Općinsko vijeće Župe dubrovačke nakon višemjesečnog je kašnjenja 13. veljače konačno izglasalo Urbanistički plan uređenja Kupari I. kojim je otvoren put realizaciji projekta izgradnje luksuznog hotelskog resorta na prostoru Kupara, iza kojeg stoje tvrtka Avenue ulaganja i njezin ruski vlasnik Sergej Gljadelkin. Projekt je uvelike kasnio zbog administrativnih problema i kašnjenja u donošenju urbanističkog plana koji je neophodan kako bi investitor mogao ishoditi potrebne dozvole za gradnju. Luka Paladina iz tvrtke Avenue ulaganja Nacionalu je potvrdio da su prošle gotovo četiri godine od potpisivanja ugovora s Republikom Hrvatskom, odnosno Ministarstvom državne imovine te da je urbanistički plan bio obveza Hrvatske, odnosno lokalne samouprave. Ipak, dodao je, zadovoljni su što je upravo realizirana završna faza izrade i donošenja urbanističkog plana uređenja Kupari I., a njegovim stupanjem na snagu investitor će moći krenuti u sljedeću fazu projekta, a to je ishodovanje lokacijske i svih potrebnih građevinskih dozvola.

No nije sve išlo glatko i bez protivljenja, a projekt izgradnje luksuznog hotelskog kompleksa već više od tri godine povlači se po medijima, najviše lokalnima, ali i na nacionalnoj razini.

Ruski tajkun Sergej Gljadelkin našao se u središtu pozornosti još u ožujku 2018., kada je upravo Nacional utvrdio da nije ispunio uvjete koje je pred njega postavilo Ministarstvo državne imovine, a bili su vezani uz ugovor o projektu Kupari I, zbog čega je prijetila opasnost od razvrgavanja ugovora potpisanog u proljeće 2016. između Ministarstva državne imovine i tvrtke Avenue ulaganja. No tadašnji ministar državne imovine Goran Marić odlučio je izići u susret ruskom investitoru i početkom 2018. dao mu je još jednu šansu u vidu aneksa ugovora koji je u međuvremenu ipak ispunjen. Gljadelkinu Kupari nisu jedini projekt u Hrvatskoj, s obzirom na to da je u svojem vlasništvu sve donedavno imao i tvrtku Hidroelektra Niskogradnja koja je u međuvremenu propala, a brojni dobavljači ostali su bez svojih potraživanja i pitanje je hoće li išta od toga uspjeti namiriti u sudskom postupku koji je u tijeku. Upravo zbog stečaja tvrtka Hidroelektra Niskogradnja se povukla iz dvaju velikih projekata u kojima je imala ugovorene poslove – rekonstrukcije željezničke pruge Dugo Selo-Križevci i izgradnje zagrebačkog rotora.

Zato neki poslovni krugovi propituju kako će i kojim novcem Gljadelkin financirati više od 100 milijuna eura vrijedan projekt izgradnje luksuznog hotelskog kompleksa u Kuparima.

Gljadelkin je također najavljivao da će budući kompleks biti dio luksuznog branda Ritz Carlton unutar hotelskog lanca Mariott. U međuvremenu je, prema tvrdnjama Paladine, pronađen novi hotelski operater, no on je odbio precizirati o kojem je hotelskom lancu riječ, pozivajući se na ugovornu obvezu prema partneru. Rekao je tek da će „odabrani hotelski lanac upravljati kompleksom, a gradit će ga društvo Avenue ulaganja u skladu s visokim standardima odabranog hotelskog operatera“. Naime, upravo je ugovor s nekim od luksuznih i afirmiranih hotelskih lanaca najviše kategorije bio jedan od uvjeta koje je Ministarstvo državne imovine postavilo u ugovoru s investitorom. No iz Ministarstva turizma Nacionalu je potvrđeno da promjena hotelskog operatera uopće nije sporna. „Novi koncept arhitektonskog rješenja i komercijalnog korištenja turističkih kapaciteta u obuhvatu Projekta, prilagođen zahtjevima novog operatera, ne odstupa od uvjeta iz provedenog Javnog poziva te pretpostavlja veće ulaganje u Projekt Kupari I. od inicijalno ugovorenog. Riječ je o još luksuznijem konceptu s renomiranim operaterom i projiciranim ostvarenjem većeg ukupnog prihoda, pa time i većeg prihoda za Republiku Hrvatsku po osnovi naknada za osnivanje prava građenja, zakupa i ostaloga“, rekli su u Ministarstvu turizma.

Protivljenja projektu Kupari bilo je i sa stručne strane. Društvo arhitekata Dubrovnika (DAD) pokušalo je u dva navrata motivirati Ministarstvo kulture da devastirani hotel Pelegrin primjereno zaštiti kao vrijedan primjer arhitektonske baštine te da spriječi njegovo rušenje koje je projektom bilo posve izvjesno. U pismu koje su članovi DAD-a, uz podršku Predsjedništva Udruženja hrvatskih arhitekata, Hrvatske komore arhitekata i Društva povjesničara umjetnosti Hrvatske, uputili 31. srpnja 2017. ministrici kulture Nini Obuljen Koržinek, objasnili su vrijednost hotela Pelegrin i apelirali „za hitno donošenje akta Ministarstva kulture o njegovoj zaštiti, što je prvi korak k budućem projektu sanacije, adaptacije i rekonstrukcije koja će uvažiti njegovu neprijepornu arhitektonsku vrijednost“. Iz Ministarstva je odgovor stigao već za dva dana, 2. kolovoza, a u njemu se podsjeća na to da je hotel teško stradao u Domovinskom ratu i da je zbog brojnih oštećenja uzrokovanih topovskim granatama, ugrožena i statika građevine. Također podsjećaju i da su prostorno plansku dokumentaciju za izradu Urbanističkog plana uređenja Kupari I.p (UPU) tijekom 2016. izrađivali stručnjaci arhitekti i urbanisti koji su pritom uzeli u obzir sve graditeljske posebnosti i prirodne vrijednosti u prostoru predviđenom projektom. „Prilikom izrade predmetnog urbanističkog plana sva stručna tijela, udruge i šira stručna javnost, pa tako i Društvo arhitekata Dubrovnik, imali su mogućnost u javnoj raspravi iznijeti prijedloge, smjernice ili dati komentare na prijedlog izrađene prostorno-planske dokumentacije, na koje je izrađivač plana dužan dati stručan i konkretan odgovor u pogledu predmetnih primjedbi ili zahtjeva. Ako je postojao i bio iskazan interes stručne javnosti za očuvanjem predmetnog hotelskog kompleksa, zaštitu bilo koje građevine, građevinskog sklopa ili krajolika, pa tako u ovom slučaju i hotela Pelegrin, bilo je moguće provesti i kao zaštitu prostornim planom, a ne samo rješenjem o zaštiti Ministarstva kulture“, stoji u dopisu koji je potpisao pomoćnik ministrice Davor Trupković, predbacivši tako Društvu arhitekata Dubrovnika da je u svojoj namjeri – naprosto zakasnilo. Preporučio im je na kraju dopisa da članovi DAD-a aktivno, kroz svoja stručna tijela, daju konkretne preporuke naručitelju UPU-a – Župi dubrovačkoj, ali i samom investitoru „kako pristupiti obnovi ovog hotelskog kompleksa iz razdoblja moderne 60-ih godina koji će poslužiti i kao model za rekonstrukciju drugih zdanja iz razdoblja moderne“.

Poslovni krugovi propituju kako će i kojim novcem Gljadelkin financirati više od 100 milijuna eura vrijedan projekt Kupari, a u njegovoj tvrtki Avenue kriju i ime novog hotelskog operatera

No u DAD–u nisu odustali. U drugom pismu koje je posve svježe i datirano 16. siječnja ove godine – poslano je u tijeku Ponovljene javne rasprave o Prijedlogu UPU Kupari I. – Društvo arhitekata Dubrovnika, Udruženje hrvatskih arhitekata, Hrvatska komora arhitekata i Društvo povjesničara umjetnosti Hrvatske obraćaju se investitoru, općini Župa dubrovačka, ali i Ministarstvu kulture, Ministarstvu državne imovine i Ministarstvu graditeljstva i prostornog uređenja. U pismu ponovo ističu arhitektonski značaj, ali i urbanističku i kulturnu vrijednost hotela Pelegrin te „još jednom apeliraju na sve aktere da preispitaju ranije donesene odluke i sukladno novim znanstvenim spoznajama postignu novi dogovor o budućem uređenju i izgradnji turističke zone u Kuparima, a u kojoj će adaptirani i rekonstruirani hotel Pelegrin imati svoje zaslužno mjesto i ostati trajni podsjetnik na razvoj arhitekture na dubrovačkom području“. Sporazumom o utvrđivanju uvjeta i obveza za realizaciju projekta Kupari I. između Hrvatske i Općine Župa dubrovačka iz studenoga 2015. utvrđena je obveza uklanjanja svih postojećih građevina osim hotela Grand. Predsjednik DAD-a Božo Benić za Nacional je podsjetio na činjenicu da je prema tom sporazumu u proljeće 2016. Republika Hrvatska potpisala ugovor s tvrtkom Avenue ulaganja kao budućim investitorom, a Općina Župa dubrovačka u kolovozu iste godine donijela odluku o izradi Urbanističkog plana uređenja (UPU) Kupari I. „U tom ugovoru, dakle prije dovršenja UPU-a, striktno je navedeno da se investitoru nalaže rušenje svih postojećih hotela osim hotela Grand za koji je bila predviđena obnova. Pravo je pitanje zašto je nametnuta obveza rušenja svih postojećih građevina osim jedne. Ugovor nikako nije smio takvo što uvjetovati, već upravo suprotno – dati mogućnost da se na temelju naknadnih stručnih procjena i analiza preispita što će se rušiti, a što obnoviti“, upozorio je Benić.

Unatoč izglasavanju UPU-a Kupari I. članovi Društva arhitekata Dubrovnik, Udruženja hrvatskih arhitekata, Hrvatske komore arhitekata i Društva povjesničara umjetnosti Hrvatske nastavljaju s apelima za spas arhitektonske baštine Dubrovnika. U priopćenju koje su udruženi arhitekti objavili odmah nakon sjednice Općinskog vijeća 13. veljače ističu kako „daju punu potporu željama i nastojanjima Općine Župa dubrovačka, kao nositelja postupka izrade i donošenja Plana, da se zapuštena i devastirana zona nekadašnjega vojnog odmarališta stavi u funkciju“, no naglašavaju da tvrdnje predstavnika Općinskog vijeća Župe dubrovačke i Ministarstva kulture kako se ni na jednom javnom izlaganju i javnom uvidu, unatoč pozivima, nitko od predstavnika strukovnih udruga nije odazvao, ne odgovaraju istini. „Upravo suprotno, predstavnici DAD-a i HKA javni su uvid izvršili u više navrata, posljednji put 3. siječnja 2020. Izvršen je detaljan pregled i snimanje svih dokumenata koje su naša stručna tijela naknadno analizirala. U više se navrata s izrađivačem UPU-a pokušalo stupiti u kontakt, računajući na znanstvenu kolegijalnost, međusobno povjerenje i uzajamnu pomoć. Zamisao je bila dati mu na uvid s naše strane prikupljenu arhivsku građu i dokumentaciju te time pomoći svim interesnim stranama u daljnjoj izradi prostornoga plana. Ciljani susret nije se zbio“, stoji u priopćenju udruga arhitekata. U međuvremenu, upozoravaju arhitekti, nastaje znanstveni članak koji prvi put donosi genezu prostornog razvoja zone bivšeg odmarališta u Kuparima. „Članak je prošao dvije neovisne recenzije, u njemu su navedeni svi izvori, kao i zahvale onima čiji su materijali korišteni, pa je znanstvenoj zajednici lako provjerljiv. Objavljen je u prosincu 2019., u trenutku dok traje Ponovljena javna rasprava. Strukovne udruge promptno reagiraju i pišu apel da se sukladno novim znanstvenim spoznajama zaštiti hotel Pelegrin. No, imajući na umu potpisane ugovore i mogućnosti tužbe u slučaju bilo kakvih odstupanja, apel je sa znanstvenim člankom upućen Općini Župa dubrovačka, Ministarstvu kulture, Ministarstvu državne imovine, Ministarstvu graditeljstva i prostornog uređenja, stručnom izrađivaču i investitoru“, naglašava se u priopćenju i dodaje kako je, unatoč argumentima i pozivu da se još jednom preispita odluka o donošenju UPU-a, njihov apel odbijen 7. veljače ove godine.

Ministarstvo državne imovine, kojeg je nakon Gorana Marića preuzeo ministar Mario Banožić, tvrdi da konstatacija prema kojoj investitor nije ispunio odredbe ugovora iz 2016. nije točna. Iz Odjela za odnose s javnošću i protokol toga ministarstva Nacionalu je potvrđeno da su „Republika Hrvatska i Avenue ulaganja sklopili Ugovor o realizaciji projekta Kupari I. te da je investitor ispunio sve svoje dospjele obaveze iz tog ugovora“. Također navode da ugovori o raspolaganju nekretninama u državnom vlasništvu i koncesije na pomorsko dobro kojim će se investitor služiti (pravo korištenja pojasa uz more) još nisu potpisani jer za to još nisu ispunjeni uvjeti. Naime, podsjećaju u Ministarstvu državne imovine, uvjet za sklapanje tih ugovora jest ishođena lokacijska dozvola koja se može izdati tek na temelju Urbanističkog plana uređenja (UPU) prostora Kupari I. koji je tek sada prihvaćen. „Obveza donošenja UPU Kupari I. propisana je važećim Prostornim planom uređenja Općine Župa dubrovačka. Nakon donošenja UPU Kupari I. počinju teći rokovi u kojima investitor treba ishoditi dozvole za gradnju i završiti izgradnju ugostiteljsko-turističkog kompleksa Kupari I.“, stoji na kraju odgovora Ministarstva državne imovine.

Sličan odgovor na pitanje u kojoj se fazi nalazi projekt Kupari I. dobili smo i od pročelnika Jedinstvenog upravnog odjela Općine Župa Dubrovačka Jure Marića koji je rekao da realizacija projekta izgradnje hotelskog kompleksa u Kuparima, suprotno brojnim medijskim napisima o upitnosti njegova dovršenja, teče prema planu.

U Ministarstvu turizma potvrdili su nam da s obzirom na značaj projekta i oni prate projekt u svim njegovim fazama i usko surađuju s Ministarstvom državne imovine, Općinom Župa dubrovačka i ostalim tijelima državne i lokalne uprave nadležnima za taj projekt.

Luka Paladina iz Avenue ulaganja rekao je da će njihova 99-godišnja koncesija za cijelu zonu Kupari I. početi teći od trenutka kada ishode lokacijsku dozvolu, iz čega se izvlači logičan zaključak da je investitoru u interesu što prije započeti s gradnjom i kompleks privesti funkciji u najkraćem mogućem roku. No do toga trenutka treba još štošta obaviti. „Osim što je aneksom ugovora prihvaćen luksuzniji koncept projekta, investitor je dobio dodatnu obvezu da u roku od 60 dana od potpisa aneksa ugovora dostavi ulazne podatke za izradu UPU-a Kupari I., što smo ispunili. Također, skraćen nam je rok za dostavu menadžment ugovora s hotelskim operaterom s 90 na 30 dana od dana pravomoćnosti UPU-a Kupari I. Dakle, mi kao investitor imamo obvezu u roku od 30 dana od dana pravomoćnosti UPU-a Kupari I. nadležnom ministarstvu dostaviti menadžment ugovor s odabranim hotelskim operaterom koji će upravljati budućim resortom, što ćemo i učiniti“, objasnio nam je Paladina.

„Vrijednost našeg projekta je oko milijardu kuna. Planiramo gradnju ultra-luksuznog hotelskog kompleksa kojim će upravljati jedan od najpoznatijih hotelskih operatera iz ultra-luksuznog tržišnog segmenta. Budući hotelski kompleks sastojat će se od dvaju hotela, SPA centra unutar obnovljenog hotela Grand, nekoliko restorana i barova i niza ostalih sadržaja“, rekao je Paladina.