Lana Mihaljinac Knežević, članica Predsjedništva poslovanja nekretninama pri Hrvatskoj gospodarskoj komori, objašnjava zašto cijene stanova u Zagrebu rastu i zašto se to uskoro neće promijeniti

Sve nestabilnije tržište nekretnina u Zagrebu je pojasnila Lana Mihaljinac Knežević, vlasnica agencije za nekretnine, članica Predsjedništva Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK, te predsjednica Strukovne grupe posrednika za Zagreb i Zagrebačku Županiju pri Komori Zagreb.

ZgNews: Govoreći o situaciji s nekretninama, posebno se fokusirajući na Zagreb, kako biste je opisali u usporedbi s, primjerice prije godinu ili pet godina?

Cijene su zadnjih pet godina rasle iz mnogih razloga. Prvi i osnovni je uvijek tradicionalan pristup ulaganju hrvatskih građana koji najradije kupuju nekretnine i ne ulažu u druge ‘’proizvode’’. Drugo, nakon dugih godina krize od kraha 2008./09., a paralelno s time godinama nije bilo kvalitetnih projekata na tržištu, pa se akumulirala potražnja. Zatim, gradi se puno manje nego na vrhuncu tržišta sredinom 2000-ih, tako da nema dovoljno ponude. Isto tako, u Hrvatskoj postoji signifikantan broj kupaca koji zarađuju u turizmu i nisko su oporezovani, a najradije ulažu u nekretnine, također, godinama su vladale izuzetno niske kamatne stope na kredite i štednju, što uvijek potiče kupnju i ulaganje u nekretnine. Razlog je i to što su skočile cijene građevinskog materijala i radne snage u građevinskom sektoru, zatim APN je pridonio rastu cijena, pojavila se inflacija, a ona uvijek potiče ulaganje u nekretnine, jer se time čuva vrijednost novca. Posljednji razlog – uvođenje eura – s paralelnim strahom od većih kontrola izvora prihoda, kao i daljnjeg porasta cijena, potaknuo je ulaganje u nekretnine.

Važno je napomenuti da od zadnjeg kvartala ’22. te u ’23. bilježimo pad broja transakcija, čak i u najaktivnijim regijama i segmentima tržišta. Fond kupaca koji su spremni plaćati nerealno visoke cijene, pogotovo u segmentu rabljenih nekretnina, ‘’potrošio’’ se. Kretanje cijena i broja transakcija ovisit će o nizu makroekonomskih faktora u Hrvatskoj i na našim emitivnim tržištima.

ZgNews: Koji su razlozi za tako nesigurnu situaciju?

Primarno makroekonomska nestabilnost-inflacija koja se ne uspijeva staviti pod kontrolu, rast kamatnih stopa i čini se da će Europska centralna banka i u rujnu dignuti kamatne stope.

ZgNews: Cijene najmova stanova, posebno u posljednjih godinu-dvije, više su nego ikad, navodno i više od 30 posto. Koji su razlozi za to i je li išta bolje u Zagrebu?

Na obali je najveći razlog rasta cijena i nedostatka stanova za dugoročan najam-turizam. Građani, kojih vrlo visok postotak ima nekretninu u vlasništvu i nemaju drugih mogućnosti za zaradu jer skoro da ne postoje druge djelatnosti, pretvaraju svoje nekretnine u apartmane. Vrlo su nisko oporezovani pa su im prihodi visoki.

U Zagrebu se također osjeća utjecaj turizma jer su i u njemu mnogi vlasnici nekretnina ‘’ušli’’ u segment kratkoročnog najma. Potres je doslovno izbrisao signifikantan broj nekretnina za najam u Donjem gradu. Znači, ponude je premalo, a potražnja stalno raste. Veliki je pritisak od studenata iz drugih dijelova Hrvatske, i sve većeg broja stranih studenata koji dolaze na zagrebačko sveučilište na studijske programe na engleskom jeziku, od mladih koji se žele izdvojiti iz zajedničkog kućanstva a nisu kreditno sposobni, nemaju vlastitih sredstava za kupnju, ili jednostavno ne žele kupiti skupe stanove, i od međunarodnih klijenata koji u Zagreb dolaze na diplomatske mandate ili dugoročno raditi u velikim tvrtkama, a imaju visoke budžete. Na tržište ne ulaze nove jedinice za dugoročan najam, potražnje ima sve više, pa je logično da dolazi do rasta cijena. Važno je napomenuti da je on u segmentu dugoročnog najma postotno manji nego kod stanova za kupnju, i da su najviše porasle cijene malih stanova-garsonijera, jednosobnih i dvosobnih stanova.

ZgNews: Nakon potresa, kako ste spomenuli, cijene stanova u centru Zagreba, i za kupnju i za najam, toliko su visoke da je uopće nezamislivo nekoj prosječnoj obitelji koja nije kreditno sposobna izdvojiti toliki iznos. Tko uopće može platiti takve iznose? Jer, zaista, cijene najma su značajno više nego onima koji plaćaju rate kredita za vlastiti stan.

Ne ‘’divljaju’’ cijene svih vrsta nekretnina u svim regijama i na svim lokacijama. Najviše je porasla cijena novosagrađenih stanova, u Zagrebu i na obali, koji su, osim zbog njihovih objektivnih karakteristika, u Zagrebu postali još dodatno traženiji od potresa. Nisu jednako narasle ni cijene stanova i kuća, koje se još uvijek prodaju po znatno nižim cijenama po kvadratu nego stanovi. U kontinentalnim regijama, u kojima su loši ekonomski i demografski pokazatelji, pogotovo u segmentu rabljenih stanova, nismo vidjeli iste postotke rasta cijena kao u Zagrebu i na obali. Da, mladim obiteljima s prosječnim primanjima postaje sve izazovnije kupiti stan, jer često nisu kreditno sposobne.

ZgNews: Kakvi su podaci HGK – koliko se stanova u Zagrebu gradi, koliko ih je za prodaju, koliko za najam, kolika je potražnja, kakva je ponuda? Gdje je pošlo po zlu?

Općenito, gradi se premalo nekretnina za kojima je najviše potražnje. Ukupan broj izdanih građevinskih dozvola za stanove prošle je godine, na razini cijele Hrvatske, i dalje bio 25% manji nego na vrhuncu tržišta sredinom 2000-ih.

ZgNews: Već je nekoliko stručnjaka reklo da je – zbog loše državne politike poticanja štednje – ‘’eksplodiralo’’ tržište nekretnina jer hrvatski građani ulaganjem u nekretnine zapravo ‘’oživljavaju’’ svoju štednju. Gdje tu može biti problem, je li to dobro?

Nije se poticala štednja nego kupnja nekretnina na kredit, kroz APN, na tržištu s nedovoljno ponude. Osim što je APN bio diskriminatoran, jer je bio dostupan samo kreditno sposobnima, kojih je pogotovo među mladima vrlo mali broj, još je k tome APN bio sezonalna mjera, pa bi potražnja skočila već pri njenoj najavi, a kad je ne bi bilo, cijene nisu padale. I na kraju, nije bio limitiran ukupan iznos vrijednosti nekretnine koja se mogla kupiti APN-om, pa smo nerijetko viđali da su se kupovale iznadprosječno skupe nekretnine.

Hrvatska nema nikakvu stambenu politiku, što je loše, jer nepriuštivost stanovanja postaje sve veći problem sve većem broju građana. Mora se riješiti manjak ponude, tj. mora se na tržište plasirati velik broj nekretnina po priuštivim cijenama. Na većini europskih tržišta postoje razni modeli za barem ublažavanje tog problema i od njih trebamo učiti.

ZgNews: Koja su vaša predviđanja za ovu, iduću, godine pred nama?

Teško je predviđati, jer puno je nepoznanica i neizvjesnosti, ali za sad ne očekujemo nikakav velik krah tržišta, niti drastičan pad prosječnih cijena u Zagrebu i na obali. Rado bismo vidjeli pad traženih cijena rabljenih stambenih nekretnina, jer kad bi do toga došlo, one bi se nastavile kupovati. S trenutačnim cijenama nastavit će padati transakcije, jer s obzirom na to da su se mnogi kupci ‘’istrošili’’ u zadnjih par godina, da nema više APN-a, da je inflacija i dalje prisutna, radi čega građani imaju sve manje raspoloživih sredstava za kupnju stanova, ne očekujemo da će ih nastaviti kupovati. Što se tiče novogradnje, ona će se vjerojatno nastaviti prodavati po trenutačnim cijenama, jer je ima premalo, i kupci koji ih kupuju nisu po tolikim financijskim pritiskom. S druge strane, vidjet ćemo kakva će biti ekonomska situacija kad oni projekti, koji su se tek počeli graditi, dođu na tržište.