Zakon o obnovi Zagreba, čije donošenje željno očekuju vlasnici stanova u centru grada nastradalih u nedavnom potresu, ponovno je aktivirao neriješeni problem zaštićenih stanara, koji zbog nedefiniranog statusa i odredbi Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o najmu stanova iz 2018. ne znaju kakva im je budućnost i hoće li se vratiti u stanove u kojima su živjeli do potresa ili će završiti na ulici. Naime, prema riječima predsjednice Hrvatskog saveza stanara – građana EU-a Gordane Vojković i pravnog savjetnika Saveza Brune Jankovića, koji i sami imaju status zaštićenih stanara te već godinama vode pravnu bitku za pravo na otkup stanova u kojima žive, velika većina sadašnjih vlasnika stanova u kojima žive zaštićeni stanari te je stanove stekla na nelegalan i protuzakonit način, ilegalnom kupovinom nekretnina neposredno nakon Drugog svjetskog rata, kada je to bilo strogo zabranjeno i kada se tretiralo kao mešetarenje i ratno profiterstvo. Gordana Vojković i Bruno Janković od nadležnih državnih tijela traže da pravno priznaju da je takav način stjecanja nekretnina kazneno djelo, bez obzira na činjenicu da je većina stanova kupljena prije 60 ili 70 godina, čime bi se stekla mogućnost da stanari u tim stanovima krenu u pravnu bitku za poništenje odluka o kupnji i stjecanje prava na otkup stanova u kojima mnogi od njih žive već desetljećima. „Nekretnina koja se stekla na temelju kaznenog djela, čak i ako je u zastari, čak ni protekom vremena ne može postati legalna“, objasnio je Janković.

Zaštićenim stanarima odlučnu podršku nedavno je pružio i predsjednik Zoran Milanović. On je početkom srpnja ove godine primio predstavnike Hrvatskog saveza udruga stanara, koji zastupa oko 10 tisuća zaštićenih najmoprimaca u Hrvatskoj. Predstavnici Saveza su, kako je objavljeno na stranici Predsjednik.hr, Milanoviću iznijeli svoje primjedbe na Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o najmu stanova iz 2018. godine, a koji, prema njihovim tvrdnjama, diskriminira zaštićene najmoprimce, te su predložili da se zakon stavi izvan primjene dok se ne nađe novi model rješavanja problema zaštićenih najmoprimaca. Predsjednik Milanović stao je na stranu Saveza, poručivši: „Država je trebala omogućiti ista prava svima, ali zaštićenim najmoprimcima sistemski je onemogućeno da se pravno izjednače s većinom. Ono što je omogućeno mojoj obitelji i stotinama tisuća drugih ljudi među kojima su i mnogi koji su obnašali ili obnašaju izvršnu vlast, moralo je biti omogućeno i zaštićenim najmoprimcima. Iako je u početku izgledalo kao da je posrijedi omaška države, sada sve više izgleda kao da je to učinjeno namjerno. Država je grupu ljudi dovela u tešku poziciju, radi se o čistoj diskriminaciji. To je ozbiljan problem za dio naših građana i jedino ga država može trajno riješiti.“

Objašnjavajući apsurdnu situaciju u koju je dovedeno više desetaka nositelja stanarskog prava i razloge zbog kojih je takva situacija nastala, ali i činjenicu da je hrvatska vlast Zakonom o najmu stanova iz 2018. legalizirala kriminal na temelju kojega su stanovi stečeni, Janković tumači da je tadašnja narodna vlast 1945. godine donijela Pravilnik o raspodjeli stanova u Zagrebu, kojim su zgrade u centru grada koje su uglavnom bile u vlasništvu imućnijih zagrebačkih obitelji nestalih ili poginulih u ratu, oduzete i konfiscirane. Dotadašnjim vlasnicima, nastavio je, ostavljen je u pravilu jedan stan, dok su ostali oduzeti, preraspodijeljeni i u njih su useljeni novi stanari koji su naseljavani u gradove nakon rata i koji su te stanove dobili na korištenje. Nerijetko je u nekima od njih živjelo i nekoliko sustanara. Janković kaže i da je vlast također 1945. godine donijela naredbu o strogoj zabrani bilo kakvog prijenosa vlasništva nad stanovima upravo kako bi se spriječila mešetarenja nekretninama. No unatoč toj strogoj zabrani, o kojoj su bili obaviješteni svi sudovi u bivšoj FNRJ, iz dokumentacije koju su Janković i Gordana Vojković neumorno godinama skupljali vidljivo je da se u razdoblju od 1945. pa do 1948. godine, kada je vrijedilo tzv. Uputstvo o nastavljanu rada zemljišnoknjižnih ureda, koje je pod kaznenom sankcijom zabranjivalo prijenos vlasništva nad nekretninama između privatnih osoba, ipak proveo značajan broj zemljišno-knjižnih prijenosa vlasništva. Takav je status vrijedio do 1948. godine kada je donesena tzv. Uredba o kontroli prometa nekretnina koja je vrijedila do 1954. godine. Uredba je omogućavala da se određene nekretnine ipak prenesu na druge osobe, ali uz strogu provjeru razloga zbog kojeg se ta transakcija provodi i uz izričito odobrenje tadašnjih mjesnih narodnih odbora koji su morali odobriti prijenos posebnim odobrenjem.

No unatoč strogoj kontroli pojedini su mešetari uspijevali kupovati stanove, pa čak i čitave zgrade, i to za smiješno male iznose koji su u stvarnosti iznosili tek deseti ili petnaesti dio stvarne cijene nekretnine. Janković je o tome rekao:

„Tada je učestalo dolazilo do apsurdnih situacija da su narodne vlasti u jedan stan useljavale po dvije ili čak tri obitelji, dok su pojedinci kupovali čitave zgrade. Mnogi od njih su, riskirajući kaznene sankcije, na nepoznat način ipak uspijevali provući upis u vlasničku knjigu, koja tada nije ni bila relevantna zbog oduzimanja gotovo svih vlasničkih ovlaštenja nad nekretninama. Zbog ratnih razaranja pojavio se i golemi nesrazmjer između katastra i zemljišnih knjiga. Zemljišne knjige su u razdoblju između 1945. i 1948. godine služile isključivo državi u lovu na ratne profitere tako da se u njima obilježavala konfiskacija i sekvestracija nekretnina. Preuzimanje sovjetskog modela gospodarenja zahvatilo je i zakonodavstvo pa su u dotadašnje zemljišne knjige, vođene po austrougarskom Općem građanskom zakoniku u kojem je postojao tzv. vertikalni zapis, upisivani neki podaci i elementi prema ruskom modelu, što je izazivalo kaos i improvizaciju koji su zadržani sve do osnutka Hrvatske. Takvi su upisi od 1945. do 1948. te upisi bez odobrenja od 1948. do 1959., zbog nemogućnosti apsolutne kontrole uspijevali proći nekažnjeno.“

No taj „nepoznati“ način bio je i tada dobro poznat baš kao i danas. Zvao se korupcija. Da je upravo potplaćivanje tadašnjih zaposlenika u gruntovnim uredima bio najjednostavniji i najuobičajeniji način da se nelegalno i ispod cijene kupljena nekretnina legalizira „provlačenjem“ kroz zemljišne knjige, dokazuje okružna uredba koju je Odsjek za zemljišne knjige tadašnjeg Državnog sekretarijata za pravosudnu upravu Narodne Republike Hrvatske 24. travnja 1956. godine poslao „svim predsjedništvima Kotarskih sudova“. U jednom dijelu te okružnice navodi se:

„Tijekom 1955. i 1956. godine u zemljišno-knjižnim odjelima zapažena je šira pojava nadripisarstva, zbog čega je pokrenuto više disciplinskih, pa i krivičnih postupaka i otkaza službe. Pojava je znatno šira nego što pokazuju pokrenuti postupci. Kod nekih je sudova notorno da se z.k. službenik bavi nadripisarstvom, a da se ta kažnjiva djelatnost ne sprečava. Uglavnom se radi o pružanju usluga strankama za novac ili za davanja u naravi. Najčešći su slučajevi sastava raznih isprava, sastavaka, podnesaka i molbi … Dalja nezdrava pojava je primanje mita, primjerice za prekoredno rješavanje i knjiženje predmeta, za izdavanje z.k. izvadaka i potvrda, itd.“

Jedan od razloga što su takva mešetarenja prolazila, tvrdi Janković, vjerojatno leži u činjenici da tadašnje narodne vlasti nisu vodile previše računa jer su novi „vlasnici“ imali tek pravo raspolaganja nekretninom, a ne i klasično vlasništvo nad kućom ili stanom u punom opsegu vlasničkih ovlaštenja, s obzirom na to da današnji oblik privatnog vlasništva nad nekretninama u to vrijeme nije mogao postojati. U mnogima od tih stanova i zgrada živjeli su stanari koje nije bilo moguće iseliti pa su te nekretnine sve do 90-ih godina prošloga stoljeća praktički bile mrtvi kapital kojim vlasnici nisu mogli raspolagati. Problem je nastao tek s raspadom Jugoslavije i dolaskom hrvatske države, koja je pravo raspolaganja nekretninom na kojoj upisani vlasnik ima tek tzv. tabularni posjed, a ne stvarno vlasništvo, legalizirala i pretvorila ga u privatno vlasništvo.

Janković je upozorio na činjenicu da su, prema nekim procjenama, tek između tri i pet posto stanova u kojima danas žive zaštićeni stanari njihovi vlasnici stekli na legalan način, odnosno nasljedstvom od stvarnih prijašnjih vlasnika kojima su stanovi oduzeti nacionalizacijom i konfiskacijom. O tom problemu Nacional je pisao još u veljači 2018. godine, kada je slične podatke iznijela i predsjednica Hrvatskog saveza udruga stanara Iva Tukić. Velika većina tih stanova, nastavio je Janković, stečena je nelegalno, mešetarenjem i ilegalnim otkupom neuseljivih stanova odmah nakon Drugog svjetskog rata, kada to zbog tadašnjih zakona i propisa nije bilo moguće legalno učiniti. Većina mešetara i kupaca tada neuseljivih stanova iskoristila je svojevrsni pravni vakuum koji je nastao između 1954. godine, kada je donesen Zakon o prometu zemljišta i zgrada koji je nalagao zaustavljanje svih prijenosa vlasništva nad nekretninama, do donošenja saveznog Zakona o vlasništvu nad dijelovima zgrada koji je trebao uvesti neke novine u području vlasništva.

Taj je zakon donesen 1959. godine, sa zakašnjenjem od četiri godine. I te su četiri godine pravne nedorečenosti omogućile mešetarima da, unatoč zabranama i bez odobrenja narodnih odbora, ali uz podmićivanje službenika u zemljišno-knjižnim uredima, ilegalno pokupuju veliki broj tada neuseljivih stanova i zgrada iako su znali da sve dok su u njima stanari, ne mogu ući u posjed svoje nekretnine. U suprotnom bi ispadalo da je od 1945. do 1954. te potom i od 1959. nadalje bila stroga kontrola države kod prijenosa vlasništva, a od 1954. pa do 1959. da je bilo slobodno tržište nekretnina.

Uz mešetare, u to se vrijeme pojavio i veliki broj prekupaca stanova, koji su nakon donošenja Zakona o vlasništvu nad dijelovima zgrada, odnosno nakon 1959. godine, ispod cijene kupovali stanove u kojima stanari nisu iskoristili pravo prvokupa koje im je tim zakonom omogućeno, ustvrdio je Janković.

Kupili su ih vjerujući da će jednom uspjeti istjerati stanare i ući u posjed stana. Iako su stanari ostali živjeti u tim stanovima, novi vlasnici su, da bi stupili u posjed stana, trebali stanaru osigurati novi zamjenski smještaj, ali je bilo potrebno i uvjeriti narodnu vlast da im je stan nužan.

Gordana Vojković upozorila je na to da se danas velika većina vlasnika stanova, osokoljena izmjenama Zakona o najmu stanova iz 2018., trudi pod svaku cijenu vratiti u posjed stanove za koje tvrde da su u njihovu vlasništvu, tražeći pritom način da iz njih isele zaštićene najmoprimce, a da pritom nitko ne postavlja pitanje kako su ti vlasnici – ili njihovi prethodnici od kojih su stanove naslijedili – doista došli u posjed tih nekretnina i je li njihovo vlasništvo stečeno na zakonom dozvoljen način.

Janković, pak, tvrdi da nijedan njihov pokušaj da se legalnost stečenih nekretnina na koje se pozivaju vlasnici provjeri kod nadležnih institucija, nije uspio:

„Na naš dopis koji smo slali Državnom odvjetništvu odgovoreno nam je da zbog proteka vremena podatke o načinu na koji su stanovi kupljeni nije moguće provjeriti. Pokušali smo pravno mišljenje dobiti i na pravnim fakultetima u Splitu i Zagrebu, jednako kao i u Ministarstvu graditeljstva i prostornog uređenja, no konkretan odgovor nismo dobili.“

Janković je napomenuo da je na jednom od fakulteta uspio dobiti tek neslužbeni odgovor da se tim problemima nitko nikada nije bavio i da vrlo vjerojatno nitko od pravnih stručnjaka neće htjeti iznijeti pravno mišljenje, svjestan da o toj problematici zna vrlo malo ili ništa. Na naše pitanje kakav su interes tadašnji mešetari imali kupujući neuseljive stanove u kojima su živjeli stanari za koje su znali da ih ne mogu jednostavno iseliti, Janković je odgovorio:

„Njihov je interes bio jasan: za vrlo mali novac dočepati se vlasništva nad stanom. Problem je nastao jer se većina tih novih vlasnika nije mogla useliti u stanove s obzirom na to da su postojeći stanari imali valjano rješenje o pravu korištenja. To rješenje nakon 1959. godine postaje tzv. stanarsko pravo. Većina novopečenih vlasnika nije se usudila ni pojaviti pred tadašnjim vlastima s takvim kupoprodajnim ugovorima i tražiti iseljenje stanara s pravom korištenja stana, jer je bilo jasno da su stanovi kupljeni protuzakonito.

Stanarsko pravo vrijedilo je puno više od takvog krnjeg, ilegalnog vlasništva. Osobe koje su se bavile obrtanjem i dilanjem takvih stanova bile su pod kaznenom odgovornošću. Poznato mi je čak da su se u nekim gradovima u tajnosti vodili uredi u kojima su se takovi stanovi prodavali, a postoje i izvješća tadašnjih organa vlasti u kojima se traži da se takva praksa što prije sankcionira. Ako se usporedi iznos koji je na temelju kupoprodajnog ugovora plaćen za jedan takav stan s bodovanjem stana i procjenom njegove vrijednosti iz tog vremena, vidi se da je iznos koji je plaćen za stan tek dvanaesti dio stvarne procijenjene vrijednosti stana.“

Janković je istaknuo kako je teško objasniti da je netko kupio stan prije 65 ili 70 godina, a da se sve do danas u njega ne može legalno useliti:

„Nas posebno boli što se upravo vlasnici stanova koji su te nekretnine stekli na nelegalan način, mešetarenjem, danas glasno zalažu da im se prizna njihovo vlasništvo i da im se vrate stanovi za koje tvrde da su njihovi i da su ostankom stanara u njima oštećeni. Mnogi od njih pritom su u bivšoj državi također dobivali društvene stanove i većina njih je te stanove otkupila koristeći pravo prvokupa.“

Gordana Vojković pokazala je debele dosjee prikupljanih ugovora o kupoprodaji stanova iz 40-ih i 50-ih godina prošloga stoljeća koji su, kako tvrdi, velikom većinom kupljeni nelegalno, u vrijeme kada je to bilo zakonski nemoguće učiniti.

Gordana Vojković i Bruno Janković, koji godinama vode bitku s nerazumijevanjem nadležnih institucija i nedostatkom volje pravnih stručnjaka da se pozabave ovim problemom, u svojoj pravnoj borbi ne odustaju. Smatraju i da najnovija podrška predsjednika Zorana Milanovića može pomoći i ubrzati rješavanje njihova problema. Oštrina kojom je predsjednik Milanović spomenuti zakon nazvao diskriminatornim, uz konstataciju da se očito posve namjerno dio građana dovelo u neravnopravan položaj, daje im nadu da bi pravni sustav hrvatske države ipak mogao preispitati utemeljenost zakona koji je, tvrde Gordana Vojković i Bruno Janković, na neprihvatljiv način legalizirao kazneno djelo staro 70 godina.