Nacionalu je prije nekoliko dana intervju dala Josipa Jutt Ferlan, predsjednica Udruženja hotelijera Hrvatske gospodarske komore i direktorica tvrtke Zagreb City Hotels. Radi se o tvrtki koja se osim nekretninskim poslovima, kao nositelj franšize hotelskog lanca Hilton bavi i hotelskim biznisom. Jutt Ferlan u intervjuu je govorila o detaljima suradnje s hotelskim lancem Hilton, ali i o propulzivnom nekretninskom i hotelskom tržištu na kojem se tvrtka koju vodi prilično dobro snalazi. Otkrila je neke detalje o projektima koji su tek u pripremi, kao i o suradnji s nekim drugim velikim tvrtkama, posebice Hrvatskim Telekomom.

U kontekstu te suradnje otkrila je i neke detalje o jednom također zanimljivom projektu o kojem se dosad malo znalo, a koji svjedoči da je nekretninsko tržište u Zagrebu sve dinamičnije, a potencijalno i prilično unosno. Riječ je o projektu u koji je uključena tvrtka Nekretnine Istok, koja je kao i tvrtka Zagreb City Hotels u vlasništvu Hrvoja Pezića. Ona na hrvatskom tržištu nekretnina postoji već 12 godina, a nedavno je u svega godinu dana nekretninu u Ulici Frana Folnegovića u Zagrebu, u dotadašnjem vlasništvu Hrvatskog Telekoma i procijenjenu na 6,5 milijuna eura, uspjela preprodati za dvostruko veći iznos – 12 milijuna eura. Naime, Hrvatski Telekom je u travnju 2016. godine raspisao natječaj za prodaju nekretnine – zemljišta i derutne poslovne zgrade – u neposrednoj blizini Radničke ceste i Slavonske avenije te neposredno uz zemljište na kojem tvrtka GTC Matrix upravo gradi poslovni centar Matrix Office Park čija se vrijednost procjenjuje na 300 milijuna kuna. Vrijednost zgrade i zemljišta procijenjena je na 6.510.000 eura. Na natječaju je kao najbolji ponuditelj odabrana tvrtka Nekretnine Istok koja je za nekretninu ponudila 8.026.589,48 eura i pogodba o prodaji sklopljena je u srpnju 2017. No samo četiri mjeseca kasnije Nekretnine Istok zemljište su uspjele prodati tvrtki GTC Matrix za iznos od 12 milijuna eura, dakle gotovo dvostruko od procijenjene vrijednosti. Josipa Jutt Ferlan za Nacional je detaljno progovorila i o suradnji s tvrtkom Nekretnine Istok, kao i detaljima spomenutog projekta u koji je ta tvrtka uključena, odnosno kako je u nepunih godinu i pol dana jedno zapušteno zemljište s derutnim objektom uspjelo udvostručiti svoju vrijednost i kako je tekao proces te kupoprodaje.

NACIONAL: Tvrtka Nekretnine Istok je u srpnju 2017. godine od Hrvatskog Telekoma otkupila poslovnu zgradu u Folnegovićevoj ulici za iznos od oko osam milijuna eura i kratko nakon toga prodala ju je tvrtki GTC Matrix za 12 milijuna eura. Možete li objasniti razliku u cijeni istog objekta koja je nastala tijekom samo četiri mjeseca?

Cijeli proces kupnje i potom prodaje nekretnine u Ulici Frana Folnegovića nije trajao četiri mjeseca, već oko godinu i pol i nema ničeg neobičnog u razlici cijene. Naime, tvrtka Nekretnine Istok je kao najbolji ponuđač na javnom natječaju objavljenom u travnju 2016. kupila predmetnu nekretninu. Od trenutka odabira naše ponude kao najpovoljnije, tvrtka Zagreb City Hotels je na spomenutoj lokaciji koju je izlicitirala tvrtka Nekretnine Istok krenula razvijati projekt izgradnje kompleksa hotela i poslovnih prostora. To je značilo angažman projektnog tima, pripremu dokumentacije, projektnu razradu i sve ostale poslove kako bi se razvio jedan takav projekt. U taj proces uložen je i nemali novac. Projekt smo sagledavali u više smjerova; preko adaptacije postojećeg starog objekta izvan funkcije i vraćanja u upotrebu kao poslovno-servisnog centra, izgradnje novog zamjenskog objekta u funkciji hotela s kongresnim sadržajima, izgradnje kompleksa poslovno-stambene namjene s velikim prodajnim centrom do izgradnje modernih poslovnih prostora uredske namjene. S obzirom na tadašnje stanje tržišta nekretnina i planirane aktivnosti na susjednim lokacijama, a u skladu s aktualnim urbanističkim uvjetima, odlučili smo se za potpuno uklanjanje stare zgrade HT-a i sanaciju zemljišta, koji su upravo u tijeku, te premještanje podzemnih vodova i razvoj projekta zone uredskih prostora. U međuvremenu se Zagreb City Hotels okrenuo novim projektima, izgradnji triju poslovnih zgrada i hotela Hilton Garden Inn u Radničkoj cesti i dovršetku Branimir Centra i hotela Canopy Hilton, te smo procijenili da su nam ti projekti važniji i donijeli smo odluku o prodaji projekta u Folnegovićevoj ulici. U početnoj fazi realizacije projekta poslovnih prostora uredske namjene, uspostavljena je suradnja s tvrtkom GTC Matrix, investitorom u izgradnju velikog poslovnog centra na susjednom zemljištu, koja je u studenom 2017., nakon naše procjene uloženih resursa i razmatranja nove prilike, iskazala interes za kupovinu zemljišta koji smo razvili u konkretan projekt. Dakle, GTC Matrixu nismo prodali samo nekretninu, već i započeti projekt. Nakon toga je i izvršena kupoprodaja zemljišta. Razlika u cijeni koju spominjete nije neuobičajena, dapače, rekla bih da je ona vrlo skromna jer se na razvijenim nekretninskim tržištima u svijetu slični projekti prodaju i za 100 posto veće iznose od početnih. I još nešto. Mi još uvijek nismo inkasirali novac od prodaje projekta. Prema kupoprodajnom ugovoru GTC Matrix isplatit će nam ugovorenu svotu tek kada u potpunosti pripreme projekt i ishode sve potrebne dozvole i dovrše projektnu dokumentaciju.

NACIONAL: Kako tvrtka Zagreb City Hotels surađuje s tvrtkom Nekretnine Istok, s obzirom na to da obje tvrtke imaju istog vlasnika? Možete li pojasniti osnove te suradnje?

Zagreb City Hotels i Nekretnine istok usko surađuju na razvoju nekretninskih i turističkih projekata. Zagreb City Hotels kao management kompanija, njezina tvrtka kći ZCH Facility kao servisna služba upravljanja i tehničkog održavanja nekretnina i hotela te Nekretnine Istok kao nekretninski investitor i „developer“ čine modernu sveobuhvatnu platformu. Spoj bogatog iskustva i stručnosti naših zaposlenika, ali i ugovornih partnera podizvođača – projektanata, dizajnera, izvođača građevinskih radova – te suradnja s renomiranim financijskim institucijama i globalnim sudionicima nekretninskog i turističkog posla, daju najbolje rezultate i čine nas jednim od najznačajnijih igrača na hrvatskom tržištu.

NACIONAL: Dvije čestice u vlasništvu GTC Matrixa ranije spomenutom transakcijom – kupovinom HT-ove zgrade – praktički su spojene. Što Matrix planira graditi na čestici na kojoj je zgrada HT-a i ima li tvrtka Nekretnine Istok interes u tome?

GTC Matrix dio je globalnog vodećeg nekretninskog investitora u glavnim gradovima Centralne i Istočne Europe – GTC Groupa. Prema onome što je tvrtka do sada objavila, zaključujem da će i na toj čestici graditi poslovne komplekse s uredima za najam. Vjerujem da će poslovni kompleks koji gradi GTC Matrix biti dobro popunjen jer je u posljednje dvije-tri godine vidljiv oporavak nekretninskog biznisa u Hrvatskoj koji u posljednje vrijeme, prateći svjetske trendove, kreće upravo u pravcu izgradnje poslovnih prostora i hotela. Protekla ekonomska kriza pročistila je tržište, opstale su samo one najjače tvrtke i nekretninski poslovi ponovno jačaju. A upravo je prostor oko Radničke ceste i Slavonske avenije, koji se posljednjih 10-ak godina iskristalizirao kao zagrebačka poslovna zona, vrlo atraktivan i sve više privlači tvrtke koje na tom području traže poslovne prostore. Ovo je praktički širi centar grada, prometno dobro povezan sa središtem Zagreba, a nudi kompletnu infrastrukturu za poslovne komplekse. I činjenica je da se svi poslovni kompleksi koji se grade na tom području dobro popunjavaju. Što se, pak, interesa Nekretnina istok tiče, naš je interes zaključen prodajom zemljišta tvrtki GTC Matrix.

NACIONAL: Kakva će biti buduća suradnja Hrvatskog Telekoma i tvrtke Nekretnine Istok? Najavili ste da će novo poslovno sjedište Hrvatskog Telekoma biti u unajmljenom prostoru jednog od poslovnih tornjeva koje u Radničkoj cesti gradi tvrtka Nekretnine Istok. Dakle, objekt koji gradi navedena tvrtka HT će djelomično unajmiti i neće biti vlasnik. O kojem je točno prostoru riječ?

Nakon otkupa nekretnine u Folnegovićevoj ulici, Nekretnine istok i HT ne planiraju nikakvu posebnu suradnju u budućnosti, osim što će HT zakupiti dio budućeg poslovnog tornja u Radničkoj cesti, odnosno bit će zakupci poslovnog prostora jednako kao i svi ostali naši korisnici. HT nas je odabrao na temelju međunarodnog natječaja na kojem je razmatrao ponudu oko 200 predloženih lokacija za najam prostora i naša im je ponuda bila najpovoljnija iz niza razloga. Između ostaloga i zato što će hotelski restoran pružati uslugu i HT-ovim zaposlenicima, što je HT prepoznao kao pozitivan benefit. Govoreći žargonom struke, taj “mix use” koji čine suvremena poslovna zgrada zelene gradnje, s ugrađenim dizalicama topline i komponentama za uštedu energije, u kombinaciji s hotelom, kongresnim centrom i restoranom, bila je dobitna kombinacija za ugovaranje najma s HT-om.

NACIONAL: Planira li tvrtka Nekretnine Istok nove projekte i ulaganja?

Projekti koje Nekretnine Istok planiraju još su uvijek u razvojnoj fazi pa mi je teško konkretnije govoriti o njima. Kad budemo znali točan pravac njihovih razvoja, moći ćemo biti precizniji. Voljeli bismo na obali otvoriti neki od Hiltonovih hotela, no trenutno nemamo prilika za to i za sada ne vidimo projekt koji bi bio financijski opravdan. Za sada ipak mogu reći da je ispred nas faza razvoja i strukturiranja postojećih i potencijalnih projekata. Interno ih dijelimo na tri kategorije: „income generating“ (projekti fiksnog prinosa), „pipeline“ (projekti u razvoju) i „opportunities“ (potencijalne prilike). U skladu s tom podjelom, svaka kategorija zahtijeva specifične i prilagođene metode upravljanja. Najznačajniji iskorak planiran je kroz osnivanje hrvatskog nekretninskog holdinga, najsuvremenije platforme za daljnji rast i razvoj našeg portfelja, čiju realizaciju očekujemo do sredine 2020.

NACIONAL: Na čelu ste tvrtke Zagreb City Hotels koja razvija hotelski biznis. Kako je došlo do suradnje s hotelskim lancem Hilton?

Zagreb City Hotels društvo je koje posluje na relativno malom tržištu, u zemlji koja je relativno mala i zbog toga je, kada smo dobili Hiltonovu franšizu, bilo sumnji i određenih predrasuda oko toga može li hrvatsko tržište razviti takav projekt i zadržati razinu kvalitete kakvu traži lanac Hilton. No u posljednjih nekoliko godina uspjeli smo ih uvjeriti da možemo zadovoljiti njihove stroge kriterije i da po pristupu poslu nimalo ne zaostajemo za inozemnim kolegama, unatoč činjenici da poslujemo na malom tržištu. Sada imamo odličan odnos s centralom Hiltona, povratne informacije gostiju su odlične i to je ono što nam daje vjetar u leđa. No da bismo došli do te razine, trebalo je jako puno raditi. Budući da u implementaciji doista držimo do visokih standarda koje nameće brend, do edukacije kadrova, do društveno odgovornog poslovanja, a nadasve do dobrih poslovnih rezultata, Hilton je pozitivno reagirao i dobili smo snažnu podršku da Hiltonove brendove razvijamo i nadalje, ne samo u Hrvatskoj, već i na međunarodnom tržištu.

NACIONAL: Koliko je hotelski lanac Hilton prisutan u Hrvatskoj, kroz koje sve hotelske brendove i jeste li zadovoljni načinom na koji se lanac etablirao na hrvatskom tržištu?

Hilton je izuzetno dobro pozicioniran brend kako u svijetu, tako i u Hrvatskoj. Da se nije dogodila kupovina portfelja Starwood hotela, od strane Marriotta, Hilton bi i danas bio najveći lanac hotela. Naravno da se slijedom te globalne percepcije dogodila i izvrsna lokalna percepcija da je Hilton respektabilni brend koji ne odstupa u kvaliteti pružanja usluga. Većina hotelskih lanaca, koja je za to imala imalo snage i mogućnosti, razvila je pored onog osnovnog brenda i dodatne nišne brendove. Mi smo danas franšizni partneri Hiltonu za tri takva brenda: Canopy, lifestyle brend koji kroz međunarodne Hiltonove kanale prodaje i marketinga prenosi umjetnost, znanost i kulturu življenja Zagreba, DoubleTree koji je upravo od Hiltona proglašen kao najbolji poslovni hotel visoke kategorije u EMEA regiji te Garden Inn, kongresni hotel namijenjen organizacijama velikih događanja i vjenčanja.

NACIONAL: Poznato je da veliki hotelski lanci često posluju pod franšizom ili pak vlasništvo nad hotelskim objektom dijele s tvrtkom-partnerom. Je li to slučaj u Hrvatskoj i ako jest, kako je podijeljeno vlasništvo nad hotelskim objektima u nas? Posluje li lanac Hilton i u nas po istom principu?

Naše partnerstvo s Hiltonom bazirano je na franšiznom modelu. To je model koji je izuzetno dobar jer je prilagodljiv lokalnim tržišnim okolnostima, ali s druge strane nameće stroga pravila brenda, ista kao i za hotele koji posluju pod menadžment-ugovorom. Hiltonu je jako važno tko nosi franšizu i kako se ona provodi u implementaciji. Budući da smo svi mi koji radimo pod okriljem društva Zagreb City Hotels, profesionalci koji smo stasali u međunarodnom hotelijerstvu, Hilton je s nama kao partnerom i više nego zadovoljan.

NACIONAL: Kako se nosite s konkurencijom? Naime, u Hrvatsku su proteklih godina stigli i drugi veliki svjetski hotelski lanci (Marriott, Starwood Grupa… ). Koliko ta činjenica otežava ili pak potiče poslovanje vaših hotela iz grupacije Hilton?

Tko god zna raditi svoj posao, ne boji se konkurencije. Dapače, konkurencija je vrlo poticajna i neophodna. Kako bismo inače znali koliko smo stvarno dobri i možemo li bolje? Teško je raditi u nesređenim tržišnim uvjetima koji se vrlo lako mogu dogoditi kad nekom destinacijom zavlada politika poslovanja hotela, bazirana isključivo na spuštanju cijena, bez ulaganja dodatnog truda, bez ulaganja u dodatne usluge koje gosti trebaju i koje su spremni platiti. Hotelski lanci u takvim destinacijama uvijek su dobrodošli jer nameću kvalitetne standarde rada i strateški promišljene prodajne strategije. Bilo bi mi jako drago da na naše tržište, a tu prije svega mislim na Jadran, dođe što je više moguće kvalitetnih hotelskih lanaca. Time bi naše destinacije u međunarodnoj tržišnoj percepciji izuzetno ojačale, a samim time dobile bi još kvalitetnije goste, zbog kojih bi u vrlo kratkom periodu došlo do produženja sezone.

NACIONAL: Kakvi su daljnji planovi za razvoj hotelskog lanca Hilton u Hrvatskoj? Planirate li graditi nove hotelske objekte i gdje?

U 2018. otvorili smo hotel Canopy by Hilton, a polovinom ove godine otvaramo Hilton Garden Inn. Oba hotela su u Zagrebu. Mi smo u stalnoj potrazi za dobrim poslovnim prilikama. Hilton nas u tome snažno potiče i podržava. Ne razmatramo samo širenje u Hrvatskoj, već i šire: u Sloveniji, Austriji ili negdje drugdje gdje se otvore dobre prilike i stvore tržišni preduvjeti za održivo poslovanje.

NACIONAL: Negdje sam našla podatak da su veliki hotelski lanci, koji preferiraju poslovanje tijekom cijele godine, do sada nerijetko zaobilazili Hrvatsku zbog izrazite sezonalnosti popunjenosti hotelskih objekata, odnosno činjenice da hotelski gosti u Hrvatskoj zanimanje za hotele pokazuju najviše tijekom ljetne sezone. Je li se nešto po tom pitanju promijenilo, odnosno možemo li se konačno pohvaliti produžetkom turističke sezone ne samo na obali, već i u unutrašnjosti?

Nisu sve destinacije namijenjene cjelogodišnjem poslovanju. Toga moramo biti svjesni. Međutim, kod nas se nažalost ni one koje to jesu, još nisu odmakle od tema sezonalnosti. Unutrašnjost Hrvatske, prvenstveno Zagreb, ima cjelogodišnje poslovanje. Nekada je ljeto u Zagrebu bilo dosta pusto, danas je to period izuzetno visokog zauzeća smještajnih kapaciteta. Time su Zagrebu od 12 mjeseci preostali svega siječanj i veljača kao dva mjeseca niske popunjenosti smještajnih kapaciteta. Sad kad smo etablirali Advent i Ljeto u Zagrebu kao kulturna događanja, vrijeme je da osmislimo jaka destinacijska događanja, bilo sportska ili neka druga, kojima bi se pojačao turistički promet u siječnju i veljači.

NACIONAL: Izgradnja velikog poslovnog centra u Radničkoj ulici, iza kojeg stoji tvrtka Nekretnine Istok, pri kraju je i sklopu njega bit će otvoren i hotel Hilton Garden Inn. S obzirom na lokaciju budućeg hotela koja je dosta udaljena od centra grada, možete li precizirati na koju vrstu gostiju cilja budući hotel iz lanca Hilton?

Hilton Garden Inn po definiciji nije luksuzni brend. To je brend s četiri zvjezdice, koji će biti vrlo moderno opremljen i vjerujem da će biti veliko osvježenje na tržištu hotela u Zagrebu. E sad, kad kažemo „centar“ Zagreba, moram reći da to moramo malo dublje sagledati. Geografski i prostorno gledano, centar Zagreba je na Trgu bana Jelačića. To nije sporno. No kad gledamo u kontekstu strukture hotelskih gostiju, i to onih najkvalitetnijih, centar Zagreba je točno tu gdje su naša dva hotela. Radnička ulica je zagrebački „City“ – tu povlačim paralelu s londonskim poslovnim kvartom London City – dio grada u kojem su sjedišta financijskih institucija, konzultanata, farmaceutskih predstavništava. Mi smo svoju tvrtku upravo po tome i nazvali Zagreb City Hotels. Ne samo kao Zagrebački gradski hoteli, nego i u kontekstu hotela smještenih u zagrebačkom „Cityju“. Stoga vjerujem da će budući hotel Garden Inn biti zanimljiv upravo takvim gostima – onima koji dolaze u Zagreb poslom, ali i koji žele doživjeti grad u punom smislu te riječi.