Objavljeno u Nacionalu br. 665, 2008-08-12
Državna agencija za promet nekretnina sklapala je nezakonite ugovore s odbjeglim Srbima koji će na sudu sada dobiti odštetu
Ako se skine oznaka tajnosti s dokumentacije Državne agencije za promet nekretnina (APN), hrvatski državni proračun mogao bi biti oštećen za nekoliko stotina milijuna kuna, a prema nekim procjenama taj se iznos približava i vrtoglavih milijardu kuna. To je rezultat sustavnih nezakonitosti u radu državne agencije čijem je bivšem direktoru, 52-godišnjem Davoru Rajčiću, prije desetak dana počelo suđenje na zagrebačkom Općinskom kaznenom sudu. Iako ga se u optužnom prijedlogu tereti za 37 slučajeva nezakonitih kupoprodaja nekretnina kojima je oštetio proračun Hrvatske za više od deset milijuna kuna, kako saznaje Nacional, neovisno o tom sudskom procesu uskoro će stotine prevarenih građana Hrvatske i Srbije sudskim putem zatražiti goleme odštete za koje imaju velike izglede.
Sve to rezultat je višegodišnjih malverzacija u Agenciji za promet nekretnina, koja se najvećim dijelom bavila kupnjom nekretnina čiji su vlasnici tijekom ratnih sukoba otišli u Srbiju. Od samog osnutka te državne agencije mnogi su upozoravali da je riječ o institucionalnom etničkom čišćenju hrvatskih prostora po nalogu tadašnjeg hrvatskog predsjednika Franje Tuđmana, u kojem je cilj bio što više srpskih kuća kupiti od vlasnika i predati hrvatskim obiteljima i Hrvatima izbjeglim iz Bosne.
U ostvarivanju tog cilja očito se nije mnogo marilo za formalnosti, a upravo bi to moglo skupo stajati Hrvatsku. Najveći “dobitnik” u cijeloj aferi skupina je kriminalaca iz Srbije, od kojih su neki već osuđeni na višegodišnje zatvorske kazne, no uz satisfakciju da su svojim kriminalnim djelima “zaradili” na desetke milijuna eura. Još 2004. srpski saborski zastupnici Milorad Pupovac i Ratko Gajica zbog raznih su kriminalnih aktivnosti unutar APN-a tražili od Vlade zamrzavanje rada te agencije, uz optužbu da Sanaderova vlada “državnim novcem financira organiziranu mafiju”, no to se nije dogodilo.
Najveći gubitnik u aferi tako je hrvatski državni proračun, iz kojeg je u deset godina potrošeno nekoliko stotina milijuna kuna, a konačna šteta moći će se zbrojiti tek kad se okončaju deseci sudskih postupaka po kojima bi Hrvatska oštećenima bila dužna nadoknaditi višemilijunske iznose. U konačnici, ako se uključe i indirektni troškovi, iznos ukupne štete premašuje i milijardu kuna. Za sve to krivnja se najvećim dijelom može pripisati Agenciji za promet nekretnina (APN), čiji bi bivši direktor, prema optužnom prijedlogu, mogao biti osuđen tek na – tri godine zatvora.
Najjednostavniji primjer štete je sljedeći: 1998. ili 1999. osoba iz Srbije došla bi u Zagreb s falsificiranom punomoći nekog vlasnika kuće, primjerice u Kninu. Na temelju običnog lista papira APN bi s “punomoćnikom” sklopio kupoprodajni ugovor, te mu još istog dana isplatio iznos koji se kretao između 25.000 i 40.000 eura. Tu nekretninu APN bi potom dodijelio nekoj izbjegličkoj obitelji ili prodao. Problem bi nastao kad bi se u Hrvatskoj pojavio stvarni vlasnik koji do tada nije ni znao da je netko njegovu kuću prodao APN-u.
U sudskom postupku stvarni vlasnik zbog nezakonitih APN-ovih ugovora vrlo lako može tražiti povrat svoje nekretnine, a APN je, odnosno hrvatska država – u višestrukom gubitku. Ako je, primjerice, APN za samo jednu kuću 1998. platio 25 tisuća eura, deset godina poslije ukupna šteta je trostruka: prvotni iznos koji je isplaćen kriminalcima u Srbiji vjerojatno se nikad neće moći vratiti. S druge strane, APN će otprilike isto toliko morati vratiti osobi ili obitelji kojoj je prodao kuću, a u konačnici će kuća ponovo pripasti njezinu stvarnom vlasniku ili će on biti obeštećen iz državnog proračuna.
Kad se uzme u obzir činjenica da je u deset godina svog postojanja APN kupio više od osam tisuća “srpskih” kuća, sudski proces protiv Davora Rajčića mogao bi biti tek uvod u opsežne i mučne kriminalne radnje s kraja devedesetih, čije bi posljedice hrvatski građani mogli osjećati još godinama. A priča oko APN-a započela je u travnju 1997., kad je tu agenciju osnovala Vlada RH, s ciljem da posreduje u prometu nekretnina u Hrvatskoj, no zapravo je služila da novcem iz državnog proračuna i stranim donacijama kupuje kuće nekadašnjih stanovnika Knina, Vukovara, Petrinje i drugih gradova koji su tijekom rata otišli u Srbiju, a da potom te kuće prodaje ili dodjeljuje hrvatskim prognanicima i izbjeglicama.
Od početka rada Agencije, pa do 2004., kad su USKOK i Državno odvjetništvo počeli istragu oko nezakonitih kupoprodaja u APN-u, ta je agencija kupila 8405 kuća. Rad APN-a najvećim je dijelom sporan za razdoblje u kojem mu je na čelu bio Davor Rajčić, od srpnja 1998. do kolovoza 2004., kad je smijenjen zbog sličnog nezakonitog posla – od jedne makarske tvrtke za 18 milijuna kuna kupio je zemljište za izgradnju POS-ovih stanova, da bi se u konačnici ustanovilo da je navedeno zemljište – već bilo u vlasništvu države.
Kad je riječ o kupnji srpskih kuća u Hrvatskoj, najveću dobit stekla je skupina kriminalaca u Srbiji koji su vodili polulegalne agencije za nekretnine, a kojima su čelni čovjek APN-a i njegovi suradnici godinama svjesno ili, u što je teško povjerovati, nesvjesno pomagali i išli na ruku. U istragama koje su proteklih nekoliko godina vodili istražitelji i u Hrvatskoj i u Srbiji, najveće prijevare stavljaju se na teret trima osobama: prvi je Stevo Pavić, vlasnik novosadske agencije MiS, koji je u veljači ove godine osuđen na sedam godina zatvora. Druga je Dušanka Borojević, vlasnica agencije za nekretnine Borojević iz Šapca, koja je u Srbiji oslobođena optužbi zbog zastare, no u Hrvatskoj još traje sudski postupak u kojem joj se sudi u odsutnosti. Treća osoba je Kosa Vujaklija, stanovnica Vukovara koja danas živi u Novom Sadu.
Dva su glavna načina na koja je navedeni trojac, uz pomoć APN-a, prevario nekoliko stotina ljudi. Prvi način se sastojao od umanjivanja iznosa po kojem je APN kupio neku kuću. Naime, Stevo Pavić i Dušanka Borojević u Srbiji su pronalazili Srbe izbjegle iz Hrvatske koji su u Hrvatskoj imali nekretnine. Potom bi im ponudili da u njihovo ime u Hrvatskoj pronađu kupca, te bi od vlasnika nekretnine zatražili da im potpišu punomoć za zastupanje i prodaju. S tom punomoći otišli bi u Hrvatsku i APN-u ponudili na prodaju određenu kuću. Koliko je bio uhodan posao između APN-a i Pavića ili Dušanke Borojević pokazuje činjenica da bi se cjelokupna kupoprodaja obično rješavala isti dan: ujutro bi srpski agent za nekretnine u APN došao s nečijom punomoći, tijekom dana bi se sastavio kupoprodajni ugovor, a već popodne bi im se isplatio cjelokupni iznos, koji bi potom bio iznesen iz Hrvatske u Srbiju i predan bivšem vlasniku.
Međutim, srpski agenti tijekom tih transakcija za sebe bi zadržavali znatan iznos: ako bi APN-u prodali kuću za 25.000 eura, vlasniku bi “donijeli” tek 15.000 eura. Kad bi ih vlasnici tražili kupoprodajni ugovor, da vide za koliko je uistinu prodana njihova kuća, kvaziagenti bi govorili da će ugovor dobiti naknadno ili bi im – što baca teške optužbe na APN – davali ugovor u kojem bi stajala manja svota, dok bi u dokumentaciji APN-a uredno stajao ugovor s višom cifrom.
Postojanje tzv. dvostrukih ugovora dosad je dokazano i dokumentirano u nekoliko slučajeva, a čelni ljudi APN-a nikad nisu objasnili kako je moguće da za jednu nekretninu postoje dva ugovora s različitim iznosima. O tom načinu prijevare proteklih godina pisali su mnogi mediji i u Hrvatskoj i u Srbiji.
Među ostalim, Nacional je još u travnju 2001. objavio slučaj Nade Zoraje iz Karlovca, kojoj je Dušanka Borojević nakon prodaje zemljišta u Tušiloviću dala APN-ov ugovor na 54.000 kuna, a tek kasnije je utvrđeno da u APN-ovoj arhivi stoji istovjetni ugovor – ali s iznosom od 98.000 kuna. Samo u toj kupoprodaji Dušanka Borojević za sebe je zadržala više od 40.000 kuna, a ako se uzme u obzir da je uz njezino “posredništvo” prodano nekoliko stotina kuća, mogu se samo pretpostaviti razmjeri njezina nelegalno stečenog bogatstva.
Problem s prvim načinom prijevare leži u činjenici da je dokumentacija APN-a još uvijek zatvorena za javnost, pa mnogi prevareni vlasnici zapravo još i ne znaju da su prevareni. Čak i kada i ako saznaju za to, preostaje im jedino tužba protiv Dušanke Borojević ili Steve Pavića, no problem je što su za ta djela prijevare u Srbiji, gdje živi većina prevarenih, zastarni rokovi već prošli. Tako je Dušanka Borojević na sudu u Srbiji prošle godine pravomoćno oslobođena za desetke prijevara jer su njezina nedjela otišla u zastaru.
Drugi način nezakonitih kupoprodaja još je perfidniji i mnogo štetniji za hrvatsku državu, a riječ je o kupnji nekretnina od lažnih ili nepostojećih vlasnika. U tome je najvećim dijelom sudjelovao Stevo Pavić, čija je suradnica Kosa Vujaklija u APN često dolazila s običnim listom papira, punomoći na kojoj bi bilo navedeno samo ime i prezime prodavatelja. O tom načinu prijevare već godinama mjerodavne upozorava Saša Lalić, predsjednik Udruge za civilne alternative i etničke odnose iz Vukovara.
“Kupoprodajni ugovori po smislu i strukturi bili su potpuno protuzakoniti. APN nije utvrđivao identitet prodavatelja, navodili bi u ugovore samo ime i prezime vlasnika, primjerice: ‘Petar Perić iz Beograda prodaje kuću’. A Petara Perića u Beogradu može biti 75. Provjeravali smo za jednu osobu iz Knina i otkrili da u Beogradu ima 40 osoba s istim imenom i prezimenom. Po tome ste s istim imenom mogli prodati 40 kuća. Nigdje nije stajalo ime oca, matični broj građanina, adresa ili bilo što drugo što bi nedvosmisleno obilježavalo vlasnika.
Rajčić je na jednom suđenju kazao da je na ugovorima radio čitav pravni tim, a kupovali su kuće od mrtvih ljudi, nepostojeće kuće… Da je APN samo sastavio ugovor onako kako ga je morao sastaviti, do svega toga ne bi moglo doći. Da je APN tražio da se definira prodavatelj, onda bi u preambuli stajalo ime, prezime, ime oca, adresa i ostali podaci. A tim podacima nije raspolagao Stevo Pavić koji je vršio prijevare. On je imao samo ime i prezime i ponekad neku adresu koja jest ili nije odgovarala stvarnom stanju.
Uostalom, mogli su u najmanju ruku tražiti presliku osobne iskaznice vlasnika. APN je prihvaćao punomoći, koje su očito bile protuzakonite i manjkave, od osoba koje su bile kriminalci. Teoretski, APN to nije morao znati, ali prihvaćali su opću odvjetničku punomoć od osobe za koju su definitivno znali da nije odvjetnik”, kazao je Lalić za Nacional. Tu vrstu prijevare najčešće bi uočili vlasnici kad bi odlučili prodati svoju kuću, pa bi se ustanovilo da ju je već netko prodao – APN-u.
Budući da je kupoprodaja obavljena na temelju falsificiranih dokumenata, stvarnim vlasnicima neće biti teško sudski osporiti takve poslove i vratiti nekretninu u svoje vlasništvo. Jedan od prvih takvih slučajeva zbio se u siječnju 2006., kad je sud u Novoj Gradiški donio presudu protiv RH kojom je država izgubila 335 tisuća kuna, jer je APN toliki novac isplatio Kosi Vujakliji za kuću Dušanke Petrušić iz Okučana, koja nije ni znala da je netko u njeno ime prodao njezinu kuću. A Kosa Vujaklija, nekadašnja čistačica iz Vukovara, koja danas živi u Novom Sadu i ne mari za tjeralicom koja je za njom izdana u Hrvatskoj, tereti se za čak 66 kaznenih djela prijevare i krivotvorenja isprava.
O bahatosti srpskih mešetara i upitnoj naivnosti čelnih ljudi u APN-u svjedoči i činjenica da se krivotvorinama nisu prodavale samo srpske kuće – u nekoliko navrata APN-u su “prodane” i nekretnine hrvatskih građana, a bilo je i nekoliko prodavatelja koji su u trenutku zaključenja kupoprodajnih ugovora s APN-om – već bili mrtvi.
Kako ističe Saša Lalić, trenutačno se pred hrvatskim sudovima vodi 79 postupaka u kojima stvarni vlasnici traže povrat svojih nekretnina zbog nezakonitih prodaja, a zbog APN-ovih nezakonito sklapanih ugovora posve je jasan sudski epilog: 79 povrata i činjenica da je iz hrvatskog proračuna u džepove srpskih mešetara otišlo na desetke milijuna kuna. Prema dosad utvrđenim podacima, od 1998. do 2005. APN je sklopio 8405 ugovora o kupnji srpskih kuća.
Tijekom svog iskaza na zagrebačkom sudu bivši čelnik APN-a Davor Rajčić kazao je da je samo 30 posto nekretnina kupljeno direktno od vlasnika, a da je 70 posto kupljeno preko opunomoćenika. Iz toga proizlazi da su ljudi poput Dušanke Borojević i Steve Pavića sudjelovali u pet do šest tisuća kupoprodaja. Ako je i samo deset posto tih ugovora sklopljeno na lažna imena, dolazi se do više od pet stotina sumnjivih kupoprodaja: neka je vrijednost pojedine kuće u prosjeku iznosila 200.000 kuna, ispast će da je lažnim kupcima APN isplatio najmanje 120 milijuna kuna, i još k tome – ostao bez nekretnina.
Sudski proces koji je u Zagrebu pokrenut protiv bivšeg direktora APN-a Davora Rajčića pokazat će mnoge neugodne činjenice iz višegodišnjeg rada te državne agencije, no još je dug put do utvrđivanja svih razmjera štete. Naime, dokumentacija APN-a još uvijek je obavijena velom tajne, pa mnogi prevareni građani još zapravo i ne znaju da su prevareni. Naime, iako je u studenome 2007. Upravni sud donio rješenje po kojem APN mora zainteresiranima ustupiti dokumentaciju o kupnji nekretnina, prije deset dana isti je sud donio potpuno drukčiju odluku.
O tome Saša Lalić kaže: “Prva presuda Upravnog suda je glasila da je APN protuzakonito zabranio uvid u dokumentaciju, uz upute da APN mora ispraviti svoje rješenje. Međutim, APN nije postupio po tom rješenju, odbio nas je po potpuno drugim osnovama, pa smo novom upravnom tužbom tražili da Upravni sud presudi, no sud je donio presudu po kojoj se potvrđuje da je APN ispravno postupio što nam nije dao uvid, s obzirom na to da Državno odvjetništvo provodi istražne radnje.
A Upravni sud zapravo nema nijednu činjenicu kojom može tvrditi da DORH provodi istragu, jer nije ni tražio mišljenje Državnog odvjetništva. Zbog toga će proteći još neko vrijeme dok ne dobijemo dokumentaciju APN-a i ne utvrdimo sve žrtve dugogodišnjih nezakonitih poslova te agencije. Čak smo u jednom trenutku došli do saznanja da APN uništava dokumentaciju, pa smo o tome obavijestili USKOK, koji je vršio provjere, ali ne znamo što je ustanovljeno.”
Falsificirane punomoći
Nezakonite radnje odvijale su se na barem dva načina. Jedan je bio da se novac iz proračuna RH isplaćivao punomoćnicima prodavatelja a da se nije provjerila valjanost punomoći – danas se otkriva da je niz punomoći bio krivotvoren te se otkupljene nekretnine sada trebaju vratiti zakonitim vlasnicima. Drugi je oblik prijevare taj da su se s punomoćnicima sklapala dva ugovora s različitim cijenama nekretnina (slika dolje). Ugovori s manjim iznosom davali bi se prodavatelju, a oni s većim pohranjivali u arhivi APN-a, pri čemu je nejasno kamo je nestala razlika. Do sada je otkriveno 37 spornih ugovora čime je Davor Rajčić, koji je te ugovore sklapao u ime APN-a, oštetio državni proračun za više od deset milijuna kuna.
Kobni nemar u APN-u
Nezakonitosti poslovanja APN-a pridonijelo je to što hrvatska strana nije utvrđivala identitet prodavatelja. Posrednici kojima je APN isplaćivao novac za nekretnine Srba raspolagali su samo imenom i prezimenom prodavatelja, često čak ni adresom, a kamoli preslikom osobne iskaznice ili JMBG-om. Vlasnici su otkrivali prijevaru kad bi sami pokušali prodati kuću pa bi se ustanovilo da ju je netko već prodao APN-u. Saša Lalić iz Udruge za civilne alternativne i etničke odnose iz Vukovara tvrdi da do svega toga ne bi došlo da je APN provjeravao podatke o prodavateljima po propisima. Budući da je kupoprodaja obavljena na temelju falsificiranih dokumenata, stvarnim vlasnicima neće biti teško sudski osporiti te transakcije i vratiti nekretnine u svoje vlasništvo.