Objavljeno u Nacionalu br. 459, 2004-08-31

Lanjska kupnja vile u elitnom dubrovačkom naselju Lozica od strane Viktora Vekselberga jedan je od primjera koji dokazuje da su hrvatske nekretnine postale hit

Ruski magnat Viktor Vekselberg prošle je godine, na nagovor supruge, u elitnom dubrovačkom naselju Lozica kupio ekskluzivnu vilu za 5 milijuna eura. Na taj je način ta vila, površine 400-tinjak četvornih metara, postala najskuplja u Hrvatskoj. Vekselberg je vilu kupio od Brace Turčića, vlasnika turističke agencije u Njemačkoj specijalizirane za kongresni turizam. Turčić nije imao namjeru prodavati vilu, ali mu je bogati Rus dao ponudu koju jednostavno nije mogao odbiti. Vila je prodana za 4,5 milijuna eura, a Vekselberg je nadodao još 500.000 eura kako bi mogao zadržati sav namještaj. Posrednik u prodaji vile bio je Braco Marjanović iz agencije Dubrovačke nekretnine koji, vjerojatno zbog poreza, tvrdi da je vila prodana za samo 2 milijuna eura. Istina je da je prva ponuda ruskog tajkuna iznosila 2,5 milijuna eura, ali je tu ponudu Turčić odbio kazavši kako kuća nije na prodaju. Rus je na to odgovorio udvostručenjem ponude i tu je priča oko prodaje bila završena.

Najtraženije i najskuplje nekretnine su u Opatiji i Dubrovniku, gdje se unutar starih zidina za metar stana traži i do 6000 eura Dok su se stare istarske kamene kuće početkom 90-ih mogle kupiti za 10 tisuća eura, danas se njihove cijene kreću od 50 do 100 tisuća eura Prema službenim podacima od 1995. do 2003. u RH je nekretnine kupilo 3110 stranaca, najviše Nijemaca, no stvarna je brojka višestruko veća Vlasnik spomenute vile prije Turčića bio je poznati hrvatski dirigent Lovro pl. Matačić, koji je oporukom kuću darovao Glazbenoj omladini da bi u njoj, kako je vjerovao, stasali novi talenti. Budući da ta institucija nije imala dovoljno novca za održavanje tog velebnog objekta, ona je vilu potkraj 80-ih prodala Turčiću, navodno za samo 500.000 eura. Turčić je nakon toga vilu u potpunosti uredio, a ugradio je i bazene.

Sadašnji vlasnik vile Viktor Vekselberg peti je najbogatiji čovjek u Rusiji, a njegovo se bogatstvo danas procjenjuje na 3,1 milijardu dolara. Rođen je 14. travnja 1957. u Drogobiču u Ukrajini. Nakon završene osnovne i srednje škole 1974. upisao je Moskovski institut prometnih inženjera (MIIT). Četiri godine kasnije diplomirao je i nastavio poslijediplomski studij na moskovskoj Akademiji za znanost. Privatnim poduzetništvom počeo se baviti 1988., kada je osnovao NPU KomVek tvrtku za istraživanje i proizvodnju. Raznim malverzacijama u partnerstvu s trećim najbogatijim Rusom Mikhailom Fridmanom stekao je veliko bogatstvo i došao u posjed velikog broja naftnih izvora. S Fridmanom se udružio 1997. kako bi zajedno preuzeli TNK, treću po redu rusku naftnu kompaniju. TNK je na sumnjiv način 1998. preuzela udio kanadske naftne kompanije Ivanhoe u Tyumenu u Rusiji. Kanađani su TNK tužili zbog kršenja ugovora i pljačke nafte, a naknadu za štetu, čiji je iznos do danas ostao nepoznat, dobili su tek kada je na inzistiranje kanadske vlade ruska policija izvršila raciju u uredima ruske tvrtke. Čim je riješen spor s Ivanhoom 2000., TNK je započeo novu malverzaciju s Yugraneftom, filijalom kanadske naftne tvrtke Norex Petroleum. TNK je ucjenama i uz pomoć lokalnog suda uspio preuzeti cjelokupnu naftu i izvore Yugranefta. Norex je optužio Vekselberga i njegove suradnike za prijevaru, ucjenu, iznuđivanje, korištenje oružane sile, reket, pranje novca i druga kaznena djela kako bi ukrao naftu, naftne izvore i popratnu infrastrukturu, u vrijednosti od 500 milijuna dolara. Ovaj spor još uvijek nije riješen jer do danas nije utvrđeno u nadležnosti kojeg suda se nalazi ovaj slučaj. Prošle godine TNK je izvansudskom nagodbom riješio spor s British Petrolom (BP), što je Vekselbergu i njegovim partnerima donijelo 6,4 milijardi dolara u gotovini i dionicama BP-a. BP je tužio TNK-a za krađu naftnih izvora jer je bio umiješan u bankrot Kondpetroleuma i Chernogornefta, čiju je imovinu tvrtka preuzela. No, Vekselberg je uspio izgladiti spor ponudivši BP-u zajedničku suradnju na ruskom tržištu.
Vekselbergova supruga, sin i kćer danas žive u New Yorku, ali često svraćaju i do svoje nove vile u Lozici.

Ovo je samo jedan od primjera koji dokazuje da su hrvatske nekretnine postale hit među svjetskim bogatašima. Traže se sve vrste nekretnina, a najtraženije su ekskluzivne vile uz more i stare istarske autohtone kuće. Najveći interes trenutno pokazuju Englezi, Irci, Nijemci i Skandinavci. Oni su sve donedavno najviše kupovali nekretnine na francuskoj i španjolskoj rivijeri, ali su ih zbog masovnog industrijskog turizma počeli prodavati i tražiti nove u drugim zemljama. Hrvatska se tu pojavila kao idealno rješenje jer osim prirodnih ljepota i niskih cijena nudi veliku dozu privatnosti. Trenutno su najtraženije nekretnine u Hrvatskoj one smještene u Dubrovniku i Opatiji, pa sukladno tome drže i najviše cijene. Tako se, primjerice, za kvadratni metar stana unutar starih zidina Dubrovnika traži i do 6000 eura.

Dosad je na dubrovačkom području svoje ljetne rezidencije osigurao velik broj stranih državljana, a najviše je onih iz diplomatskih krugova. Među njima je i nekadašnji veleposlanik SAD-a u Hrvatskoj William Montgomery. Dok je kao veleposlanik živio u Zagrebu, Montgomery je često sa suprugom posjećivao Dubrovnik kako bi se divio njegovim ljepotama. U ljeto 1999. sreli su bračni par Bukovac iz Amerike koji su im ponudili dvokatnu palaču iz 1913. u središtu Cavtata. Montgomeryjevi su bili oduševljeni kućom te su je naposljetku i kupili. Kuću su iznutra gotovo u potpunosti srušili te su je ponovo uredili prema svojoj želji. Kuća nije spomenik kulture, ali je u kategoriji građevina od povijesnog interesa.

Na dubrovačkom području u vlasništvu kuću ima i donedavni visoki predstavnik u BiH Wolfgang Petritsch. Njegova se kuća nalazi u Mlinama, mjestu s nekoliko stotina kuća koje su sve do rata bile omiljeno ljetovalište građana BiH i Srbije. Bivši vlasnici Petritscheve kuće bili su bračni par Tasić iz Beograda, sveučilišni profesori koji su posljednji put u Mlinama viđeni 1990. godine. U ratu se u kuću uselila obitelj hrvatskog policajca bosanskog porijekla Ivice Antunovića. Kako su u susjedstvu u privatnim apartmanima često odsjedale delegacije UNPROFOR-a, za tu je kuću navodno saznao i sam Petritsch. Nitko pouzdano ne zna na koji je način i za koliko kupio kuću, ali se zna da je s obitelji Antunović u dobrim odnosima te im je dopustio da u kući borave sve dok se njima ne sagradi nova kuća.

Stara zaljubljenica u Dubrovnik, barunica Francesca von Habsburg, uz pomoć svog poslovnog partnera iz Salzburga Erwina Rotha, kupila je 2001. za 650.000 eura nekadašnji ljetnikovac obitelji Đorđić, lopudsku “Vilu Slavicu” te restoran ”Šunj” za 150.000 eura. Francesca von Habsburg mnogo je pridonijela restauraciji dubrovačke spomeničke baštine nakon rata, pa je među ostalim nabavila i opremu za restauratorsku radionicu u franjevačkom samostanu Male braće. Oni su joj zauzvrat, u znak zahvalnosti, 1997. ustupili samostan od Špilice na 99 godina, a ona je zauzvrat trebala u potpunosti obnoviti samostan, u kojem je za sebe trebala napraviti ljetnu rezidenciju, a za fratre osigurati apartmane. Vilu u Lozici u svom posjedu od 2001. ima bivši nogometaš Dinama Mark Viduka. Njemu je vilu od 400-tinjak kvadrata za milijun eura prodao trgovac umjetninama Avdo Ćimić. Vila posjeduje i 400-tinjak četvornih metara okućnice, a ima i privatnu plažu. Talijanski biznismen i financijer Riccardo Mazzucchelli na otoku Hvaru za 2 milijuna eura kupio je raskošnu vilu “Florianu”. Vila se nalazi u skrovitoj uvali na sjeveroistoku otoka, a sagrađena je još 1961. godine. Talijanski ju je biznismen u potpunosti obnovio i luksuzno adaptirao prema vlastitoj želji. Mazzuccelli je poznat po tome što je 1995. godine ušao u brak s multimilijunašicom Ivanom Trump, ali je brak potrajao samo 22 mjeseca. Na otoku Rabu kuću posjeduje Sandoir Csanyi, čelnik najjače mađarske banke OTP.

U posljednjih nekoliko godina drastično je porasla i potražnja za autentičnim starim kućama u unutrašnjosti Istre. Dok su se početkom 90-ih kamene kuće s manjim vinogradom mogle nabaviti već za 10 tisuća eura, danas se njihove cijene kreću od 50.000 do 500.000 eura, što ovisi o uređenosti, veličini i poziciji na kojoj se nalaze. Najtraženije su samostalne stare kuće na vrhu brda, koje imaju lijep pogled i pitoreskni okoliš, a upravo takvih najviše i nedostaje na tržištu. Trenutne najtraženije destinacije su okolica Savicenta, Motovuna, Limskog kanala te zaleđe Rovinja. Trend kupovanja starih originalnih istarskih kuća pokrenuli su početkom 90-ih Talijani, koji su Istru doživljavali kao jeftiniju verziju Toscane. Uz njih, najviše kuća u posjedu imaju Austrijanci i Nijemci, a velik su interes počeli pokazivati i Englezi.

Jedan od onih koji je kupio staru autohtonu istarsku kuću je austrijski konceptualni umjetnik Wolfgang Ernst. Iako nikad nije bio u Istri, nakon polusatnog slušanja prijateljeve priče o ljepotama Istre u jednom bečkom vinskom restoranu, odlučio je preseliti u Istru. Nekoliko mjeseci kasnije prodao je svoju kuću na Kanarskim otocima i suprugino imanje u Austriji te se zaputio u Poreč. Tamo je prespavao noć i već idućeg jutra kupio staru istarsku kuću s malim vinogradom i podrumom. Wolfgamg Ernst trajno se nastanio u Istri te se posvetio proizvodnji biološkog vina. U malom selu Kušari, u istarskoj općini Kršan, zapuštenu staru istarsku kuću kupio je budimpeštanski gradonačelnik Gabor Demszky. Iako mađarski novinari tvrde da je kuću platio oko 500.000 eura, Demszky tvrdi kako je za nju dao samo 90.000 eura plus još dodatnih 40.000 eura koje je potrošio na njezino preuređenje i obnovu. Nedaleko od Motovuna smještena je kuća od 200-tinjak četvornih metara za koju je voditelj marketinške agencije iz Munchena Wolfgang Marker izdvojio 125.000 eura. On i supruga Briggite Muller odlučili su se za Motovun zbog ljepote prirode i ljubavi prema šparogama i tartufima. Svojedobno su Markerovi namjeravali kupiti imanje u Italiji, ali su odustali kada su saznali da cijena iznosi 2,5 milijuna maraka. Prije tri godine, u malom selu Grimaldi, staru istarsku kuću od osmero je braće otkupio britanski producent Mike Downey. Ovaj engleski glumac irskog porijekla tri je godine živio u Beogradu, a zatim otišao režirati u Berlin. Kasnije je postao urednik prestižnog filmskog časopisa Moving Pictures te je osnovao producentsku kuću. Istra ga je osvojila prije osam godina kada ga je u nju doveo Rajko Grlić. Među poznatijim stranim državljanima koji posjeduje stare istarske kuće su i Georg Bickel, menadžer u njemačkim koncernima i konzalting tvrtkama, austrijski umjetnik Barnd Fasching, Franz Salm, suvlasnik proizvođača dječje hrane Hipp, Erich Prinz von Lobkoeitz, vlasnik obiteljske pivovare iz Bavarske, barun Mayr-Melnhof te urednik austrijske televizije ÖRF Martin Traxl.

Prema podacima Ministarstva vanjskih poslova u razdoblju od početka 1995. do kraja 2003. godine, pozitivno rješenje za kupnju nekretnine u Hrvatskoj dobilo je ukupno 3110 stranih državljana. Najbrojniji među njima su Nijemci s 1869 rješenja, a slijede ih Austrijanci sa 683 te Mađari s 86 rješenja. Najveći broj pozitivnih rješenja, točnije oko 35 posto od njihovog ukupnog broja, izdano je u Istarskoj županiji. Slijede ju Primorsko-goranska županija s 30 posto i Splitsko-dalmatinska županija s 10 posto izdanih rješenja. Iako su ovo službeni podaci, u stvarnosti je broj nekretnina u rukama stranaca višestruko veći. To je zato što mnogi, zbog komplicirane i dugotrajne pravne procedure koje moraju proći kako bi postali vlasnici nekretnina u Hrvatskoj, osnivaju fiktivne tvrtke pa nekretnine kupuju preko njih. Na taj način puno brže i lakše dolaze do nekretnine jer kao hrvatska pravna osoba ne moraju tražiti zahtjev za stjecanje prava vlasništva u Hrvatskoj. Brojni strani državljani su i rodbinski povezani s Hrvatskom, pa kupljene nekretnine pripisuju na ime hrvatskih državljana a ima i slučajeva kada nekretnine, čiji su pravi vlasnici stranci, glase na neku advokatsku kuću.

Stranim je državljanima od 1. siječnja 1995. godine dopušteno kupovati nekretnine u Hrvatskoj, a postupak stjecanja prava vlasništva nad njima reguliran je Zakonom o vlasništvu i drugim pravnim stvarima. U zakonu nisu definirani kriteriji pod kojim bi stranci u Hrvatskoj mogli stjecati vlasništvo nad nekretninama, a jedini jasan uvjet u Zakonu je postojanje uzajamnosti između Hrvatske i države iz koje strana osoba dolazi. To znači da država iz koje dolazi potencijalni kupac priznaje pravo stjecanja nekretnine hrvatskom državljaninu u toj državi. Uzajamnost se utvrđuje u svakom pojedinom slučaju, a postupak provodi Odjel za konzularne poslove Ministarstva vanjskih poslova tako da pribavlja zakonske propise strane države čiji je kupac državljanin te ih tumači. Nakon utvrđivanja uzajamnosti, Ministarstvo vanjskih poslova, uz prethodno mišljenje Ministarstva pravosuđa, izdaje dozvolu za stjecanje vlasništva. Dosad je utvrđeno da uzajamnost postoji s Njemačkom, Austrijom, Italijom, Francuskom, Švicarskom, Španjolskom, Velikom Britanijom, Irskom, Belgijom, Nizozemskoj, Luksemburgom, Švicarskom, Mađarskom, Češkom, Slovačkom, Poljskom, Rusijom, SAD-om i Kanadom. Sa Slovenijom te Srbijom i Crnom Gorom ne postoji uzajamnost pa državljani tih zemalja ne mogu stjecati nekretnine u Hrvatskoj. Hrvatska s Makedonijom i Bosnom i Hercegovinom ima ograničenu uzajamnost, pa tako nekretnine mogu kupovati samo državljani BIH iz bošnjačko-hrvatskog entiteta, odnosno iz Federacije Bosne i Hercegovine, dok oni iz Republike Srpske to ne mogu.

Usprkos velikoj potražnji stranih državljana za nekretnine u Hrvatskoj, samo se manji broj njihovih upita uspije realizirati. Jedan od glavnih problema je u tome što se potražnja stranaca ne poklapa s domaćom ponudom nekretnina. Oni najviše traže manje kuće na samoj obali s okućnicom do 2000 četvornih metara, za koje su spremni platiti do 500.000 eura. Takve nekretnine je na našem tržištu teško pronaći jer prodavatelji takve posjede radije raspodjele na manje dijelove i prodaju investitorima za gradnju nekoliko urbanih vila ili apartmana. Jedini koji ne gledaju na cijenu su bogati Rusi, ali njih zanimaju samo ekskluzivne nekretnine na top lokacijama čije vrijednosti prelaze milijun eura. Dosta se potražuju i stanovi kraj mora veličine od 50 do 100 četvornih metara, ali su njihove cijene zbog male ponude izuzetno porasle pa su postali preskupi čak i strancima. Ono što najviše nedostaje na hrvatskom tržištu nekretnina su prave ekskluzivne vile smještene na top lokacijama uz samo more.

Veliki problem kod prodaje nekretnina strancima leži i u tome što veliki broj nekretnina nema ‘čiste papire’. To je posebno velik problem u Dalmaciji u kojoj je zbog dugogodišnjeg nerješavanja imovinsko-pravnih odnosa došlo do nesređenosti zemljišnih knjiga. Jako važnu ulogu igra i povezanost Hrvatske avionskim letovima, jer stranci žele što brže i jednostavnije doći do svoje nekretnine.

Interes poznatih osoba za nekretnine u Hrvatskoj raste iz dana u dan što je jasan signal da bi Hrvatska u skoroj budućnosti mogla postati i svjetsko mondeno odredište. U prilog tome ide i činjenica da bi novi stanovnik dubrovačkog područja uskoro trebao postati i poznati američki glumac hrvatskog porijekla John Malkovich, koji je trenutno u pregovorima za kupnju kuće u Trstenom. Bernard Ellis iz britanske agencije Ellis Property Partnership tvrdi da su interes za kupnju nekretnina na našoj obali pokazali i hollywoodske zvijezde Clint Eastwood, Robert de Niro i Sharon Stone, a od poznatih još spominje princezu Carolinu od Monaka, pjevača Eltona Johna te engleskog nogometaša Ria Ferdinarda.

Nova navala stranaca može se očekivati i kada na snagu stupi Sporazum o stabilizaciji i pridruživanju između Republike Hrvatske i EU, jer će tada tvrtke iz EU imati ista prava za stjecanje vlasništva nad nekretninama u Hrvatskoj kao i domaće tvrtke. Sporazum predviđa četverogodišnje prelazno razdoblje nakon kojeg će biti ukinut uvjet uzajamnosti, pa će svi građani EU imati ista prava stjecanja nekretnina kao i svaki državljanin Hrvatske. To će dodatno povećati interes za nekretninama, kojih će dotad vjerojatno ostati jako malo neprodano, pa će njihove cijene zasigurno biti astronomske.