Objavljeno u Nacionalu br. 694, 2009-03-03

ČAK 30 POSTO stanova sagrađenih u prošloj godini još uvijek nije prodano, što znači da trenutačno u Hrvatskoj ima oko 7,5 tisuća praznih stanova, a to je dobar pokazatelj krize na tržištu nekretnina

Prošlog tjedna Raiffeisen banka najavila je akciju u kojoj će se uz znatne popuste prodavati više od tisuću stanova. Banka će stanove prodavati uz popust od 20 do 25 posto, dok će svim kupcima u istom omjeru smanjiti kamatne stope na kreditima. Radi se o značajnom sniženju, koje je odraz golemog pada prodaje nekretnina u Hrvatskoj. Samo tijekom siječnja prodano je 80 posto manje nekretnina nego u siječnju 2008. godine. Ipak, unatoč tako velikom padu potražnje za nekretninama, građevinski investitori dosad su uglavnom odbijali sniziti cijene nekretnina, iako su one u većini slučajeva bile značajno precijenjene. Ipak, mnogi od njih bez prodaje stanova očito nisu u mogućnosti vraćati kredite bankama.

Banke u takvoj situaciji mogu preuzeti vlasništvo nad založenim nekretninama, ali od njih nemaju puno koristi jer ih ni one ne mogu prodati. Zbog toga ovu akciju Raiffeisen banke treba gledati kao pokušaj da se ponovno pokrene trgovina na zakočenom tržištu nekretnina. Pokrenu li i ostale banke slične akcije, u budućnosti se ipak može očekivati značajan pad cijena nekretnina u Hrvatskoj. Koliki će taj pad cijena biti, još uvijek je nemoguće procijeniti, no pojedini analitičari tvrde kako su cijene nekrentina u nekim dijelovima Hrvatske bile precijenjene za čak 35 posto, pa bi i za toliko mogle biti snižene. Intervenciju u ovom sektoru obećala je i hrvatska vlada, koja je najavila da će subvencionirati kredite za sve građene koji kupuju prvi stan. Na taj način trebao bi biti riješen problem skupih kredita koji trenutačno muče sve one koji na taj način žele rješiti svoje stambeno pitanje. Ipak, Zvonko Kotarac, vlasnik splitske tvrtke Dal Koning, najvećeg stanograditelja u Dalmaciji, kaže da kreditni uvjeti banaka nisu isključiv razlog pada potražnje za nekretninama, nego da su građani obeshrabreni lošim ekonomskim stanjem u državi: “Uvjeti na tržištu su se promijenili. Od 1994. do 2004. godine 80 posto kupaca stanove su uglavnom kupovali gotovinom. Od 2004. do prije nekoliko mjeseci gotovo svi su kupovali služeći se bankovnim kreditima, a u posljednja tri mjeseca od dvadeset kupaca, koliko smo ih imali, samo njih dvoje ili troje stanove su kupili na kredit. Razlog takvog trenda dijelom je u višim kamatama, a i u činjenici da su banke digle kamate i postrožilie uvjete za izdavanje kredita, ali i u tome što se ljudi s obzirom na ekonomsku situaciju u državi osjećaju nesigurno i teško se odlučuju na ulazak u velike investicije kao što je kupnja stana.”

Još jedan dokaz teškog stanja na tržištu je i to što čak 30 posto stanova sagrađenih u prošloj godini još uvijek nije prodano. Na temelju izdanih građevinskih dozvola može se pretpostaviti kako je prošle godine u Hrvatskoj izgrađeno oko 25 tisuća stanova, pa ispada kako u ovom trenutku na tržištu postoji oko 7,5 tisuća praznih stanova, iako neki tvrde da je taj broj znatno veći. Ako su ti podaci točni, oni su dobar pokazatelj teške situacije koja vlada na tržištu nekretnina. Ipak, najtransparentniji podaci o kretanju cijene nekretnina mogu se dobiti na specijaliziranim internetskim stranicama koje bilježe kretanje traženih cijena.

Kako kaže Hrvoje Bujas, direktor internetske tražilice nekretnina GoHome, pad cijena nekretnina ovisi o cijelom nizu faktora: “Pad cijena je proces koji se u svakom slučaju događa, te ovisi prvenstveno o samoj lokaciji nekretnine, te o njenoj vrsti i namjeni. Ove godine očekujem pad cijena najamnine poslovnih prostora od 10 do 20 posto, te pad cijena stambenih nekretnina od 5 do 20 posto, ovisno o lokaciji, kvadraturi i tome radi li se o novogradnji ili starogradnji. U proteklih nekoliko mjeseci cijene prosječnog kvadrata u novogradnji već su pale oko 5 posto, a vjerujem i da postoji barem još 3 do 5 posto razlike u izlistanoj cijeni od one stvarno prodane cijene nekretnine.”

Slično misli i Kotarac koji kaže kako će cijene najviše padati nekretninama koje se nalaze na neatraktivnim lokacijama: “U situaciji kad pada potražnja sigurno je da će padati i cijene. Najviše će padati na neatraktivnim lokacijama, prigradskim naseljima i onim lokacijama gdje postoji velika ponuda. Na prestižnim lokacijama u građevinkim središtima i na Jadranu pad je teško očekivati jer je ponuda građevinskog zemljišta ograničena, pa je ponuda ograničena. U problemu su oni investitori koji su počeli graditi na prigradskim lokacijama gdje se očekuje najveći pad potražnje”. Iako je pad cijena nekretnina od 10 do 20 posto, kakav je prognozirao Bujas, značajan, on je i dalje znatno manji od pada cijene kakav očekuju građani, što se pogotovo odnosi na stanogradnju, koja je posljednjih pet godina bila najpropulzivniji sektor građevinskog biznisa u Hrvatskoj. Naime, cijena stambenog prostora u tom je razdoblju iz godine u godinu rasla. U posljednjih deset godina cijene nekretnina u Hrvatskoj porasle su 73 posto, a na Jadranu čak 119 posto. Takvi su trendovi bili naročito vidljivi u velikim gradovima, poput Zagreba i Splita, jer su se u njih doseljavale velike količine ljudi iz drugih krajeva zemlje, pa je potražnja za stanovima bila vrlo velika.
Krajem 2007. i početkom prošle godine cijene nekretnina u tim gradovima dosegnule su vrhunac, pa su se tada i stanovi u rubnim i često vrlo neatraktivnim dijelovima Zagreba prodavali po cijeni od 2 tisuće eura po kvadratu. Ako se zna da prosječan kupac kupuje stan od 50 kvadrata, a da je prosječna plaća u Zagrebu iznosila oko 5,5 tisuća kuna, ispada da su građani za stan u lošijim dijelovima grada trebali izdvojiti dohodak zarađen za 11 godina rada. Još jedan pokazatelj visoke cijene nekretnina u Hrvatskoj bio je i nedavno objavljeni indeks cijene nekretnina Global Property Guide, u kojem je Hrvatska zauzela 57. mjesto.
Prema tom istraživanju, cijene stanova u Zagrebu jednake su cijenama u Zürichu i Montrealu, te više od cijena u nekim drugim velikim svjetskim gradovima, kao što su Budimpešta, Sofija i Istanbul. Budući da je životni standard u većini tih država bolji nego u Hrvatskoj, a i cijena gradnje viša, mnogi su ovo istarživanje uzeli kao dokaz da hrvatski građevinari putem previsokih cijena ostvaruju ekstraprofit.

Pojedini stručnjaci tada su tvrdili kako su nekretnine u Hrvatskoj precijenjene za 30-ak posto i da će njihova cijena s vremenom morati pasti.

Tako su nedavno i stručnjaci Raiffeisen banke izradili projekciju po kojoj bi u bliskoj budućnosti cijena nekretnina mogla pasti i za 40 posto. Takav scenarij temelji se na prognozi kako će recesija izazvati znatno povećanje troškova života, koji bi uz nepovoljne kamatne stope na stambene kredite, strože uvjete njihova odobravanja i nepovoljna kretanja kune doveo do smanjenja raspoloživog dohotka koje bi stanovništvo moglo investirati u kupnju nekretnina. Na taj način drastično bi pala potražnja za nekretninama, a vlasnici bi, kako bi ih prodali, bili prisiljeni sniziti cijene.

Iako su Raiffeisenovi analitičari procijenili kako su izgledi da se taj scenarij ostvari vrlo mali, oni ipak postoje. Problem je u tome što mnogi investitori u svojoj poslovnoj bilanci nemaju prostora za značajnije sniženje cijena, jer bi tako ušli u gubitak. Naime, stalni rast cijene nekretnina proteklih godina mnoge je investitore motivirao da ulaze u vrlo skupe investicije, plaćajući ogromne cijene za građevinsko zemljište, s idejom da će investicija postati profitabilna kroz poskupljenje stambenog prostora. To se nije dogodilo, ali sad si mnogi investitori jednostavno ne mogu priuštiti veće smanjenje cijene. U takvoj situaciji mnogi će pokušati držati visoke cijene u nadi da će kriza na tržištu proći. Ipak, vrlo je upitno koliko će dugo to moći financijski izdržati, pogotovo zato što su brojne građevinske tvrtke opterećene kreditima. U konačnici, potraje li gospodarska recesija i nastavi li se loše stanje na tržištu, mnogi će investitori vjerojatno biti prisiljeni prodavati ispod cijene i tako svjesno ulaziti u gubitke, samo da izbjegnu potpunu propast. S druge strane, uspješno poslovanje u sljedećem razdoblju veće građevinske tvrtke pokušat će osigurati racionalizacijom poslovanja i smanjenjem troškova. Zagrebački Profectus, jedna od najvećih hrvatskih tvrtki u sektoru stanogradnje, koja je samo između 2005. i 2007. udeseterostručila svoj profit, najavila je kako će možda, u svrhu štednje, biti prisiljena smanjiti broj zaposlenih.

Ipak, Danijel Babić, član uprave građevinske tvrtke Profectus, kaže kako njegova tvrtka u prva dva mjeseca 2009. ipak postiže znatno bolje rezultate nego u drugoj polovici prošle godine, te kako smatra da su najave o golemom padu cijena nekretnina nerealne: “Scenariji koji predviđaju pad tržišta do 40 posto najgori su mogući scenariji i na današnjem tržištu nemaju gotovo nikava uporišta. Jer potreba za stanovima u Zagrebu i u većem dijelu Hrvatske i dalje je vrlo velika. S druge strane, i zadnja istraživanja rađena prije dvije godine procijenila su potrebe za stanovima na 5 do 8 posto populacije u urbanim sredinama u Hrvatskoj. S druge strane, porast kamatnih stopa je zaustavljen i on je privremen, dok se stambeni krediti uzimaju i na 30 godina, te je uobičajeno da se u tako dugim razdobljima događaju oscilacije u kamatnim stopama.” Ipak, iako u Profectusu tvrde kako je već počeo oporavak tržišta nekretnina, čini se da brojni investitori to još uvijek ne osjećaju. Naime, mnogi od njih odlučili su se na drastične marketinške akcije, u želji da na taj način poboljšaju prodajne rezultate. Tako danas uz kupljeni stan investitori kupcima poklanjaju raznu tehničku robu, poput raznih kućanskih aparata, televizora, osobnih računala, a u Zagrebu je zabilježena akcija gdje su kupci za svaki kupljeni stan na dar dobili automobil Toyota Yaris. Takve akcije dosad su bile nepoznate na hrvatskom tržištu nekretnina, tako da se iz njih može zaključiti kako je dio investitora već sad u ozbiljnim problemima.

Žarko Kovačić, direktor Ilirika nekretnina, smatra da bi aktualna situacija na tržištu ipak mogla u znatnoj mjeri smanjiti cijenu građevinskog zemljišta: “Prije početka krize banke su u velikoj mjeri financirale investitore i pri kupnji samog zemljišta. Da prikupi što više kapitala, investitor bi s ovlaštenim vještakom dogovorio procjenu zemljišta znato višu od realne. Banka bi neznatno umanjila procjenu i investitor bi većim dijelom bio financiran od banke. Time se oštetilo tržište i umjetno podizala cijena zemljišta. Nakon recesije banke su prestale s takvim financiranjem i ne vidim razloga da cijene zemljišta ne padnu, naravno, treba vremena za to.” Dođe li uistinu do pada cijene građevinskog zemljišta, moglo bi doći i do pada cijene nekretnina, ali već sada je poprilično izvjesno kako će cijene luksuznih nekretnina doživjeti vrlo malu promjenu cijene, dok bi dugoročno njihova cijena mogla i rasti.

Ta se računica temelji na nekoliko činjenica, od kojih je možda i najvažnija ta kako je broj luksuznih nekretnina na luksuznim lokacijama u pravilu ograničen, te je zato puno manja ponuda takvih nekretnina. Žarko Kovačić tvrdi kako bi oni koji se sada odluče za kupnju luksuznih nekretnina dugoročno mogli profitirati: “Ovo je vrijeme za kupnju nekretnine na najatraktivnijim lokacijama ili u povijesnim gradovima na Jadranu poput Dubrovnika ili Opatije. Polarizacije cijena, tj. statusifikacije je neizbježna. U EU odnos između najboljih rezidencijalnih lokacija i loših ili perifernih spavaonica je 1:3-4. Dok je u Zagrebu taj odnos samo 1:1,5. Neodrživo je da cijena stanova u Novom Zagrebu ili zapadnim djelovima grada bude 2000 eura, a na Šalati 3000 eura po kvadratu. Za razliku od kuća, kupnja stana iz kojeg možete pješice doći do samog centra grada dobra je investicija, ujedno kultura i kvaliteta življenja. Kupnja stana na sjevernim lokacijama, od Bukovca do Mikulića, preko Šestina i Gračana, to su investicijski i kultorološki promašaji, ali i velika greška i pohlepa gradske vlasti koja je dopustila takvu visoku izgrađenost i devastirale prostor za zone koje bi trebale biti samo za kuće.”

Drugi razlog zašto bi kupnja skupljih nekretnina sad mogla biti dugoročno profitabilna jest to što će s pridruživanjem Hrvatske Europskoj uniji država vjerojatno početi naplaćivati PDV na zemljište i komunalne doprinose, što dosad nije bio slučaj. To će u budućnosti vjerojatno dodatno poskupiti cijenu nekretnina. Također, ulazak u Europsku uniju vjerojatno će izazvati rast domaćeg dohotka. Prema istraživanju Željka Lovrinčevića i Maruške Vizek s Ekonomskog instituta u Zagrebu, cijena nekrentina u Hrvatskoj izravno ovisi o kretanju realnog dohotka. Poraste li dohodak za samo jedan posto, cijene nekretnina u prosjeku rastu za pet posto. Ipak, budući da Hrvatska u Europsku uniju gotovo sigurno neće ući prije 2012. godine, takvi efekti neće biti vidljivi na tržištu u skorije vrijeme.