Nova zagrebačka vlast imat će jedinstvenu priliku pokrenuti jedan od najvažnijih gradskih projekata, oko kojeg se prelamaju veliki interesi, ali i pružaju nevjerojatne mogućnosti za pokretanje investicija i promjenu vizure Donjeg grada. Riječ je o projektu Urbane revitalizacije zone Gredelj – prostora koji se proteže od zagrebačkog Glavnog kolodvora i Paromlina pa sve do Držićeve ulice i Autobusnog kolodvora, a velik je kao dvije povijesne jezgre Dubrovnika. Ondje bi trebao nastati mali grad u gradu, nova zagrebačka zona na 15 minuta hoda do Trga bana Jelačića u kojoj bi bili integrirani javni i kulturni sadržaji, institucije, zelene površine, ali i poslovno-stambeni prostori. Europska banka za obnovu i razvoj ocijenila je da taj projekt može privući čak 1,6 milijardi eura investicija kroz 15 godina te pridonijeti povećanju BDP-a Grada Zagreba čak tri posto. Po narudžbi EBRD-a zagrebački studio 3LHD izradio je svoj već drugi prijedlog uređenja te najveće neizgrađene zone u centru Zagreba, na prostoru nekadašnje Tvornice željezničkih vozila „Janko Gredelj“ koji zauzima čak 45 hektara. Budući da prostor ima samo dva vlasnika, Grad Zagreb i Hrvatske željeznice, moguće je prvo sustavno planiranje razvoja grada nakon dugo vremena, a projekt bi trebao postati ogledni primjer dugoročnog, društveno odgovornog i socijalno osvještenijeg planiranja, koje podrazumijeva i pametna prometna rješenja poput izdizanja željezničke pruge i premještanja Autobusnog kolodvora na podzemni nivo.

Marko Dabrović, suvlasnik i partner u studiju 3LHD, za B&B kaže da je u radu na studijama za zonu Gredelj sudjelovao veliki broj stručnjaka iz različitih profesija. Konkretno, Studio 3LHD na projektu je radio zajedno s partnerima PwC, Colliers, M&S Partners, HDC, IGH i de Architekten Cie. Primarna ideja bila je integrirati zonu Gredelj u Donji grad intenzivnim javnim površinama, industrijskom baštinom i kreirati prostore za kvalitetan život i rad stanovnicima svih dobi i socijalnog statusa.

“Ova zona je u javnom vlasništvu i ima mogućnost inaugurirati pozitivni primjer urbanog razvoja, gdje grad i država sami podižu vrijednost vlastite imovine kreiranjem javnog prostora ispunjenog javnim funkcijama. U tom prostoru našli bi se knjižnica, tržnica, muzej, kazalište i ostali sadržaji važni za funkcioniranje grada: škola, fakulteti i funkcije javne uprave. Takav sadržaj bi stvorio vitalan i raznolik urbani ambijent jedinstvenog karaktera”, rekao je Dabrović.

Takav koncept najvjerojatnije bi se uklapao i u politiku platforme Možemo! koja je već osvojila daleko najveći broj glasova u Gradskoj skupštini, a njihov kandidat za gradonačelnika Tomislav Tomašević favorit je zagrebačkih izbora. Tomašević je još u prosincu prošle godine, kad se iz prijedloga gradskog proračuna za 2021. doznalo da tadašnji gradonačelnik Milan Bandić planira prodati zemljišta Gredelja, Zagrepčanke i Paromlina kako bi ostvario prihod 1,1 milijardu kuna, rekao da bi, umjesto toga, taj prostor trebalo revitalizirati.

I Urša Raukar Gamulin istaknula je tada da je riječ o najvrjednijim prostorima u vlasništvu Grada i podsjetila na mnoge studije koje su pokazale da bi upravo prostor Gredelja mogao postati novi centar Zagreba. Naglasila je da bi se stare industrijske hale mogle revitalizirati i iskoristiti za brojne javne, društvene i kulturne namjene, a oko tog prostora bi se zbog velike površine mogao formirati novi stambeni i komercijalni prostor te čak otvoriti i novi prometni koridori sjever-jug. Usporedila je to s europskim državama u kojima se za tako velike i vrijedne gradske prostore najprije napravi planiranje s utvrđivanjem javnih namjena, uz uključivanje javnosti.

Upravo takav koncept nudi i projekt Urbane revitalizacije zone Gredelj koji je radila ekipa 3LHD-a. Na pitanje koliko će ipak taj njihov koncept ovisiti o novonastaloj političkoj promjeni i jesu li imali kontakte s predstavnicima platforme Možemo!, Dabrović je rekao:

“Prostorno planiranje je dugotrajan proces koji ne bi smio ovisiti o tome tko je na vlasti u gradu ili državi. Potrebno je stvoriti pozitivnu društvenu sinergiju oko tako važnih pitanja. Administracija je ta koja treba prostor otvoriti za građane i privatnu inicijativu. Političare trebamo percipirati kao servis i administraciju, a ne kao vladare. Pobjedom na izborima ne osvaja se vlast, već dobiva odgovornost razvoja grada i društva. Ovo je prilika generacije da se u Zagrebu otvori veliki broj natječaja za sve arhitekte i sve ostale vezane struke. Trebamo pokazati da smo u stanju okrenuti razvoj grada u pozitivnom smjeru.”

Istaknuo je da je Europska banka za obnovu i razvoj prepoznala ideju planiranja Gredelja integralno s obnovom u potresu oštećene povijesne jezgre te da bi zona Gredelj poslužila i kao prostor za izmještanje određenih javnih funkcija tijekom obnove Donjeg grada. Ne postoji, kaže, bolja i bliža lokacija Donjem gradu od Gredelja jer se nalazi u pješačkoj udaljenosti manjoj od 15 minuta od Trga bana Jelačića, što je u skladu sa svim novim trenovima o afirmaciji smanjenog korištenja motornih vozila. Podsjetio je i na planove o preseljenju Vlade:

“Davno prije potresa postojali su planovi o preseljenju Vladinih zgrada s Gornjeg i Donjeg grada na Prisavlje, kao i planovi o preseljenju bolnica iz neadekvatnih zgrada u novu bolnicu. Većina zgrada oštećenih u potresu su energetski neefikasne i skupe za održavanje, pritom su i veliki proizvođači CO2 jer se koriste neobnovljivim izvorima energije. Zgrade u Donjem gradu potpuno su nepristupačne osobama s invaliditetom i smanjenom pokretljivosti. Neprihvatljivo je da nam se bolnice i škole nalaze u starim zgradama neotpornim na potres s lošim protupožarnim pristupima i neadekvatnim evakuacijskim putovima. Institucije i ministarstva su fragmentirani na više lokacija s ogromnim troškovima poslovanja. Konsolidacija ministarstava ili gradske uprave, razasutih po cijelom gradu, u više zgrada ima puno smisla. Studija EBRD-a je pokazala da bi uštede koje bi se time postigle bile ogromne.”

Victoria Zinchuk, direktorica hrvatskog ureda Europske banke za obnovu i razvoj, za B&B je pojasnila kako je EBDR uključen u ovaj projekt i kako je došlo do njihova angažmana:

“Projekti urbane regeneracije značajni su pokretači promjena u urbanim sredinama jer su često usmjereni na rješavanje pitanja stanogradnje, pristupa javnim uslugama, poboljšanje gradske infrastrukture i gospodarskih prilika. EBRD podupire razvoj i promjene, a Gredelj je prepoznat kao projekt od iznimnog potencijala za holistički razvoj ove gradske zone.”

Direktorica EBDR-a za Hrvatsku istaknula je da je potres koji je pogodio Zagreb 22. ožujka prošle godine naglasio krhkost izgrađenog urbanog tkiva i ukazao na potrebu da se obnova Donjeg grada i Gredelja istovremeno razmotri kao mogući odgovor na potražnju za novim, kvalitetnim prostorima koji će biti dostupni različitim vrstama korisnika. EBRD je zato naručio studiju kako bi pridonio širim raspravama vezanim uz obnovu Donjeg grada i povezanim mogućnostima u zoni Gredelj. Victoria Zinchuk dalje je pojasnila:

“Studija koja analizira financijsku izvedivost projekta prvi je korak koji je Banka poduzela s ciljem dobivanja stručnog mišljenja na temelju kojeg bi moglo biti moguće donijeti daljnje odluke za zonu Gredelj, koja je trenutno u vlasništvu nekoliko dionika javnog sektora.”

A što ona misli o tome koliko politička situacija, odnosno promjena vlasti u Zagrebu, može pozitivno ili negativno utjecati na projekt Gredelj:

“Uvjereni smo da će sve gradske uprave biti zainteresirane za revitalizaciju napuštenih i neiskorištenih gradskih zona te tako potaknuti ulaganja u zelene i održive četvrti. Spremni smo pružiti potporu potrebnu za realizaciju tih projekata – i to sad više nego ikad nakon potresa koji su zadesili Hrvatsku.”

Međutim, oko toga što će točno EBRD financirati u okviru tog projekta, u kojoj mjeri i koji uvjeti moraju biti ispunjeni da bi EBRD podržao takav projekt, vrlo je oprezna:

“U ovom trenutku, stvarno je prerano govoriti o bilo kakvom financiranju zone Gredelj od EBRD-a, s obzirom na to da vlasnici još nisu donijeli zajedničku odluku o obnovi. Međutim, kao razvojna banka mi svojim klijentima iz javnog i privatnog sektora možemo uz financiranje ponuditi i savjetodavna rješenja. Mobilizacija financiranja bit će jedan od ključnih elemenata za uspjeh tako velikog i kompleksnog projekta poput Gredelja. Kao prvi korak, projekt treba osmisliti u skladu s važećom regulativom, a zatim proći relevantne javne rasprave prije nego što pitanje financiranja postane aktualno.”

Europska banka za obnovu i razvoj zagovara cjeloviti pristup planiranju koncepta tog prostora te će, kako tvrdi Victoria Zinchuk, zagovarati holistički pristup revitalizaciji zone Gredelj, s obzirom na njenu veličinu i strateški položaj u gradu. No svjesna je da je projekt još daleko od početaka realizacije:

“Potrebno je još puno posla kako bi se projekt pripremio i predstavio investitorima. Projekti takvih razmjera nisu odavno rađeni u Hrvatskoj i potrebna je potpuna suradnja između svih dionika kako bi se projekti ostvarili. EBRD je spreman pružiti savjetodavnu i, po potrebi, financijsku potporu inicijativama koje donose pozitivne promjene u živote lokalnog stanovništva, otvaraju mogućnosti za nova radna mjesta, stvaraju nove zelene površine, omogućuju izgradnju visoko kvalitetne javne infrastrukture te novih poslovnih, stambenih i javnih sadržaja koji će biti izgrađeni u skladu s najnovijim tehnologijama otpornima na potres.”

U srži ideje projekta je i posve novo prometno rješenje za taj dio grada koji spaja sjever i jug. Planirano je izdizanje željezničke pruge, ali i izmještanje Autobusnog kolodvora. Marko Dabrović pojašnjava: “Postojeći zagrebački autobusni kolodvor krivo je pozicioniran, prevelike površine. Premještanjem autobusnog kolodvora na centralnu gradsku os ispod parkinga zapadno od Paromlina i integriranjem sa željezničkim kolodvorom, stvorili bismo ogromne prednosti u mobilnosti stanovništva i dodatno podignuli kvalitetu života u Zagrebu.”

Međutim, smatra da su sve studije za zonu Gredelj izvrsne podloge za pokretanje javne diskusije te u tom smislu ističe: “Javni prostor ne smije pripadati ekskluzivno nijednoj od elita. Javni prostor mora biti inkluzivan, pogotovo u ovoj fazi pripreme – njime se trebaju baviti svi slojevi društva, dok se fazama projektiranja i gradnje moraju baviti isključivo stručnjaci.”

No kako bi se mogla postići ravnoteža između javnih i privatnih interesa i tko bi trebao biti budući vlasnik tih površina?

“Bez ravnoteže interesa”, navodi Dabrović, “projekti se nikada ne dogode. Sigurno je da se mora raditi o javno-privatnom partnerstvu jer uloga države i Grada nije građenje i održavanje privatnih stanova i ureda. Nema potrebe rasprodavati nešto što može ostvarivati dugoročni prihod Gradu i državi. Gradu u budućnosti ostaje mogućnost utjecaja na razvoj tog prostora. Za početak, Grad i država trebaju osnovati zajednički konzorcij koji bi upravljao zajedničkom imovinom u omjerima prema postotku površina parcela. Država uz pomoć fondova EU-a treba osigurati sredstva za gradnju željezničke i prometne infrastrukture, kulturnih, edukacijskih, javnih i zdravstvenih sadržaja od nacionalnog interesa. Grad na sebe treba preuzeti prostorno planiranje, komunalno opremanje i vlasništvo nad javnim površinama. Privatnici moraju preuzeti rizik gradnje komercijalnih i stambenih sadržaja. Uloga javnog partnera je i omogućiti gradnju socijalnih stanova na centralnim gradskim lokacijama. Takvu praksu imaju sve europske metropole da bi spriječile depopulaciju centra.”

Kako napominju iz 3LHD-a, slični projekti revitalizacije industrijske baštine u centru realizirani su u zadnjih 20 godina u europskim metropolama poput Beča, Münchena, Züricha i Osla, gdje su napušteni i građanima nedostupni prostori transformirani u javne sadržaje, pješačke i parkovne površine. A po čemu bi se zagrebački koncept razlikovao od onog u Beču, Oslu, Münchenu ili Zürichu i jesu li ti prostori ostali u vlasništvu države?

“Svaki grad ima svoj DNA. Zagreb je prepoznatljiv po Lenucijevoj potkovi – svjesnom izostanku gradnje blokova da bi se kreirao niz javnih zelenih prostora s javnim paviljonskim sadržajima. Sve ostalo je jako slično, svi ti gradovi razvili su se paralelno s razvojem željeznice. U posljednjih 20 godina uspjeli su integrirati napuštenu industriju u svoje urbano tkivo. U Zürichu iza zone Europaallee stoje konzorcij Švicarskih željeznica i Grad Zürich, a u Beču je za kvart Sonnwendviertel formiran konzorcij Austrijskih željeznica i Grada Beča”, ističe Dabrović.

EBRD nije sudjelovao u projektima urbane obnove u Beču, Oslu, Münchenu ili Zürichu, jer Banka u tim zemljama nije aktivno prisutna. “Ipak”, ističe Victoria Zinchuk, “projekti u tim gradovima mogu se smatrati korisnim mjerilima za projekte koje trenutno podržavamo u Hrvatskoj i drugim zemljama u kojima je EBRD aktivan. Vrijednost takvih projekata može doseći stotine milijuna eura. Međutim, svi se takvi projekti dijele u različite faze, a često ih vode i njima upravljaju investitori iz privatnog sektora, pri čemu je jedan od ključnih preduvjeta uska suradnja između privatnih i ključnih dionika javnog sektora.”

Na pitanje koje bi sve dodatne investicije projekt zagrebačkog Gredelja mogao privući, Marko Dabrović kaže:

“Zagreb kao srednjoeuropski grad postaje interesantan svim svjetskim tvrtkama koje mogu dio svog poslovanja prebaciti u Zagreb. Imamo dobro obrazovanu mlađu populaciju koja izvrsno govori engleski jezik, imamo perfektnu geolokaciju i prometnu povezanost vlakom koji je najpoželjniji vid transporta, imamo međunarodnu zračnu luku i manje od dva sata autocestom do obale. Od nedavno imamo i dosta liberalan zakon o digitalnim nomadima. Sve su to ogromne komparativne prednosti za ljude koji bi željeli raditi i živjeti u Zagrebu. Takvi projekti mogu pokrenuti priljev visoko obrazovanog kadra u Hrvatsku i okrenuti postojeći trend depopulacije. Ne smijemo zaboraviti na turizam koji je u Zagrebu počeo hvatati maha, prostor Gredelja može biti jako atraktivan, a sigurno da će biti interesa i za gradnju hotela. Minimalnim pravnim prilagodbama treba se omogućiti hrvatskim mirovinskim fondovima ulaganje u razvojne projekte koji imaju dugoročno stabilne prinose. Praksa je u cijelom svijetu da mirovinski fondovi aktivno sudjeluju u razvoju gradova i time poboljšavaju sigurnost svoje imovine.”

Projekt Gredelj, međutim, predstavlja puno više od pukih ulaganja. On podrazumijeva i očuvanje dijela vrijednih elemenata industrijske baštine nekadašnje tvornice koji ostali sačuvani. Dabrović na kraju pojašnjava kako bi u njegovoj viziji ti elementi trebali biti iskorišteni:

“Jako je važno očuvati, obnoviti i staviti u funkciju zaštićenu industrijsku baštinu koja se nalazi unutar obuhvata, da se ne stvori generički prostor bez identiteta. U centralnom potezu su Paromlin, tri velike hale tvornice Gredelj i vodotoranj. Ti prostori mogu udomiti javne sadržaje kao što su nova scena zagrebačkog HNK, muzej prometa, nova gradska tržnica. Na već provedenom natječaju planirana je gradska knjižnica u Paromlinu. Nažalost, prošlogodišnji potres je većinu prostora uništio. Ovo je prilika za buduće arhitekte koji će morati uložiti ogromnu kreativnu energiju kako bi reinterpretirali stare hale i kreativno odgovorili na izazove velikih krovnih konstrukcija te stvorili nove prostore za kulturu i zabavu. S velikim optimizmom treba gledati na taj prostor jer trebamo pokazati da su razvoj grada i urbanizam i danas itekako mogući.”