesu. Oni nekretnine koje grade u najvećem postotku prodaju svojim sunarodnjacima. To je donekle izmijenilo demografsku sliku Crne Gore. U zemlji koja ima samo nešto više od 600.000 stanovnika, prema nekim procjenama, živi oko 30.000 Rusa. Najviše ih je u Budvi, gdje je to primjetno po dvojezičnim natpisima agencija za prodaju nekretnina i nekih drugih tvrtki. Osim toga, u Budvi je teško dobiti informaciju gdje se nešto nalazi od slučajnog prolaznika, osim ako ne govorite ruski, jer je velika vjerojatnost da ćete naletjeti baš na Rusa. Budvansku osnovnu školu Stefan Mitrov Ljubiša pohađa 34 ruske djece, a Rusi u Budvi izdaju i svoje novine – Rusku gazetu i lifestyle magazin Ruski Jadran. Prema podacima iz medija, Rusi su u crnogorskom primorju kupili 35.000 kuća, a imaju oko 350 agencija za prodaju nekretnina. Selo Blizikuće, blizu luksuznog ljetovališta Sveti Stefan, Crnogorci su nazvali Rusko selo jer su ondje Rusi kupili najveći dio zemljišta i grade brojne kuće.

Sve to nije baš po volji crnogorskoj javnosti pa se na forumima mogu pročitati pjesmice poput ove: “Plovi patka, plovi guska, ova zemlja bit će ruska.” Crnogorski mediji bave se aferama u vezi s načinom na koji su ti veliki inozemni investitori stekli zemljišta na kojima grade. Tako se novi crnogorski grad Porto Montenegro i marina u Tivtu grade na zemljištu na kojem je nekoć bio tivatski Mornarički remontni zavod Arsenal. Munk je Arsenal kupio za 3,2 milijuna eura, što je oko 76 milijuna manje od njegove procijenjene vrijednosti. Uz to, ustupljeno mu je 300.000 četvornih metara zemljišta u okolini Arsenala, a u koncesiju od 90 godina dobio je 139 hektara akvatorija tivatskog zaljeva. Cijeli je posao Munk u londonskom tjedniku Economist nazvao svojim novim rudnikom zlata.

Za projekt na Zavali mediji pišu da Mirax nema potrebne građevinske dozvole, a iz Miraxa tvrde da im je nedostajala samo jedna dozvola koju su u međuvremenu dobili. Munkov partner u izgradnji Porto Montenegra, Oleg Deripaska, kupio je najveću crnogorsku kompaniju Kombinat aluminija, a sad tuži Crnu Goru da mu je krivo predstavila stanje u tvrtki prilikom privatizacije i traži međunarodnu arbitražu. Prema mišljenju ministra Branimira Gvozdenovića, a i većine crnogorskih medija, taj je arbitražni zahtjev neosnovan, a privatizacija je provedena korektno: “Moj je dojam da pokretanje arbitražnog postupka nije motivirano uvjerenjem kupca da je njegov zahtjev osnovan, nego željom da pokrene pitanja za koja procjenjuje da mu mogu ojačati pregovaračku poziciju prema vladi i lokalnim partnerima.”

Većinu inozemnih investitora u Crnu Goru doveo je prvi predsjednik Srbije i Crne Gore Svetozar Marović, koji je porijeklom iz Budve gdje sada živi. On je bio i jedan od investitora na rtu Zavala u Budvi, ali je svoj udio prije nekoliko mjeseci prodao za milijun eura. Osim Rusa on je u Crnu Goru doveo i kraljevsku obitelj iz Dubaija, koja će također graditi u Crnoj Gori. Kako kaže crnogorski novinar, sada zaposlenik u tvrtki Mirax: “Sve se vrti oko Marovića. Kao predsjednik iskoristio je diplomatska poznanstva, ali i prijateljstva. On je prijatelj s talijanskim premijerom Silviom Berlusconijem. Ako je Budvi potrebno nešto iz Italije, on nazove direktno njega i to traži. Poziva sve moćne ljude koje poznaje da dođu i vide Crnu Goru. On je u Budvu doveo poznatu utrku glisera Class 1, zaslužan je i za dolazak Madonne, Rolling Stonesa, sve ono što je došlo u Crnu Goru. Trpi kritike od mnogih, ali mislim da radi pravu stvar. Želi da Budva postane svjetski turistički centar. On je omogućio da su najbogatiji i najpoznatiji Rusi, od glazbenika do političara, zainteresirani za kupnju nekretnina i investiranje u Crnoj Gori. Crnogorci su otvoreni prema strancima, a prema Rusima osobito. Čak postoji poznata uzrečica ‘u Crnoj Gori – nas i Rusa 300 milijuna, a bez Rusa pola kamiona’. S druge strane, ima ljudi koji misle – kupiše nas Rusi. Oni su ipak potpuno prihvaćeni u okruženju u kojem žive. Ne druže se isključivo međusobno nego i s Crnogorcima, brzo uče jezik i prilagođavaju se.”

Pravu sliku inozemnih investicija u Crnoj Gori teško je dati jer puno ulaganja dolazi preko trećih zemalja ili lokalnih kompanija. Europska unija zabrinuta je razinom ruskih ulaganja u Crnoj Gori, zatražila je od svojih stručnjaka vjerodostojnu studiju o stvarnoj veličini tih investicija. U studiji koja se bavila ruskim ulaganjima u Crnoj Gori stoji da “ruskih ulaganja ima mnogo više nego što je pokazano u službenim podacima, ali svakako ne toliko kao što se često ističe u tisku, odnosno javnom mnijenju.” No Crna Gora je Rusima zanimljiva i geostrateški, a ne samo ekonomski i turistički. Još iz vremena carske Rusije postoji plan o strateškom izlazu Rusije na toplo more. Crna Gora bi za Rusiju mogla biti takav izlaz. U američkom političkom tjedniku The Nation nedavno je objavljen članak u kojem se govori kako je Oleg Deripaska najveću crnogorsku kompaniju Kombinat aluminija kupio na Putinov poticaj. Preuzimajući važne crnogorske kompanije Deripaska, koji je blizak s Putinom, dobiva mogućnost utjecaja na crnogorsko gospodarstvo, a preko njega s vremenom može dobiti i utjecaj u političkom životu države. Ne bi trebalo čuditi ako uskoro i ruski vojni brodovi uplove u Boku kotorsku.

Rusi na Budvi

Osnovnu školu u Budvi pohađa 34 ruske djece. Ove godine se u prvi razred upisalo 10 novih učenika ruske nacionalnosti. Nastavu slušaju na crnogorskom jeziku, a uskoro će, zbog zahtjeva njihovih roditelja, za njih biti organizirana i fakultativna nastava na ruskom jeziku.

Novi grad i marina

Na prostoru nekadašnjeg Mornaričkog remontnog zavoda Arsenal u Tivtu Kanađanin Peter Munk, ruski milijarder Oleg Deripaska i britanski bankar Lors Rotschild te najbogatiji Francuz Bernard Arnault izgradit će marinu za jahte s 800 vezova i manji primorski grad za 7000 stanovnika koji su nazvali Porto Montenegro. Vrijednost projekta procjenjuje se na 600 milijuna eura, a dovršetak gradnje prve faze marine planiran je za lipanj 2009. godine.