Objavljeno u Nacionalu br. 410, 2003-09-23

Francuski trgovački gigant Leclerc bio je prisiljen odustati od više desetaka milijuna eura vrijedne investicije izgradnje osam shopping centara u Hrvatskoj zbog ucjena i pritisaka građevinsko-mafijaških špekulanata koji su u privatnom ratu za taj projekt cijenu sićušne parcele napuhali na gotovo dva milijuna eura

Priča o propasti projekata francuskog trgovačkog diva Leclerca, koji je planirao otvoriti osam hipermarketa u Hrvatskoj, neraskidivo je povezana s jednom uskom njivom, širokom tek šest metara, neupotrebljivom za gradnju. Njiva je postala glavni plijen građevinsko-odvjetničkih mešetara zbog kojeg je Leclerc naposljetku odustao od otvaranja hipermarketa u Španskom. Ledina od 1886 četvornih metara sama po sebi zasigurno ne bi bila privlačna da se nije našla usred zemljišta na kojem je još prije šest godina francuski trgovački lanac Leclerc naumio izgraditi atraktivni trgovački centar na 70 tisuća kvadrata. U posljednjih nekoliko godina preprodana je četiri puta, a cijena joj je sa 132 tisuće maraka skočila na enormnih 1,7 milijuna eura.

Projekt Leclercova hipermarketa je propao, a mnoge su tvrtke bankrotirale; PBZ ima problema s naplatom kredita od 15 milijuna e, a Leclerc se okrenuo investicijama u SlovenijiU tu je operaciju, svjedoče dokumenti, od samog početka bio upleten Dragan Stupalo, arhitekt, navodno ugledan poslovni čovjek s jakim vezama u svijetu biznisa, koji živi u Splitu u velebnoj vili i tvrdi da je svoje bogatstvo stekao radeći u inozemstvu. A kao paravan mu je poslužio tesar, koji se u presudnom trenutku pojavio kao vlasnik sporne njive – glavnog pregovaračkog aduta.

Borba za izgradnju Leclercovih hipermarketa, kako je javnost mogla saznati iz dnevnih novina, ostavila je iza sebe mnogo žrtava: investicija se s prvotnih 25 milijuna eura popela na pedeset, mnoge tvrtke su bankrotirale, radnici su ostali bez plaća, Privredna banka Zagreb ima problema s naplatom tridesetak milijuna eura kredita, Leclerc je odustao od ulaganja u Hrvatsku i okrenuo se Sloveniji, a zgrada koja je trebala biti useljena još u jesen 2001. i danas zjapi nedovršena.

Kao službena objašnjenja navodili su se neriješeni imovinskopravni odnosi i sporna građevinska dozvola. Ali pozadinu i prave razmjere grabeži i zakulisnih igara otkriva spis od stotinjak stranica u posjedu redakcije Nacionala. Nepoznati je autor ispisao čitavu genezu slučaja, opisujući što se sve događalo iza kulisa preliminarnih dogovora, službenih susreta, potkrijepivši svoje optužbe obiljem dokumenata. Spomenuti spis ne razotkriva samo uzroke propasti Leclercova projekta, nego i otkriva široj javnosti tko su hrvatski biznismeni koji zgrću velike profite na ovakvim pothvatima.

Moderni trgovački centar u Španskom trebao je biti prvi u nizu od osam planiranih hipermarketa francuskog Leclerca u Hrvatskoj. Francuski menadžeri povjerili su izbor lokacije, te rješavanje birokratskih, zakonskih i građevinskih peripetija Anti Neni Baradi, arhitektu, koji je godinama živio i radio u Švicarskoj, a mogao se pohvaliti izgradnjom Todorićeva Superkonzuma. Barada je za potrebe projekta osnovao tvrtku Urba zapad ? a tako su izbjegnute i porezne obveze na razliku u cijeni nekretnina, koje imaju privatne osobe, ali ne i poduzeća – te je u lipnju 1998. potpisan ugovor o realizaciji i projektiranju. Za tehničku podršku Barada je angažirao Franu Zorića, vlasnika tvrtke GTEMING. Lokacija u Španskom činila im se idealnom: većina parcela, običnih neobrađenih livada, bila je u privatnom vlasništvu, dio zemlje bio je u fazi povrata nacionalizirane imovine, a dio se vodio kao gradsko zemljište, što im je jamčilo da ni u pregovorima s gradskim vlastima neće biti većih zapreka. Naime, tamo gdje tvrtka uspije postati većinski vlasnik zemljišta postoji i mogućnost neposredne pogodbe s gradskim vlastima po službeno označenoj gradskoj tarifi.

Poslovni planovi Leclerca i njihovi hrvatski partneri dobili su u kolovozu 1998. i podršku gradskih vlasti, konkretno Miljenka Cvjetka, tadašnjeg dogradonačelnika, šefa Zavoda za izgradnju grada, što nije neuobičajeno kad je riječ o velikim investicijama, pogotovo stranih tvrtki.

Frane Zorić i Niko Zorić odigrali su u početku ključnu ulogu. Frano Zorić, kao vlasnik tvrtke za građevinski konzalting, imao je ugovor o poslovnoj suradnji s Urbom. Svog rođaka Niku Zorića susreo je, kako je tvrdio, prvi put u uredu Miljenka Cvjetka, koji mu ga je “predstavio kao prezimenjaka i čovjeka iz istog kraja”. Niko Zorić navodno je uvjerio Franu Zorića da ima veze u gradskoj upravi, predstavio se kao stručnjak koji bi mogao posredovati u otkupu gradskog zemljišta za projekt Leclerc. Nekoliko dana nakon toga, Frane Zorić svojim je partnerima “trijumfalno najavio da ima čovjeka, Niku Zorića, koji će riješiti problem gradskog zemljišta”. A samo nekoliko mjeseci poslije bratić Niko Zorić pridružio se konkurentskom taboru okupljenom oko Dragana Stupala i postao dio klike koja je isprovocirala dramu i upropastila projekt.

Frane Zorić ovih je dana uvjeravao Nacionalovu novinarku kako je svog rođaka slučajno sreo u uredu Miljenka Cvjetka i ogorčeno tvrdio “kako za njega ne želi više nikada čuti, jer je svojim spletkama uništio posao”.

S pismom podrške gradske vlade u džepu, Frane Zorić započeo je pregovore s vlasnicima privatnog zemljišta i potpisivao predugovore, isplatio predujam, te se ostatak obavezao isplatiti tek kad se objedini građevinska parcela. Sa svojim rođakom dogovarao je strategiju s Gradom.

No bratić Niko Zorić krenuo je u akciju otkupa, koja mu je omogućila da čitav projekt Leclerca drži u šaci: on se u moralno krajnje sumnjivim okolnostima za 132.000 tisuće maraka dočepao vlasništva nad 1886 kvadrata oranice Ferinka, premda je znao da je ona već imala potpisan predugovor s tvrtkom Urba. Rođak Niko Zorić je 12. listopada 1998. ne u ime tvrtke, nego svoje osobno, potpisao kupoprodajni ugovor s Anom Crnogaj, vlasnicom sporne ledine, koji je ovjerio kod javnog bilježnika, također svoje prezimenjakinje, Jasne Zorić. Ana Crnogaj tada je imala 87 godina, a ugovor s njom potpisan je dok je sa slomljenim kukom nepokretna ležala u bolovima na kirurgiji bolnice “Sveti Duh”. Bila je u takvom psiho-fizičkom stanju da nije smogla snage ni potpisati se, nego je ugovor ovjerila otiskom desnog kažiprsta. Pravnici su poslije osporavali ugovor tvrdeći da prilikom potpisivanja nije bio prisutan liječnik – što bi, s obzirom na okolnosti, bilo nužno. Usto, tužili su Niku Zorića zbog prijevare, tvrdeći da je kao poslovni partner Urbe zapad znao da je Ana Crnogaj već imala potpisan predugovor s njima, i to na iznos veći od onog koji joj je ponudio bratić Niko Zorić.

Taj ugovor u bolničkom krevetu bio je povod sudskim postupcima: na Općinskom sudu Urba je tužila Anu Crnogaj radi utvrđivanja prava vlasništva nad nekretninama. Obrana na sudu nije bila lišena cinizma: odvjetnici su tvrdili da je Ana Crnogaj bila u mnogo boljem stanju u bolnici, nego mjesec dana prije dok je još bila pokretna u svojem domu i mogla se potpisati. Priznali su da je teško bolesna, da ne zna ni čitati, ni pisati, a i ne vidi dobro – samo raspoznaje osobe, ali smatrali su da je Urba ta koja je manipulirala staricom, a ne oni koji su je prisilili da u bolničkom krevetu ugovor ovjeri kažiprstom.

U spomenutim dokumentima moguće je pronaći i neslužbenu verziju o ucjenama bratića: “U kolovozu 1998. Frane Zorić predstavlja Neni Baradi Niku Zorića koji će riješiti gradsko zemljište? Niko Zorić, pak, traži dva i pol milijuna maraka za gradsku suglasnost, jer ima 14 igrača za ‘podmiriti’? Usput, Niko Zorić traži odmah da mu se posudi 80.000 maraka za prijatelja Galića, direktora katastra, radi podmirenja hitnog duga njegovog šogora. Barada potvrđuje da nema mogućnosti sporazuma na traženim osnovama tim više što Niko Zorić najavljuje cijenu gradskog zemljišta i taksa u iznosu od 45 milijuna kuna.”

Kronologija afere otkriva da je u siječnju 1999. u kafiću Tinča propao pokušaj traženja kompromisa svih upletenih aktera, Frane Zorića i njegova bratića Nike, te Nene Barade. Na tom je sastanku Niko Zorić obavijestio Franu Zorića da on s oranicom više nema veze, da ju je preprodao Draganu Stupalu, te ugovorio novi sastanak u večernjim satima s novim vlasnikom. Dragan Stupalo tom prigodom nije tajio svoje namjere: obznanio je da je spreman otkupiti čitavo zemljište, “uz nadoknadu od 20 posto od isplaćenog iznosa, te da je u izravnom kontaktu s Leclercom i da je voljan za njih riješiti i parcelu i projekt. Ujedno ih je obavijestio da je kupio parcelu od Nike Zorića i Damira Rubeše koji su njegovi dragi prijatelji i da im je isplatio dva i pol milijuna maraka. Kao dokaz priložio im je i kupoprodajni ugovor, ali bez cijene”.

Bratić Niko Zorić danas tvrdi da s projektom Leclerca nije imao ništa, da je njivu prodao 30. prosinca 1998. po istoj cijeni po kojoj ju je i kupio – 132.000 tadašnjih maraka, i da njome nije mešetario. A ako novinari i imaju papire koji svjedoče suprotno, objašnjavao je Niko Zorić vrišteći u telefonsku slušalicu, on ih ne priznaje – jer je potpis sigurno falsificiran. Na ključno pitanje: zašto je uopće kupovao parcelu, ljutito je uzvratio: ”Što se to vas tiče, ako vas baš zanima, htio sam saditi jabuke.”

U svakom slučaju, njegovo je ime Stupalu omogućilo da ostane igrač u pozadini. Jedno pismo iz opsežnog materijala razotkriva kakav su plan skovali Dragan Stupalo i njegov odvjetnik Željko Rajačić, a on svakako premašuje angažman običnog pravnog savjetnika.

Kad Stupalu i Rajačiću nije uspjelo izgurati iz posla Urbu, onda su Baradu pokušali prokazati kao smutljivca, a pritom su otvoreno priznali da love u mutnom. Tako barem govori pismo koje su odvjetnici ureda Korper&Haramija uputili odgovornima u Leclercu, nakon što su se 16. studenog 2001. sastali sa Željkom Rajačićem.

“Ne znam točno s kojeg osnova, no Rajačić predlaže da se u Privrednoj banci Zagreb održi sastanak na kojem bi osim PRB bili prisutni Leclerc, Stupalo i zastupnici, ali svakako bez Urbe zapad. Prema izlaganju odvjetnika, PBZ bi Urbi odobrila još jedan kredit u iznosu od 2,8 milijuna maraka, a što bi izravno bilo isplaćeno Stupalu kao kupovina za ograđenu česticu. U tom slučaju, Stupalo više ne bi radio nikakvih problema u smislu daljnjeg otezanja izgradnje objekta u Španskom.

Osim toga, predočeno mi je da je Stupalo vrlo ugledan i bogat poslovni čovjek svjetskog glasa, te da je žrtva urote Zorić-Barada, kao i da se je morao zadužiti, oko 300.000 maraka, kod Pripuza i Jelavića, okrivljenika u mafijaškom procesu radi kupnje čestice od Ane Crnogaj.

Nadalje, odvjetnik navodi da on osobno ima vrlo dobre konekcije u PBZ, te da uživa njihovo potpuno povjerenje. Prema njegovim riječima, Urba nije mogla dobiti novac kako je bilo dogovoreno, jer je to on priječio objelodanjujući svojim ljudima i PBZ da je Urba do vlasništva na zemljištu došla kriminalnim radnjama i prijevarom. Rajačić mi na izravan upit nije mogao objasniti zbog čega drži da bi se ta cijela pripovijest o novom kreditu trebala ticati Leclerca i na koji način misli sakriti od Urbe zaduženja iste za slijedećih 2,8 milijuna maraka. Sasvim je siguran da će Stupalo vršiti permanentan pritisak i ometati gradnju koliko god je to u njegovoj moći, pa i više.”

Dragan Stupalo Nacionalovoj novinarki nije želio objašnjavati kakva je bila njegova uloga u čitavoj aferi. Promrsio je tek da je dvije, tri godine bio vlasnik parcele i da mu se sada čini bespredmetno o tome razgovarati. Željko Rajačić susreo se s novinarkom dva puta, i svaki put je imao drugačiju verziju.

Nakon što je u Tinču propao svaki pokušaj dogovora, rat za projekt hipermarketa razbuktao se na svim razinama. Otkrilo se da se Niko Zorić u kratkom roku, 25. studenog 1998. Rješenjem Zavoda za katastar upisao i kao posjednik nekretnina. Špekulacije kako je Niki Zoriću u miniranju projekta Leclerca pomogla i okolnost da je njegova kći Antonija tajnica Stjepana Galića, šefa zagrebačkog Zavoda za katastar, te da je uz njezinu pomoć uspješno lobirao kod Ivice Crnogaja, unuka Ane Crnogaj, vlasnice kontroverzne njive, koji je također zaposlen u katastru, ovako su formulirane u kaznenoj prijavi radi prijevare i povrede tuđih prava protiv Ane Crnogaj, Nike Zorića i n.n. počinitelja u Gradskom zavodu za katastar I geodetske poslove. Prijava je podignuta 18. 10. 1999. Odvjetnici su tvrdili kako “Niko Zorić nije po zanimanju poljoprivrednik, pa su na temelju toga zaključili kako se očito radi o namjernom pokušaju opstruiranja cijelog projekta i Urbe, koju žele dovesti u nepovoljan položaj tako da ga se za navedeno zemljište traži višestruko veća cijena od cijene postignute predugovorom”. A cijena se nikad nije spuštala ispod dva i pol milijuna maraka.

Istodobno, o zapletima koji se vode u Hrvatskoj oko uske parcele, obaviješteni su i Francuzi. Uoči izbora u Hrvatskoj, odnosi Leclerca i Urbe prolaze tešku krizu: Leclerc prijeti otkazivanjem ugovora zbog rizičnosti ulaganja u Hrvatsku. Kao slamku spasa, u Urbi se odlučuju mijenjati projekt i traže novu lokacijsku dozvolu , pa na neriješenoj parceli Ane Crnogaj umjesto same zgrade planiraju gradnju ceste. I tako odgovornost za sudbinu projekta prebacuju na grad – budući da su prometnice u nadležnosti grada. Trebalo je proći još devet mjeseci i doći do smjene vlasti pa da Urba dobije novu lokacijsku dozvolu.

No u Leclercu su već izgubili živce, poništavaju ugovor i sklapaju novi s novim pravilima igre, pristaju kupiti dio zgrade, a ostatak planiraju prodati na tržištu. Činilo se da će se napetosti smanjiti u trenutku kad je Ministarstvo graditeljstva potvrdilo lokacijsku dozvolu. No aspiranti na projekt se ne predaju i pokreću postupke kojima nastoje srušiti lokacijsku dozvolu i tako Urbu kompromitirati u očima francuskih partnera.

Danas se Niko Zorić kune da nije osporavao lokacijsku dozvolu Urbi. A dokumenti svjedoče suprotno i otvaraju pitanje je li Niko Zorić poslužio samo kao paravan da prikrije trag Dragana Stupala. Zastupan po odvjetniku Rajačiću, Niko Zorić 31. siječnja 2000. žalio se Ministarstvu prostornog uređenja, graditeljstva i stanovanja, a kad su oni odbili žalbu, pokrenuo je u rujnu 2000. Upravni spor, tvrdeći da je uzurpirano njihovo vlasničko pravo nad oranicom.

U nejasnim okolnostima, Urba je ipak uspjela dobiti enormno visoki kredit u Privrednoj banci Zagreb, čiji je ukupni iznos nemoguće ustanoviti, premda nije imala građevinsku dozvolu, i u lipnju 2001. početi gradnju u Španskom.

U srpnju 2001. Ministarstvo zaštite okoliša donijelo je rješenje o rušenju centra u Španskom, a dva mjeseca poslije i zaključak o dozvoli za izvršenje rušenja. Urba je tek u siječnju 2002. predala zahtjev za izdavanje građevinske dozvole. U međuvremenu je Inspekcija podnijela pet prekršajnih prijava protiv investitora, tvrtke Urba zapad, što je rezultiralo raskidanjem ugovora s Leclercom, a sudbina investicije predana je francuskom sudu na kojemu je Urba pokrenula parnicu na kojoj će pokušati tvrditi da su sami usporili isporuku tendera i usporili posao.

Kad je slučaj dospio u novine, Leclerc je zaprijetio naplatom bankovnih garancija za kredit od 16 milijuna franaka i najavio da će povući i garanciju za još 25 milijuna maraka. A Rajačić i Stupalo se ne predaju. Dana 23. studenog 2001. pišu Privrednoj banci Zagreb: ”?Vjerujem da je poznato da se objekt gradi iako nema niti lokacijsku dozvolu zbog čega je moj klijent ishodio od nadležnog organa pravomoćno rješenje o rušenju i spreman je izvršiti sve potrebno, uključujući i medijski pritisak da se postupi zakonito i izgrađeno poruši.”

Pet mjeseci poslije, Rajačić se opet obraća predsjedniku Uprave PBZ Boži Prki i otkriva svoje krajnje namjere: “Obzirom da je izvjesno da Leclerc odustaje od predmetnog posla, osobito nakon krajnje drske tužbe Urba zapad protiv Leclerca podnesene u Francuskoj, razumljivo je da je jedina preostala mogućnost da Banka preuzme položaj Urba zapad i kupi predmetno zemljište ili da to učini treći subjekt. U slučaju da takav interes ne postoji, moguća je i alternativa da moj klijent osigura sredstva za dovršenje projekta u koordinaciji s Bankom, čime bi otklonili niz štetnih posljedica.”

Tek kad je Leclerc poništio ugovor, kapitulirao je i Stupalo. Vlasnik parcele koji je držao u pat-poziciji i PBZ iLeclerc i Urbu zapad, naposljetku ju je prodao izvjesnom Ivanu Dumančiću, koji je, opet, krajem prošle godine njivu preprodao Neni Baradi za 1,7 milijuna eura, kako tvrde Nacionalovi izvori.

O projektu Leclerc koji je postao građevinski krimić danas svjedoči golemo crno zapušteno i nedovršeno zdanje na ulazu u Zagreb. Ideju o hipermarketu Leclerc zamijenio je projekt trgovačko-zabavnog centra sa 16 kinodvorana, a među zainteresiranim kupcima spominju se Todorićev Agrokor, Bauhaus i Kaufland. Ma što naposljetku bilo, građanima će ostati ružan podsjetnik kako u Hrvatskoj gotovo ništa ne štima. A strancima još jedan dokaz o neposlovnosti u korupciji ogrezloj Hrvatskoj, kakva je teško zamisliva u naprednim zemljama, gdje se građani i tvrtke od makinacija štite jednostavnim zakonskim odredbama koje dopuštaju preprodaju nekretnina po maksimalno trideset posto većoj cijeni od kupljene.