Formiranjem Registra počeo se rješavati problem 10.000 zaštićenih najmoprimaca. Za sve koji se odluče na iseljenje i isplatu od države, nakon nove cijene etalonske vrijednosti kreće isplata već od 1. rujna, a oni koji žele državni stan morat će pričekati POS izgradnju

Problem oko deset tisuća zaštićenih najmoprimaca koji od 1974. godine, a mnogi i puno duže od toga, žive u nacionaliziranim ili konfisciranim stanovima u kojima su za vrijeme Jugoslavije dobili stanarsko pravo, u to vrijeme istovjetno vlasništvu, nakon 30 godina napokon se počeo rješavati. Raspadom Jugoslavije, Hrvatska kao pravna sljednica problem je samo djelomično riješila, odnosno mogla je riješiti samo slučajeve onih nositelja stanarskih prava koji su živjeli u stanovima u društvenom vlasništvu pa su oni te stanove mogli otkupiti. Međutim, oni koji su stanarsko pravo dobili u stanovima u privatnom vlasništvu, još uvijek čekaju rješenje. Novi Zakon o načinu izvršenja presuda Europskog suda za ljudska prava u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske i Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske broj: U-I-3242/2018, koji je na snagu stupio 4. travnja, prvi put predlaže mjere stambenog zbrinjavanja tih ljudi, od kojih velika većina u tim stanovima živi i više od pola stoljeća. No najprije je bilo nužno uspostaviti registar za formiranje, a rok je istekao 15. srpnja. Taj je registar Ministarstvu prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine početna točka za rješavanje pitanje stambenog zbrinjavanja zaštićenih najmoprimaca, pa je Nacional istražio koji su rezultati – koliko je takvih nekretnina i koliko je uopće takvih osoba, ali i koju programsku mjeru su izabrali.

Te je programske mjere Nacionalu detaljno opisao Marko Fak, odvjetnik Hrvatskog saveza udruga stanara i zakonski predstavnik velikog broja zaštićenih najmoprimaca:

„Prva programska mjera predviđa nagodbu o najmu stana, što znači da zaštićeni najmoprimac ostaje u tom stanu uz dozvolu vlasnika, s tim da vlasnik i zaštićeni najmoprimac potpisuju ugovor o ekonomskom najmu. Druga programska mjera je iseljenje zaštićenog najmoprimca na temelju isplate, što znači da zaštićeni najmoprimac ostavlja stan vlasniku u posjed, a od države dobiva isplatu. Iznos je problematičan zato što je zakonodavac ograničio kvadraturu, što znači da će zakonodavac isplatiti onaj iznos za kvadraturu na koju zaštićeni najmoprimac prema zakonu ima pravo, to je 35 četvornih metara za jednu osobu, plus deset četvornih metara za svaku sljedeću osobu. Primjerice, za dvije osobe je to 45 metara četvornih. Treća je programska mjera iseljenje zaštićenog najmoprimca iz stana i predaja stana vlasniku u posjed, s time da zaštićeni najmoprimac ulazi u drugi stan, u vlasništvu Republike Hrvatske, i u tom stanu ima pravo na povlašteni najam i na otkup tog stana. Kvadratura se isto tako računa kao ona na koju najmoprimac ima pravo, dakle za dvije osobe je to 45 četvornih metara. Naposljetku, četvrta i peta mjera mogu biti primijenjene samo uz pristanak vlasnika, one su slične. Zaštićeni najmoprimac ostaje u stanu, od države otkupljuje stan u kojem živi, s time da povlašteni dio otkupljuje u onom dijelu u kojem ima pravo – ako je riječ o dvama stanarima, onda otkupljuje 45 četvornih metara – a ostatak otkupljuje po tržišnoj cijeni, a država ili daje vlasniku drugi stan u državnom vlasništvu ili od vlasnika taj stan otkupljuje po tržišnoj vrijednosti.“

Kako kaže Fak, za očekivati je da će druga programska mjera biti najbrže rješiva, ona prema kojoj se zaštićenim najmoprimcima nudi isplata u zamjenu za iseljenje:

„Međutim, svaki dan očekujemo da ministar Branko Bačić donese odluku o novoj cijeni etalona, dakle etalonske vrijednosti. Prema toj vrijednosti izračunava se sve, što znači vrijednost etalona puta 20 posto za Zagreb i jedinice lokalne samouprave uz more. To znači da, kad propišete etalonsku vrijednost, za Zagreb se ta vrijednost povećava za 20 posto. Dakle, ako će iznos etalonske vrijednosti biti primjerice tisuću eura po četvornome metru, onda će cijena otkupa biti 1200 eura. Ako je predmet poslovanja – u ovom slučaju primjerice stan od 50 kvadrata u kojemu su zaštićeni najmoprimci – za svaki kvadrat će im se isplatiti 1200 eura. Međutim, sigurno će cijena etalonske vrijednosti biti veća od tisuću eura jer je ona sada nešto ispod tisuću eura, pa pretpostavljam da neće biti manje od 1200 eura. Znači, mjera dva je isplata kao što znamo, a da bi se zaštićenog najmoprimca moglo isplatiti moramo znati koja je cijena etalona jer se na nju veže i zakon. Postoji trenutačna vrijednost, ali ona je stara i očekujem da će se mijenjati i da će, zbog situacije na tržištu i inflacije, biti viša od ove koja je na snazi. Očekujem, dakle, da ministar donese rješenje kojim će ustvrditi tu etalonsku cijenu građenja i kad se to donese, kreću ponude Ministarstva za isplatu, za ispražnjavanje stanova u kojima su zaštićeni najmoprimci prema mjeri dva.“

Stoga se provođenje mjere dva čeka dok se ne donese nova cijena etalona, a nakon toga Fak očekuje da će se isplate početi rješavati vrlo brzo. To bi trebalo, prema njegovim procjenama, krenuti 1. rujna i do kraja ove godine bi se trebalo isplatiti sve one koji su odlučili svoje stambeno pitanje riješiti prema mjeri dva:

„Programska mjera tri koja pretpostavlja iseljenje zaštićenih stanova u državni stan će, pak, čekati jer ovisi o trenutačnoj količini useljivih državnih stanova i o brzini građenja novih. Još Ministarstvo nije objavilo podatak o broju stanova kojima raspolaže u Zagrebu i Splitu, najvećim gradovima.“

Iz Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine tvrde da je spomenuti registar formiran. U ovome trenutku, nakon što su se predmeti pročistili na način da su se uparili podnesci svih zainteresiranih osoba koji se odnose na istu nekretninu, u registru se nalazi oko 2000 predmeta:

„Sada preostaje utvrditi tko zaista ima status zaštićenog najmoprimca na stanu u privatnom vlasništvu. Naime, neki od podnositelja su izgubili taj status, što se vidi iz priložene dokumentacije, neki se nalaze u stanovima u vlasništvu države ili jedinica lokalne samouprave pa nisu u djelokrugu zakona, a jedan dio vlasnika je podnio prijave iako postupci povrata imovine oduzete za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine još nisu gotovi pa oni, pravno gledajući, još nisu vlasnici nekretnina, a upitno je hoće li to i postati. Projekcije potrebnih sredstava Ministarstvo je izradilo za 1400 predmeta te očekujemo da će u konačnici nakon detaljne obrade svih zahtjeva taj broj i biti oko ovog broja.“

Kad je u pitanju etalonska cijena građenja, Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine na temelju članka 5. stavka 4. Zakona o društveno poticajnoj stanogradnji, objavljuje Podatak o etalonskoj cijeni građenja. Trenutačno je njegova vrijednost utvrđena na 993 eura, a zadnji takav podatak objavljen je u prosincu 2022. godine:

„Zbog porasta cijena građenja, kao i cijena nekretnina općenito, Ministarstvo trenutačno provodi analize kako bi se utvrdilo je li potrebno i za koji postotak podići etalonsku cijenu građenja i taj podatak bit će uskoro javno dostupan. Za ovu namjenu sredstva su osigurana i ona nisu upitna. Na projekciji od 1400 predmeta Ministarstvo je u državnom proračunu osiguralo 107 milijuna eura, no ukoliko se pokaže potreba za više sredstava, ista će biti i osigurana. Pojašnjavamo ujedno kako etalonska cijena građenja nije vezana isključivo za problematiku zaštićenih najmoprimaca, već prvenstveno za društveno poticanu stanogradnju. Na temelju tog podatka se formiraju cijene građevinskih radova u društveno poticanoj stanogradnji, kao i konačna cijena stanova u tom programu.

Ako se zaštićeni najmoprimac odluči na programsku mjeru dva, Republika Hrvatska mu putem nadležnog ministarstva daje pisanu ponudu za isplatu odgovarajućeg novčanog iznosa u zamjenu za iseljenje iz stana. Smatra se da je ponuda prihvaćena ako zaštićeni najmoprimac u roku od 60 dana od dana kad mu je dostavljena ponuda popuni i potpiše obrazac izjave o prihvatu ponude kod javnog bilježnika. U toj izjavi je zaštićeni najmoprimac dužan odrediti dan iseljenja iz stana u roku koji nije kraći od 15 dana ni dulji od tri mjeseca. Republika Hrvatska dužna je bivšem zaštićenom najmoprimcu u roku od osam dana od iseljenja isplatiti utvrđeni iznos.“

Osim mjere dva, neki će se zaštićeni najmoprimci odlučiti i za programsku mjeru tri, za useljenje u stan u državnom vlasništvu ili vlasništvu lokalne uprave. Tu će, po svemu sudeći, biti dosta problema. Prvi je taj što takvih stanova nema na raspolaganju u adekvatnom broju, a drugi je taj što su oni koji su useljivi u jako lošem stanju i potrebna je njihova temeljita adaptacija. Stoga će se morati pričekati izgradnja novih stanova poticane stanogradnje. Kako kažu u Ministarstvu, evidencije postojećih državnih nekretnina postoje, ali je potrebno najprije utvrditi stvarne potrebe.

Ono što će biti zanimljivo u ovom cijelom zamršenom procesu stambenog zbrinjavanja zaštićenih najmoprimaca jest i odnos RH prema lokalnim vlastima u kojima žive zaštićeni najmoprimci. Unatoč činjenici što Tomislav Tomašević, gradonačelnik Zagreba, odbija prihvatiti odgovornost za rješavanje ovog problema, prema tumačenjima Ministarstva, Grad Zagreb će se, bez obzira na tvrdnje gradonačelnika Tomaševića, ipak morati angažirati oko ovog pitanja:

Branko Bačić, ministar prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine donijet će rješenje o novoj cijeni etalonske vrijednosti, prema kojoj će se računati cijena kvadrata stana za otkup Foto: Saša Zinaja/NFoto

„Činjenica je da su namjenska sredstva za zbrinjavanje zaštićenih najmoprimaca davno ušla u proračune jedinica lokalne samouprave i da su bila dostatna da se sve te ljude stambeno zbrine. Nažalost, to se nije dogodilo, a Republika Hrvatska je stranka u postupcima pred Europskim sudom za ljudska prava kojeg ne zanima jesu li odgovorne jedinice lokalne samouprave ili središnja vlast. Europski sud za ljudska prava zanima poštuje li se Europska konvencija za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda u Republici Hrvatskoj i više je puta presudio da se ne poštuje u odnosu na vlasnike stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci. Međutim, isto tako je nesporno da su jedinice lokalne samouprave i Grad Zagreb uprihodile velike iznose namjenskih sredstava za rješavanje ovoga problema, a da neke problem nisu riješile, te se od tih jedinica lokalne samouprave očekuje suradnja u konačnom rješavanju ovog problema koji traje već 80 godina.

Zakonom je predviđeno da će u onim jedinicama lokalne samouprave u kojima se pokaže potreba za izgradnjom dodatnih stambenih jedinica, te jedinice lokalne samouprave financirati izgradnju potrebne infrastrukture za izgradnju namjenskih zgrada te da je prilikom izgradnje namjenskih zgrada za smještaj zaštićenih najmoprimaca Republika Hrvatska oslobođena obveze plaćanja komunalnog doprinosa što je inače prihod jedinica lokalne samouprave i Grada Zagreba.“

Tomašević, međutim, uporno niječe odgovornost lokalnih vlasti i smatra da je za potrošenih više od milijardu eura od prodaje stanova u društvenom vlasništvu isključivi krivac država. S njim se slaže i Branko Kolarić, predsjednik zagrebačkog SDP-a i saborski zastupnik te stranke, koji je u Nacionalu oštro reagirao prema HDZ-u tvrdeći da je ukrao taj novac i da sada odgovornost ‘’spušta’’ lokalnim vlastima. Stoga je Kolarić, kao predstavnik junior partnera, predložio sastanak s koalicijskim partnerom u Zagrebu, strankom Možemo! Iako je u Nacionalu najavio rješavanje ovog problema, nije očekivao ‘’košaricu’’ od Možemo!. To je stoga što su vodeći ljudi te stranke uvjereni da ovo nije problem Grada. Kolarić će, bez obzira na ‘’košaricu’’ Možemo!, najavio je Nacionalu, dogovoriti sastanak s predstavnicima zaštićenih najmoprimaca i Grada s nekim iz nadležnog ministarstva.

Marko Fak, odvjetnik Hrvatskog saveza udruga stanara i zakonski predstavnik velikog broja zaštićenih najmoprimaca Photo Sasa ZinajaNFoto

Unatoč činjenici što se predviđa stambeno zbrinjavanje zaštićenih najmoprimaca na način da bi u velikoj mjeri oni trebali iseliti iz stanova u kojima žive desetljećima, ipak postoji određeni broj onih koji bi mogli ostati u postojećim nekretninama, i to sve zbog presude Visokog upravnog suda RH iz svibnja ove godine. Kako je Nacionalu pojasnila odvjetnica koja je stranka u postupka pa ne želi da se objavi njezino ime i prezime, pitanje naknade i povrata stanova njemačkim državljanima je onemogućeno spomenutom presudom:

„Tom je presudom rečeno da je pitanje naknade za njemačke državljane riješeno međunarodnim sporazumom koji se navodi u toj presudi. Dosad je to bilo upitno pa su neka prvostupanjska tijela poznavala taj ugovor, druga tijela ga nisu poznavala. Stoga su neka prvostupanjska tijela vraćala stanove njemačkim državljanima, a neka to nisu napravila. Kako se tko žalio na odluke, tako se postupak dalje odvijao, nije bilo ustaljene sudske prakse po ovom pitanju. Ovom presudom je promijenjena prijašnja praksa zato što je u toj presudi najprije Ministarstva pravosuđa, a kasnije i Visokog upravnog suda, detaljno navedeno i obrazloženo zašto je riješeno pitanje naknade za njemačke državljane i temeljem kojeg međunarodnog sporazuma. Svi oni koji su živjeli u stanovima koje su u postupku naknade potraživali njemački državljani i nisu se žalili na prvostupanjske odluke zato što ni oni nisu dovoljno poznavali propise, postali su zaštićeni najmoprimci u stanu privatnih vlasnika. Oni koji su se žalili pa je zahtjev njemačkih državljana odbijen, kao što je konkretan slučaj u presudi, oni teoretski mogu otkupiti stan.“

Oni koji se nisu žalili, dakle, izgubili su pravo na otkup stana bez obzira na to što su na to imali pravo. Kako tvrdi Nacionalova sugovornica, zbog višedesetljetnog trajanja sudskih i upravnih postupaka, poznaje šest osoba koje su preminule, a njihovi su stanovi – zato što nisu imali nasljednika – automatski pripali vlasniku, istom njemačkom državljaninu. Riječ je o stanovima u dvjema zgradama u centru Zagreba za koje vlasništvo traži isti čovjek, pa je zato riječ o istom vlasniku.

Kako Nacional neslužbeno saznaje, taj njemački državljanin je Georg Eltz, nasljednik plemićke obitelji Eltz koja od RH kao pravne sljednice SFRJ traži povrat imovine – nekretnina, šuma i gospodarskih posjeda. Ako je suditi prema ovoj presudi, svi zaštićeni najmoprimci koji su u stanovima koje je obitelj Eltz tražila u povrat, mogli bi u njima ostati, odnosno mogli bi ih početi otkupljivati. Dakle, odluka iz ove presude mogla bi se primijeniti na svaki idući slučaj u kojem njemački državljanin traži posjede iz vremena jugoslavenske komunističke vladavine. Međutim, odluka o svakom od tih slučajeva ipak ostaje na sucu, bez obzira na činjenicu da je Europski sud za ljudska prava dao naslutiti da se u takvim slučajevima treba ići na ruku postojećim najmoprimcima.

Ono što je zabrinjavajuće jest način na koji se rješavaju ti postupci, odnosno način na koji odvjetnik spomenutog Eltza pokušava stranke u postupku protiv njegova klijenta odvratiti od toga da se žale, odnosno potaknuti ih na to da nekretninu u kojoj su zaštićeni najmoprimci prepuste njegovu klijentu.

Nacional je u vezi toga dobio pismo od jedne zaštićene najmoprimke, koja desetljećima živi u stanu u centru Zagreba i u procesu je protiv Georga Eltza jer on – kako se u presudi iz svibnja dokazalo – nema pravo na sve te nekretnine koje potražuje od RH. To je pismo uznemirujućeg sadržaja na njezinu i još neke adrese u kolovozu 2023. poslao odvjetnik Albin Hotić koji u ovim imovinskim procesima zastupa Eltza. U pismu, između ostalog, stoji rečenica koja se može protumačiti kao prijetnja. Ta rečenica glasi: ‘’Osim što je (moj klijent) već dobio u vlasništvo 7 stanova, dobit će i ostale, bez obzira na Vašu žalbu.’’

Zbog pisma je Nacionalova sugovornica nedugo nakon primitka Hrvatskoj odvjetničkoj komori prijavila spomenutog odvjetnika. No, odgovor nije dobila do danas, gotovo godinu dana kasnije. Nacional je poslao upit Hrvatskoj odvjetničkoj komori i od njih dobio sljedeći odgovor:

„Obavještavamo Vas da je Hrvatska odvjetnička komora zaprimila predmetnu prijavu te da disciplinska tijela Hrvatske odvjetničke komore po istoj postupaju.

Ujedno Vas izvješćujemo da Vam nismo u mogućnosti dostaviti bilo kakve druge informacije budući da su izvidi pred Disciplinskim tužiteljstvom Hrvatske odvjetničke komore tajni, a disciplinski postupak nejavan, sukladno odredbi članka 109. stavak 6. Statuta Hrvatske odvjetničke komore.“