Kaptol su od početka nastavali biskup i zbor kanonika, a kasnije redovničke zajednice: templari, dominikanci, franjevci i cisterciti. Prvobitnu jezgru tvorili su biskupsko sjedište sa stolnom crkvom i kanonička ves (vicus canonicorum ili canonicus), sjeverno od katedrale. Biskupu su pripadala drevna naselja u podgrađu (već spomenuto selo Zagreb i Laška ves, vicus Latinorum), a nakon odlaska cistercita s Kaptola i proglašenja njihove crkve sv. Marije katedralnom župnom crkvom 1510., pripalo mu je i cistercitsko laičko naselje, vicus monasterii ili vicus abatiae, nastalo u 14. stoljeću pokraj crkve i samostana. Kasnije će dobiti naziv Dolac. Kanonicima su pripadala dva planirana laička naselja, Nova ves (1344.) i Opatovina (1477.), koja je Kaptol osnovao. S tim naseljima urbano područje Kaptola obuhvaćat će prostran teritorij istočno od potoka Medveščaka, od današnje Gupčeve zvijezde do Trga bana Jelačića, s Dolcem i Vlaškom ulicom, gotovo do Kvaternikova trga, ne spominjući velika biskupska i kanonička imanja na sjeveru, istoku i jugu grada. Na samom početku modernizacije bit će 1850. ukinute stare općine s autonomnim jurisdikcijama, a Obćina slavni Kaptolom Zagrebački nosit će naziv Kaptol od 1878., kada je preimenovana većina dotadašnjih zagrebačkih ulica i trgova. Taj naziv, Kaptol, otada će obilježavati samo ulicu-trg, koja se prostire od katedrale do početka Nove vesi. (sl. 2, 3)

Kaptol (káptalan, Kapitel, capitolo) izvorno je naziv za zbor kanonika – katedralno vijeće ili kolegij, koji pomaže biskupu u vođenju biskupije i savjetuje ga, a glavna mu je zadaća redovito održavanje službe božje u katedrali: liturgije i zbornih molitava. No Kaptol je i naziv mjesta koje nastava kanonički zbor. Latinski naziv capitulum za udruženje kanonika izveden je iz capitula, poglavlja pravilnika koja pripadnici zbora, kapitulari (capitulares) svakodnevno ponavljaju, čitajući ih zajedno. Još stariji naziv canonicus povezuje se s obvezom klerika da se pridržavaju kanona ili propisa. Norme za život i ponašanje neredovničkog klera, kojem kanonici pripadaju, bile su sadržane u dokumentu Institutio canonicorum Aquisgranensis, donesenim 816. na sinodu u Aachenu, a u sklopu reformi Ljudevita Pobožnog/Louis le Pieux (778. – 840.), kralja Akvitanije, a od 814. i franačkog cara. Kanonički zborovi fomiraju se u ranom srednjem vijeku, u doba evangelizacije i kristijanizacije mnogih područja Europe. Organizirani su poput benediktinskih redovničkih zajednica, a sastoje se od sinova i potomaka plemićkih i viteških obitelji. Sredinom 11. stoljeća dolazi dio reforme i podjele pravila na ordo antiqus i ordo novus (ili ordo monasterii), to jest, umjerenijih i strožih opservancija. Katedralni ili metropolitanski kaptol ne podliježe svjetovnoj vlasti nad mjestom ili područjem gdje se nalazi, pripada tzv. katedralnom imunitetu i posjeduju autonomnu pravnu osobnost. Često je mjesto vjerodostojnosti (locus credibilis) ili ustanova javne vjere, koja se bavi bilježničkim poslovima, a taj je status imao i zagrebački kaptol – čak sve do 1867. godine.

Prvom zagrebačkom biskupu Duhu († oko 1110.) dodijelio je pomoćnike, svećenike iz mađarskih dviju županija, šomođske (Somogy) i zalske (Zala), kraljevski kapelan Fáncsika/Fancika, koji će i sam poslije, od 1116. do 1131., sjediti na zagrebačkom biskupskom tronu, a potom, od 1131. do 1134., biti nadbiskup Kalocse/Kaloče-Kecskeméta, najstarije mađarske nadbiskupije. U početku ti su službenici (officinarii) živjeli zajedno s biskupom (vita communis) u jednostavnoj zgradi, koja se spominje kao monasterium sancti Stephani, samostan sv. Stjepana. Ante Gulin objašnjava pojam srednjovjekovnog monasterija, najčešće kuće u kojoj su kanonici u živjeli u zajedničkim prostorima: dvorištu, blagovaonici, spavaonici, a biskup je vladao njihovim životima. Prvi se put kao zagrebački kanonici (zagrabienses canonici) spominju 1175. u ispravi kralja Bele III., a kao zagrebački kaptol (capitulum Zagrabiensis) 1228., kad izdaje prvi javni dokument kao locus credibilis. To je doba biskupa Stjepana II. (izm.1190. i 1195. – 1247., biskup od 1225.), koji je 1227. kanonicima darovao svoj dvor („i sve stanove u njemu“) sjeverno od katedrale, zato što nisu imali zajedničku prostoriju (sakristiju) iz koje bi lakše stigli u katedralu. Vratio im je i ribnjake koje su posjedovali od samog osnutka, napokon 1237. i druge posjede koji su im pripadali na temelju kraljevskih povlastica. Otada pomalo nestaje zajednički život kanonika i biskupa, ali će se naziv monasterium sancti Stephani regis de Zagrabia do 1276. spominjati u ispravama naslovljenima sjedištu zagrebačke Crkve. (sl. 4)

Nakon što se biskup Stjepan II. odrekao biskupskog zemljišta sjeverno i zapadno od katedrale, odnosno, vratio kanonicima ono što im je pripadalo, oni će zaposjesti veći dio brda, gdje će se paralelno s potokom Medveščakom i duž njega formirati naselje s nizovima kuća u vrtovima. U Statutima Zagrebačkog kaptola, koje je sastavio Ivan arhiđakon Gorički (oko 1280. – nakon 1353.), a 1334. Kaptol ga javno proglasio svojim zakonikom, navodi se da kanonici žive u kurijama (dvorima), a biskup ih dodjeljuje pojedinim kanonicima kad su prazne. Nije izvjesno je li svaki kanonik doista imao svoju kuriju, ali su prepozit i lektor „od starine“ imali stalnu. Nadalje se navodi da se kanoničko naselje nalazi „kod stolne crkve“, to jest, sjeverno i zapadno od nje, na području koje je kanonicima bilo namijenjeno od osnutka biskupije. Ta kanonička ves (vicus canonicorum) bilo je očito otvoreno naselje, a rane kurije o kojima je riječ u Statutima, bile su drvene. Stradavale su u požarima, vjerojatno 1345. kad je gorio samostan, a posvjedočeno je da su ih 1396. spalili Grečani. Ništa iz tog doba nije sačuvano, a od dvadeset pet do danas očuvanih kurija samo dvije, prepoštija i lektorija potječu iz 16. stoljeća i imaju stilska obilježja renesanse, dok druge, barokne, potječu iz 17., odnosno 18. stoljeća.

U Statutima, temeljnom dokumentu Zagrebačkog kaptola, Ivan Gorički detaljno je prikazao njegovu strukturu i organizaciju. Navodi da se sastoji od trideset dvojice kanonika, kako je tada odredio biskup Ladislav de Kobol (1326.-1243.), čiji je Ivan bio kancelar, no izvori iz 14. stoljeća svjedoče da broj nije bio stalan. Razlikuje dostojanstvenike (dignitates) od ostalih kanonika, arhiđakona i magistara. Već prema položaju u hijerarhiji pojedinci imaju stalna mjesta u koru katedrale. Dostojanstvenici su bili veliki prepozit, lektor, kantor i kustos. Prepozit (prepošt) glavar je kanoničkog zbora i dvaju arhiđakonata, a ima najvažniju riječ u svemu. Lektor (štioc) prepozitov je zamjenik, vodi kancelariju, ima funkciju notara i predstojnik je kaptolske škole. Kantor (pojac) zadužen je za bogoslužje, podučava glazbu i vodi katedralni zbor. Kustos (čuvar) vodi brigu o crkvenom blagu, rizničar je i arhivar, brine za tamjan, hostije, misno vino, svijeće, ali i isprave i pečat, osobito za skupocjene crkvene knjige. Te su dužnosti i časti doživotne, dok se kanonik dekan bira. On je upravitelj imovine i sudac, skuplja i dijeli kaptolske prihode među kanonicima. Opisane su i dužnosti arhiđakona, zagrebačkoga i ostalih. Kao juridička osoba Kaptol je imao posebnog civilnog suca, špana, koji je sudio u parnicama kaptolskih podložnika kad su bili posrijedi teži prijestupi. Špan je također bio zadužen za red na kaptolskom trgu, uvedenom 1483. Prebendari ili nadarbenici, također svećenici, pomagali su kanonicima i za određene službe dobivali na uživanje crkvene zemlje, predije (prebende), a vlastiti zbor imali su od 1269. godine. Predijali su pak bili vazali kojima je Kaptol davao zemljišta u zakup. Kaptolski podložnici na posjedima i u naseljima dijelili su se na kmetove ili kunjovnjake (marturinarii) i varošane (cives, hospites). Potonji su bili organizirani u općinama s vlastitim sucem i priličnom razinom autonomije, poput tek osnovane Nove Vesi i kasnije Opatovine. Njihovi žitelji u pravilu su bili doseljenici (hospites), kao u većini podgrađa. No bez obzira za socijalni status svi pripadaju kaptolskoj jurisdikciji (zajedničkom sucu), tvoreći jedinstvenu zajednicu kaptolskog vlastelinstva. Do kraja 14. stoljeća to je vlastelinstvo izgrađeno organizacijski i prostorno. Vlasnici, pojedini kanonici, ali i kaptol kao kolektivni subjekt uživali su na njima prava kakva su imali vladari, prihode su ostvarivali ubiranjem različitih pristojbi, zajamčenih povlasticama, a na svojem su posjedu uživali potpuni imunitet: nisu potpadali ni jednoj svjetovnoj vlasti – kralja, hercega ni bana i vladali autonomno. Nada Klaić definira taj status kao „državu u državi“. Upozorava također, da je na kaptolskom vlastelinstvu razmjerno rano uveden sustav zakupa, a naturalnu i radnu rentu zamijenila su novčana davanja. Za razliku od zemljoposjeda na kojem dominira poljopriveda, u noovosnovanim naseljima kanonici su razvijali obrt i trgovinu. Tako je Kaptol, prvotno crkveni grad, razvojem civilnih naselja u biskupijskom podgrađu i uz kanoničku ves poprimao hibridni karakter, što je došlo do izražaja i u njegovoj prostornoj strukturi, urbanističkom i arhitektonskom identitetu.

Velika se promjena zbila na Kaptolu kad se nakon pada Bosne (1463.) nad Slavoniju i Hrvatsku nadvila turska opasnost. Kanonici su 1469. molili kralja Matiju Korvina/Hunyadi Mátyása (1443. – 1490., mađarsko-hrvatskog kralja od 1458.) da im dopusti utvrditi svoje naselje (area capitularis). Utvrđivanje kaptolskog naselja – podizanje ograda i jaraka (septis et fossatis), započelo je tek 1473. Godine 1476. kralj je naložio cistercitskom opatu da sruši kolibe kmetova ispod kaptolske utvrde (ispod crkve sv. Marije) da u slučaju opsade ne bi bile zapaljene, a žitelje smjesti unutar utvrde – što je ujedno bila potvrda da je Kaptol donekle utvrđen. Kralj je iste godine dopustio da se ispod zapadnog zida iskopa jarak i u njega pusti voda iz Medveščaka. Tada je i biskup Osvald Thuz (oko 1438.-1499., biskup od 1466.) dopustio kanonicima da se utvrde s time da unutar utvrđenja nasele laike koji bi branili i čuvali kanoničku ves. Sljedeće, 1477. godine kanonici su postigli dogovor o osnutku tog naselja na zapadnoj strani kaptolske zaravni sve do franjevačkog samostana, na mjestu svojih vrtova. O motivima, parcelaciji, upravi, sudovanju i obvezama prema Stolnom kaptolu opširno i živopisno govori isprava izdana 2. siječnja 1478. Između kurija i zapadnog zida predviđena je „vulica, ali pjac“, duž koje će biti sagrađene kuće za koloniste koji će postupno zaposjedati i Dolac i prostore ispod „ograda“, palisada.

Kaptolska utvrda je imala oblik izdužene pačetvorine, dvije četverouglaste kule na sjeveru, dvoja glavna vrata: Gornja, sjeverna, prema Novoj vesi, Donja, južna, prema potoku Medveščaku (kasnijoj Bakačevoj ulici i Harmici) i Mala, zvana i Dverce sa zapadne strane, od kojih su do potoka vodile stube (danas Skalinska ulica.) (sl. 5) U isto vrijeme kad se utvrđivao Kaptol (1473. -1476.), biskup Osvald Thuz oko katedrale i svojeg sjedišta izvodi niski zid, jarak i nasip. Neposredni povod bio je turski prodor u podgrađe, vicus Latinorum, kad su poharani dominikanski samostan i crkva sv. Nikole. Te prve ograde oko kanoničkog teritorija i biskupskog sjedišta bile su palisade. Kanonici su svoju utvrdu ojačali oko (ili poslije) 1609., izgradivši zidove od kamena. Najjači je bio južni zid, s najizloženije i najugroženije strane, na kojega danas podsjeća samo naziv ulice, Pod zidom, na rubu bivšega Dolca.

Utvrda oko katedrale nije se očito činila dovoljnom, jer se već za biskupa Luke Baratina (? – 1510., biskup od 1500.), nasljednika Osvalda Thuza, gradi posve nova, moćna tvrđa. U to je doba bila napokon dovršena i katedrala. Pripreme su počele 1512., a tvrđava je dovršena 1520. godine. Dok se gradila, na zaravni su srušene stara župna crkva sv. Emerika ispred katedrale (1513.) i ubožnica (hospital) sv. Elizabete na južnom dijelu trga, na početku današnje Bakačeve ulice (1515.). Također je srušen i stari kameni, biskupski dvor južno od katedrale. Tvrđa ima oblik nepravilne pačetvorine, dimenzija 136 m x 101,4 m te 69 m x 62,25 m, izvorno je imala šest kružnih kula i dvije četverouglaste kule, a između njih bedeme s unutrašnjim obrambenim hodnicima. U velikoj četverouglastoj kuli na istočnoj strani bila su Velika, kolna vrata, a na zapadnoj strani, Mala vrata. Polukružna kula u kojoj su bila ta vrata kasnije je nazvana Bakačevom kulom, a srušena je 1906/07. godine nakon dovršetka restauracije katedrale, da oslobodi pogled na njezino pročelje. U manjoj četverouglastoj kuli na južnoj stani stanovao je biskup. Lelja Dobronić rekonstruirala je tok gradnje i identificirala arhitekte koji su vodili gradnju – ugledne talijanske graditelje, ali i domaće majstore. Zagrebačka biskupska tvrđa – arx episcopalis ili castrum circa ecclesiam, prethodi protuturskim tvrđavama u Hrvatskoj i Štajerskoj, koje će se kasnije graditi u 16. stoljeću, među njima ima najveće dimenzije i vrhunsko je dostignuće ranorenesansne fortifikacijske arhitekture. Najvećim je dijelom očuvana i danas bitno obilježava sliku Kaptola. Održali su se i dijelovi utvrđenja kanoničkog naselja – dvije velike kule, sjeverozapadna, tzv. Prišlinova i sjeveroistočna, iznajmljena 1668. i pretvorena u kanoničku rezidenciju (Kaptol 18), te bedemi s istočne strane, prema Parku Ribnjaku i sa zapadne strane, prema Tkalčićevoj ulici. To što je očuvano pruža dojam obuhvata i veličine dvaju fortifikacijskih sustava, a nadasve monumentalnosti biskupske tvrđe.

Ove utvrde nisu opsjedali Turci, ali su stradale, kao i cijelo naselje, u građanskom ratu koji su od 1527. do 1538., uz prekide, vodili pristaše austrijskog nadvojvode Ferdinanda I. Habsburga (1503.-1564.) i erdeljskog vojvode i kneza Ivana Zapolje/János Szapolyai (1487.-1540.) za mađarsko-hrvatsko prijestolje. Kaptol je 1529. pretrpio teška razaranja od razularene ugarske i španjolske kavalerije, od čega se dugo oporavljao.

Čvrstim okvirom svojih utvrđenja Kaptol je potpuno definiran u prvoj polovini 16. stoljeća. Nekad otvoreno i dijelom rasuto naselje s podgrađima i jezgrama samostana s njihovim crkvama, bilo je otad sa svih strana omeđeno zidovima, koji su određivali smjerove, opseg i gustoću izgradnje. Kaptolska zaravan dugo se popunjavala i tek od 17. stoljeća poprima urbanističke značajke, koje se razabiru u dva katastarska zemljovida 19. stoljeću, iz 1855. i 1862/64.

Katedrala je odvajkada bila jezgra naselja, ispred nje se fomirao ljevkasti trg, a duž njegova produženja, ulicom, do crkvice sv. Dizme/Dizmuša nižu se kurije unutar vrtova. Tek nekoliko kurija, duž južne i zapadne strane trga tvore niz s pročeljima na ulici. Velik vrt, često s dvorištem i gospodarskim sklopom, slobodan smještaj kurije-dvora i arhitektonski tip ljetnikovca te izvorno rahla izgradnja opravdava definiciju te urbanističke strukture kao ladanjsko-urbani hibrid. Teško je naći paralele ili sličnosti u srednjoj Europi, a kad se i nađu, razlike nadvladaju i osporavaju. Zagrebački crkveni grad posjeduje autentično neveliko mjerilo, hijerarhijsko prostorno i simboličko stupnjevanje od visoke, dominantne vertikale katedrale do sve nižih tornjeva drugih crkava i još nižih zbijenih volumena kurija. Obilježavala ga je rahlost koja se s vremenom i sustavnim zapunjavanjem parcela doduše gotovo izgubila te prozelenjenost koja se uglavnom očuvala. Nažalost, narušene su stilska i estetska homogenost, stečene u doba baroka. O kurijama i njegovim gospodarima svjedoče vizitacije 17. stoljeća, koje pružaju obilje podataka o kulturi stanovanja i življenja specifične socijalne grupacije, klera, na Kaptolu. Do danas očuvano je 25 kurija.

Najstarija je lektorija (Kaptol 27, u dvorištu,), vjerojatno je sagrađena u sklopu zida koji se gradio poslije 1474. Uz nju su bila mala uska vrata do ribnjaka, a postoje i danas. Kurija se obnavlja od 2015. godine. Prepoštija (Kaptol 7), sagrađena je između 1543. i 1571., a u 17. stoljeću isticala se veličinom i položajem. Bila je rezidencija velikog prepozita i u njoj je znala zasjedati Hrvatska kraljevinska konferencija. (sl. 10) Restaurirana je i ima prostran, njegovan vrt-perivoj. Obje te kurije imaju stilska obilježja renesanse. Renesansni portal i renesansno pročelje ima kurija Kaptol 4, a na ulazu uklesanu godinu gradnje, 1627. i slova N Z, koja upućuju na imena dvojice vlasnika, kanonika Napulija i njegovog nećaka Ztrezoya/Strezoja, što je otkrila L. Dobronić. (sl. 11) I kurija Kaptol 10 ima velik renesansni portal i spomen-ploču s grbom, inicijalima vlasnika i godinom gradnje, 1712.

Od baroknih kurija neka budu navedene kurije Kaptol 3 (1672.), Kaptol 15 (1687.) koja sadrži dio sjevernog zida, razvedenog je volumena i ima oblik malog dvorca te Kaptol 18 iz iste godine, uz sjeveroistočnu kulu s otvorenim, nedavno restauriranim arkadama na zapadnom pročelju. (sl. 12, 13) Kurija Kaptol 22, vjerojatno sagrađena 1673., imala je dvoranu, palaču/palatium, u kojoj su se održavali objedi i večere. U kuriji Kaptol 27, u dvorištu lektorove kurije, podignute 1670-ih, bio je notarijat gdje su se čuvali spisi, pa je imala značaj arhiva. Kurija 28, koju je 1673. sagradio kanonik Ivan Znika (1629.-1706.), kustos i poznat kao velik donator, pa se po njemu nazivala Znikina kurija ili kustošija, predstavlja novi tip: dvokrilni, u obliku slova L. U njoj je 1942. bio smješten Dijecezanski muzej koji je osnovao kardinal Stepinac, od 1972. služila je kao svećenički starački dom. Godine 2004. teško ju je oštetio požar, nakon čega se obnavljala s time da se u njoj u budućnosti ponovno smjesti Dijecezanski muzej. I kurija Kaptol 13 ima bočno dvorišno krilo i erker s tornjićem na spoju starijeg i novog krila, dograđen u 19. stoljeću. Sve se kurije odlikuju trijemovima u prizemlju i na prvom katu, koji su rastvoreni arkadama, povezuju kuću s vrtom i pružaju pogled na njegovane partere.

U 18. stoljeću starijim se kurijama prigrađuju bočna krila. Tako kurija Kaptol 1, sagrađena 1695., na uglu trga i Bakačeve ulice, ima tlocrt u obliku slova L, a na pročelju cilidrični erker. Naočita je kurija Kaptol 8, također istog tlocrta, sagrađena 1710. Na pročelju ima erker i spomen-ploču s grbom, natpisom i kronogramom. U toku resturacije 1988. otkrivena je freska s prikazom zaštitnice glazbene umjetnosti, sv. Cecilije s anđelima i iluzionističkim oslikom. (sl. 14) Nešto prije sredine 18. stoljeća ponovno se javlja jednokrilni tip kurije. Kurija Kaptol 20 podignuta je po svoj prilici prije požara 1731. na istočnom zidu, a duboko u vrtu. Godine 1780. podignute su dvije posljednje barokne kurije: kurija Kaptol 25 smještena je duboko u dvorištu, na istočnom zidu, dok posljednja, Kaptol 14, ima dugačku uličnu frontu i djeluje kao gradska palača. U to doba barokizirana je i prepoštija (Kaptol 7); na južnom pročelju dobila je 1765. crni mramorni portal. Nekoliko kurija sagrađeno je u 19. stoljeću, tijelom duž ulice, što je promijenilo karakter naselja dvorova-ljetnikovaca u vrtovima. Recentnim restauracijama, zasnovanim na temeljitim konzervatorskim istraživanjima, otkriveni su i prezentirani nestali ili skriveni slojevi. Tako je na kuriji Kaptol 23, koju je između 1674. i 1687. sagradio sam veliki prepozit Aleksandar Ignacij Mikulić (oko 1650.-1694., biskup od 1688.) prigodom restauracije 2014. i 2015. pronađen i obnovljen barokno-klasicistički iluzionistički oslik, posve jedinstven na Kaptolu. (sl. 15)

Neobična sudbina snašla je kuriju na mjestu kasnijeg bogoslovnog sjemeništa (Kaptol 29), kako to iznosi Krčelić u svojoj povijesti stolne crkve (Historiarum cathedralis ecclesiae Zagrabiensis, I., 1770.). Kanonik, vlasnik kurije, bio je oko 1570. zarobljen od Turaka i u zarobljeništvu prešao na islam, što je na Kaptolu izazvalo osudu, pa je kurija premazana crnom bojom. Kasnije je namijenjena za školu i sjemenište za klerike i dugo je zadržala ime „crna škola“. Najprije joj je 1677. dograđeno ulično krilo, potom je 1770-ih povećana pripajanjem dijela susjedne kurije. Velikim zahvatom za biskupa Maksimilijana Vrhovca, 1827. godine ulično krilo i njegovo pročelje dobili su oblik očuvan do danas: „s lijeve strane sagrađena, s desne sasvim dovršena“, stoji na kamenoj ploči s Vrhovčevim grbom. Njegov nasljednik, Aleksandar Alagović, dogradio je istočno krilo prema perivoju (Parku Ribnjak). Veliku promjenu trokrilni sklop dobio je nakon potresa 1880. projektom obnove Hermana Bolléa. Na mjestu teško stradale susjedne kurije, koja je srušena 1882., podignuto je novo južno krilo, dok je istočno znatno preuređeno. U sredini sada četverokrilnog sklopa podignuta je kapelica u neogotičkom stilu. Impozantna zgrada sjemeništa dominira na dijelu Kaptola gdje trg prelazi u ulicu. (sl. 16, 17)

U protoku ulice-trga, kojom se nižu kanoničke kurije, kao posebno tijelo ističe se franjevački samostan s crkvom. (sl. 18) Podignuti su u prvoj polovini 13. stoljeća, poslije provale Tatara, kako pretpostavlja Marija Mirković, iako su se franjevci prije naselili na Kaptolu. Već prije 1260. samostan je bio matica Zagrebačke kustodije, koja je okupljala franjevačke samostane u sjevernoj Hrvatskoj. Jednobrodna dvoranska crkva s izduženim svetištem morala je imati obilježja rane gotike. Crkva i samostan izgorjeli su u požaru 1435., a od 1439. crkva se obnavljala u starim oblicima. Svoj oblik, kakav je crkva očuvala do regotizacije, a samostan do danas, dobili su u 17. stoljeću. Za gvardijana grofa Franje Draškovića (?-1637., gvardijan od 1610.) u dvije etape izvodili su znatni radovi, no 1656., poslije osnutka kustodije sv. Ladislava i odcjepljenja od Ugarske provincije (1655.), franjevci su srušili staru zgradu samostana i sagradili novu. Do 1669. podignuto je južno i zapadno krilo te hodnik uz crkvu, koji su stradali u požaru 1674., nakon čega je uslijedila obnova, pa je ulično, istočno krilo sagrađeno tek 1697. No još 1683. u samostanu je velikom donacijom Helene pl. Patačić Ručić uređena raskošno opremljena kapela sv. Franje. S ciklusom od 24 slike iz života sv. Franje, 34 anđela u štuku i bogatim ornamentima predstavlja zaokruženu cjelinu. S tom kapelom i refektorijem, uređenim nešto prije, također u južnom krilu, franjevački samostan posjeduje dva izvanredna ostvarenja baroka. (sl. 19) Zvonik crkve dobio je potkraj 17. stoljeća lukovičastu kapu i barokni interijer. „Impoznatni četverokrilni kompleks“ – samostan i crkva, iako podignut u drugoj polovini 17. stoljeća, održava prema Lelji Dobronić renesansnu tradiciju, uz – dodajmo – dosta uočljive elemente manirizma. Obnavljan je poslije požara u 18. stoljeću, a potkraj 19. stoljeća, u katastrofalnom potresu 1880. crkva je teško stradala. (sl. 20) Obnova će biti povjerena Hermanu Bolléu. Mjesec dana poslije potresa uklonjene su dvije gornje etaže tornja, uslijedili su popravci i crkva je 1882. mogla biti otvorena. No istinska obnova počela je 1885. nadogradnjom neogotičkih etaža i kape. U prikazu obnove Damjanović navodi, kako su strani eksperti navodno utvrdili da barokni toranj nije statički ugrožen, a razlog za njegovo uklanjanje predmnijeva u Bolléovoj stilskoj volji. Poslije tornja obnavlja se svetište, pri čemu Bollé teži uspostavljanju prvotnog stanja, a nakon arhitektonskog preuređenja, izbacuje barokni glavni oltar. Radovi su prekinuti 1888. zbog financijskih razloga i nastavljeni tek 1898., kada je postavljen novi, Bolléov glavni oltar i dovršeno svetište. Ono je tada „svojim bogatim dekorativnim oslikom, gotičko/neogotičkim svodovima, vitrajima i opremom stajalo u snažnoj opreci prema još uvijek potpuno baroknom brodu“, utvrđuje Damjanović. Brod, istočno, sjeverno i zapadno pročelje crkve doživjet će „potpuno preoblikovanje“. Poput Bolléa, i novi je gvardijan htio je da brod dobije obilježja rane gotike. Na kaptolskoj (uličnoj strani) ukinut je ulaz u crkvu i uklonjena kapela sv. Križa, umjesto koje će biti podignuta nova, neogotička. Za zapadnoj strani, s Opatovine, crkva je dobila novo pročelje s novim glavnim ulazom, za koje je reljef „Stigmatizacija svetog Franje“ izradio kipar Dragutin Morak (1839.-1922.), a u sredini je otvorena rozeta s vitrajom i grbom grada Zagreba. Vitraje su dobili i svi prozori, a u unutrašnjosti postavljeni novi oltari. Crkva je posvećana i svečano otvorena u ljeto 1902., kada su kritike koje su pratile obnovu dosegle vrhunac. Vladimir Lunaček: „Ova restauracija nije nego nova sagrađena crkva. Nema gotovo ništa više od prvotne crkve.“ S vremenom su neki Bolléovi zahvati uklonjeni, tako glavni oltar – „jedno od remek-djela Bolléove neogotike“ (Damjanović). I vitraji, stradali za Drugog svjetskog rata, zamijenjeni su novim vitrajima Ive Dulčića, no historicistički oslik je rekonstruiran tijekom obnove 1991.-1994. (sl. 21) Za razliku od crkve, samostan je u cijelosti održao svoj barokni identitet. S neogotičkom crkvom predstavlja osebujni hibrid, čiji se drugi primjer mogu zateći i drugdje na Kaptolu – zaslugom Bolléa, Kršnjavoga, a i drugih, među njima visokih prelata – kao ideološka baština 19. stoljeća.

Najživlje područje Kaptola bio je njegov trg – teatrum Capituli, gdje se su poglavito odvijale javne ckvene svečanosti, procesije i druga zbivanja povezana s katedralom, a prema predaji ondje se od osnutka biskupije za blagdana sv. Stjepana Kralja održavao Kraljevski sajam. No prvo pisano svjedočanstvo o kaptolskom trgu potječe tek iz 1483. kad se španu nalaže da štiti trgovce koji izvana stižu na trg. Čini se da je sigurnost koju su jamčile zidine potaknula oživljavanje trgovanja na kaptolskom dnevnom trgu i sajmovima. Nakon izgradnje tvrđe tržište je bilo izvan nje, na prostoru omeđenu visokim zidom s Bakačevom kulom s istočne strane, a kurijama sa zapadne strane, dok ga je sa sjeverne zatvarala vijećnica podignuta 1675. na mjestu gdje je još 1476. trebala biti sagrađena nova pošto je u požaru stradala još starija o kojoj se ništa ne zna. Szabo je drži „najljepšim spomenikom arhitekture XVII. stoljeća: imala je visok krov, trijem na južnoj strani, na istočnoj, u prizemlju, ulaze i dućane, na prvom katu veliku dvoranu s erkerom, a sva su pročelja bila oslikana. Osim vijećanja kanoničkog zbora ondje su sastajao i hrvatski sabor, dok su trgu služili dućani. Poput drugih starina, i kaptolska vijećica pala je 1876. kao žrtva modernizacije. (sl. 22)

Od pamtijevijeka zagrebački glavni trg bio je na Gradecu. Još u povelji zvanoj Zlatna bula iz 1242. ustanovljeni su dnevni i tjedni trg i utvrđeni propisi, 1256. varošani su od kralja dobili dopuštenje održavanja godišnjeg Markovog sajma, zadugo najvećega, a 1372. Margaretskog sajma u podgrađu. Kanonici su nastojali privući trgovce na svoj trg raznoraznim pogodnostima, među ostalim gradnjom bolta (svodova), a ispod njih štacuna (dućana), pa su se mnogi varošani preselili na Kaptol. Nastojeći oslabiti kaptolski trg, Gradec je priječio svojim građanima da kupuju i prodaju na Kaptolu uz prijetnju globom, kako je 1508. utvrđeno zaključkom magistrata. Bilo im je dopušteno da kupuju samo drvo, letve, grede, kruh i vino, ali ne i meso, jaja, perad i zob. Borba oko kaptolskog trga trajala je stotinu godina pošto je kralj Vladislav II. Jagelović (1456.-1516., mađarsko-hrvatski kralj od 1490.) godine 1510. naredio istragu tko je u pravu. Kaptol je tvrdio da oduvijek domaći i strani trgovci dolaze na njegov trg, prodaju i u hospitalu sv. Elizabete i jednoj građanskoj kući, a da su i varošani ondje imali bolte. Kaptolu su 1511. potvrđena prava, ali spor je obnovljen za Vladislavovog nasljednika Ludovika II. Jagelovića (1506.-1525., kralj od 1516.), neposredno prije Mohačke bitke 1526. u kojoj je stradao. Tada je kralj stao na stranu varošana, zabranio dolazak stranih trgovaca na kaptolski trg i gradnju dućana. No već 1528. Gradec se tužio novom kralju Ferdinandu I. Habsburgu (1503.-1564., mađarsko-hrvatski kralj od 1527.) zbog gradnje novih bolta. Kralj koleba između dviju strana, najprije opominje Gradec, pa Kaptolu zabranjuje bolte i strane trgovce, da bi to 1534. opozvao. Osobito se kralj Rudolf II. Habsburg (1552.-1612., ugarsko-hrvatski kralj 1576.-1608.) trudio urazumiti obje strane: opominjao je Gradec od radikalizma i šteta od njega, ali je Kaptolu 1605. ipak potvrdio privilegije iz 1510. i 1511. i pravo na održavanje sajmova. Napokon su 1623. Kaptol i Gradec sklopili ugovor na obostranu korist, pa otad više nije bilo sukoba. Kako bilo, Zagreb je sa svoja dva glavna trga bio važan sajamski grad i trgovačko središte. (sl. 23)

Kaptolski trg održao je svoju tradiciju i u 19. stoljeću. U sajamskom redu iz 1861. stoji: „Trg Jellačića Bana i terg na kaptolu odredjuje se za prodaju slijedećih stvari, najme: zelenila, mesa svake versti, mlieka, sira, jajah, masla, živadi, divljači, ribah, rakah, voća i ostalo za danju kućnu potrebu nuždnog žitka, zatim peciva svake versti, brašna, cvieća, itd. Na ovomu tergu prodavat će svoje proizvode: lončari, vrtlari, kožari, češljari, opančari, čizmari, krojači i oni, koji starim stvarima terguju, zatim, rakijaši, pekari i filarke.“ Za razliku od Harmice, glavnog i tada najvećeg trga, Kaptolomci su svoj trg nazivali Mali plac ili pijac. Podrobniju sliku tog trga potkraj 19. stoljeća donosi Dragutin Hirc u svojem „Starom Zagrebu“: na južnoj strani prodavali su žitelji Nove vesi, Vlaške vulice, Opatovine, Dolca i Potoka kuruzno brašno, kuruzni kruh, svakovrsne pogače i peciva. U kutu između Bakačeve kule i Nebojana, jugoistočne kule, prodavali su svoju robu lončari, koji su ondje boravili od jutra do mraka, podvečer je složili u hrpu i prekrili hasurama. Ispred njih su ribiči iz Trnja nudili ribu iz savišća, a mogle su se tu naći ptice, žabe, patke i puhovi. Slaninari iz Nove vesi, Vlaške vulice i Gračana prodavali su suhomesnate proizvode, ne i meso koje se sjeklo u mesnicama Pod zidom i na Potoku/Tkalčićevoj ulici. U Kaptolskoj vijećnici, nasred trga, osim dućana bila je i zalogajnica, gdje se moglo dobiti „toplu kavu, finu hladetinu u zemljanim tanirima, hladne pečenke, kiselo mlijeko, sir uz dobar kruh i žemlje vaserice“, a borovička ili šljivovica nudila se u rakijašnici, u „štantu“ koji je najviše pazario zimi, kad su „ljudi prezebli ili se od zornice vraćali kućama“. Krčmi je bilo kod Donjih vrata, na Dolcu i Pod zidom. U drugim „štantovina“ žene su prodavale „pačene“, pletena i podstavljena topla obuvala koja su zimi nosili prodavači i prodavačice s Kaptola i Harmice. Kraj Črne škole bio je bunar, otkriven kad je biskup Vrhovac gradio sjemenište, a otada se ondje prodavalo meso. (sl. 24) Kaptolski „mali pijac“ održavat će se cijelo vrijeme dok se bude gradila katedrala, ali završetkom gradnje najavljuju se velike promjene, o kojima se govorilo još mnogo prije.

Već u prvoj regulatornoj osnovi Zagreba iz 1865., jednom od najvažnijih dokumenata doba prve modernizacije, predviđa se „uredjenje veoma sternoga i tiesnoga uzvoza (Auffahrt) od terga Jellačića bana na Kaptol, što će se postići uredjenjem i dielomice porušenjem reda kućah naprama istoku ležećega (ruši se kuća 2 kod dolnjih kaptolskih vrata i 84 na Kaptolu)… porušenje kaptolske, terg nakazujuće viećnice, stare tverdjavne zidine pred pervostolnom cerkvom u savezu sa sgradom sadašnje biskupske knjižnice i srednjim tornjem… porušenje sieverne kaptolske kurije… porušenje sieverne kaptolske kapije.“ Posrijedi je rušenje dijela fortifikacija ispred glavnog pročelja katedrale: zida s Bakačevom kulom i zgradom Metropolitanske knjižnice, potom vijećnice ispred tog zida, pa kuća pokraj već srušenih Donjih vrata i Gornjih vrata prema Novoj vesi i kurije pokraj tih vrata. Cilj je tih radikalnih mjera prostorno otvaranje Kaptola i prometno povezivanje s Donjim gradom, koji ta osnova predviđa kao novo središte. Uklanjanje obiju kaptolskih vrata omogućilo bi uspostavljanje i uređenje glavne komunikacije od Jelačićeva trga do sjevernih predjela – Bakačevom, posred Kaptola, ulicom obrubljenom kanoničkim kurijama i dalje, Novom vesi.

U duhu tih postulata još 1862. srušena su Donja vrata, koja je Prvostolni kaptol doduše htio popraviti i čak podnio dva nacrta. Već 1864. gradska skupština razmatra prijedlog da se poruše i Gornja vrata. O tome i rušenju kaptolske vijećnice pregovara se s kaptolom, koji od grada traži otkupninu u novcu ili kuću Rober na uglu Bakačeve i trga. Gornja vrata i vijećnica bit će porušeni 1876. Vrata zbog gradnje pučke škole u neposrednoj blizini, na mjestu otkupljene i porušene prebendarske kurije, a vijećnica zbog plana preuređenja Kaptolskog trga. Na njezinom mjestu predviđa se kip Blažene Djevice Marije, koji je izradio bečki kipar A. D. Fernkorn, a imao je biti nalik baroknom kipu na Markovu trgu srušenom 1869. Od 1873., kada je isporučen, čekao je do 1877. odluku o lokaciji, koju je napokon utvrdio predstojnik gradskog građevnog ureda Rupert Melkus. Ugledni bečki arhitekt Friedrich Schmidt (1825.-1891., od 1886. s predikatom baruna), kojem će uskoro biti povjeren projekt obnove i regotizacije katedrale predložio je razgledajući Kaptol ujesen te godine da se kip Bogorodice „spoji s bunarom“. Taj „upravo krasan monument bio bi osobito u lijepom skladu sa eventualnom restauracijom stolne crkve, u kojem slučaju bi se porušio zid, koji sada skriva pročelje… Statua bi umjesto 25 bila visoka 40 stopa, oko postamenta štrcala bi voda“, pišu Narodne novine 31. listopada 1877. Nakon toga je u gradski proračun uključena svota za „vodomet po novom planu“, a iduće, 1878. donesena odluka o obnovi katedrale. Promjene su, dakle, bile određene različitim motivima: osposobljavanjem ulica za očekivano jači promet, izgradnjom škole, ali najprije uređenjem Kaptolskog trga koji će zbog obnove i restauracije katedrale zahtijevali najviše intervencija.

Još od odluke o restauraciji, odnosno regotizaciji katedrale bilo je jasno da će njezin novi lik zahtijevati i preuređenje trga ispred nje. Tako se već 1887., u novog generalnoj regulatornoj osnovi grada, predviđa proširenje Kaptolskog trga: „da se na južno-zapadnom uglu razmakne do Opatovine u širini zemljišta pripadajućeg stolnoj crkvi, da se time poluči veća prostorija za sajmovni promet, a izim toga što dostojniji i krasniji vidik prama osobito u budućnosti veličajnoj stolnoj crkvi.“ Potonje – prezentacija katedrale, glavni je pokretač promjene, manje od tržišta koje će se s vremenom smanjivati i gubiti na važnosti. Zbog proširenja trga predviđeno je rušenje triju kurija i više kuća na Opatovini, znatno proširenje Bakačeve ulice kao reprezentativnog uzlaza do katedrale i glavnog prilaza iz Donjega grada. Već u toj osnovi uređenje Kaptolskog trga povezuje se s regulacijom šire okoline, naselja Dolca i dijela Vlaške ulice, drevnog biskupijskog podgrađa vicusa Latinoruma. Još 1896., u jeku restauracije katedrale, Herman Bollé je predložio „definitivnu osnovu za regulaciju Kaptola, te je godine 1902. o tom kod gradskoga poglavarstva razpravljano“, kako se saznalo 1908. iz ankete lista „Ustavnost“, upriličene uoči raspisivanja javnog natječaja za regulaciju Kaptola. (sl. 25) No osim Bolléovog prijedloga koji 1896. godine, kad je izrađen, po svoj prilici nije bio opće poznat ili je bio poznat tek uskom krugu, na prijelazu stoljeća Kaptol će biti u žarištu planerskog interesa Milana Lenucija, predstojnika Gradskog građevnog ureda, ali i zanimanja cijele zagrebačke javnosti. Razlog je završetak premještanja potoka Medveščaka iz središta grada 1898. godine. Tijekom 1899. detaljno se snimaju Kaptol, Nova Ves i Kožarska ulica u ime pripreme generalne osnove za „predjel koji je preloženjem potoka Medveščaka dobio sasvim drugi izgled i postao sposoban za razvitak“, kako stoji u godišnjem izvještaju o radu gradske uprave i skupštine za tu godinu. Iste su godine u Bakačevoj ulici ulici, posve nadomak Kaptolskog trga i ispod nadbiskupske palače, srušene dvije kuće zbog proširenja ulaza na trg. Sljedeće, 1900. godine, javnosti je predstavljena generalna osnova „za Kaptol, Novu ves i Potok te okoliš“ koju je izradio Milan Lenuci, kako u opširnom članku 29. siječnja 1900. izvještavaju Narodne novine. Osnova obuhvaća tri glavna razvojna pravca: dolinu starog i novog korita Medveščaka, hrbat brijega između njih te povijesnu komunikaciju Kaptol – Nova Ves – Žaverska/Ksaverska cesta. Cilj je otvoriti ih prema Donjem gradu, spojiti ih uzajamno, a i s Gornjim gradom, te predjelima istočno od novog potočnog korita, poglavito s gotovo neurbaniziranom Šalatom. Najavljeno je proširenje ulica Potok/Tkalčićeve i Pod zidom, gdje je donedavno tekao potok Medveščak.

Pitanje Kaptola bit će već 1901. aktualizirano najavom rušenja zapadnog zida s Bakačevom kulom i Metropolitanskom bibliotekom, čime bi se oslobodio pogled na novo pročelje katedrale. Predstavka „u poslu sačuvanja sredovječnih utvrda oko stolne crkve zagrebačke“, koju je sastavio arhivist i povjesničar Emilij Laszowski (1868.-1949.), korigirao sveučilišni profesor, arheolog Josip Brunšmid (1858.-1929.), a potpisali svi tada aktivni hrvatski arheolozi i povjesničari, odaslana je 18. lipnja 1901. banu grofu Khuenu-Héderváryju, Nadbiskupiji zagrebačkoj i svim dnevnim listovima. Posrijedi je odrješit protest protiv rušenja Bakačeve kula i zida tvrđe kao važnih spomenika i povijesnih svjedočanstava, a posredno protiv stvarnog razloga rušenja: novog pročelja i lika katedrale. Počinje polemika kritičara i protivnika sa začetnicima i pobornicima tog najvećeg zahvata na jedinstvenom spomeniku Zagreba i kontinentalne Hrvatske. Ona će pratiti do smrti najprije Bolléa, pa njegovog zagovornika Izidora Kršnjavoga (1845.-1927.) i potrajati desetljećima, sve do njihove revalorizacije potkraj 1970-ih i kasnije. Protest je podržala cijela kulturna javnost, a ban Khuen-Héderváry početkom 1903., prije odlaska s banske stolica i iz Zagreba, određuje da se „utvrde, a napose ‘Bakačeva kula’ sa saveznimi zidovi bezuvjetno uščuvati imadu… (a) regulaciju dvorišta unutar zidova trga imade sporazumno gr. poglavarstvo sa nadbiskupom odnosno sa Kaptolom provesti“. Regulacija koju spominje ban, tiče se Bolléove osnove koju je Prvostolni kaptol sredinom 1902. dostavio poglavarstvu, tražeći dozvolu za rušenje Bakačeve kule i zidova. (sl. 26) Bollé je, kako sam svjedoči kasnije (1908.), tu osnovu koncipirao još 1896., računajući na rušenje zida i kule. Prostrani trg na nešto uzdignutom platou sastoji se od dvije cjeline odijeljene niskom prozračnom ogradom, razapetom između dviju kula: na predprostor katedrale – između nje i ograde, te na veći, otvoren dio ispred ograde s Marijinim stupom u središtu i simetrično raspodijeljenim parkovnim površinama. Stilski je trg prilagođen neogotičkom liku katedrale i zapravo je scena, na kojoj glavnu ulogu ima katedrala. Takvom prezentacijom Bollé demonstrira načelo izolacije (Domfreiheit), razvijeno i ostvareno u onodobnim primjerima mnogih novih, neogotičkih, odnosno obnovljenih (restauriranih) gotičkih i katedrala i crkava u srednjoj Europi. Crkva/katedrala, poima se kao povijesni, često nacionalni spomenik – što je zagrebačka uistinu bila i kako je ju shvaćao Bollé – i prezentira u skladu sa svojom kompleksnom simbolikom kao samostojeći/soliterni objekt. Neposredna okolina se „čisti“ – oslobađa od uglavnom spontano nastalih građevina ili dogradnji (Freilegung), a zbog što efektnijeg dojma dobiva i „postament“. Novi Kaptolski trg Bollé je očito smatrao zaključnim činom restauracije katedrale.

Rušenje Bakačeve kule i zida s Metropolitanskom knjižnicom odobrio je svojim potpisom ban dr. Teodor Pejačević (1855.-1928., ban od 1903. do 1907.) nakon intenzivne kampanje za uklanjenje zapadnog poteza tvrđe koje je s Društvom umjetnosti vodio dr. Izidor Kršnjavi. Započeto početkom listopada 1906., rušenje je izazvalo žestok protest Kluba hrvatskih arhitekata koji je prethodne, 1905. godine, osnovao arhitekt Stjepan Podhorsky ( 1875.-1945.) i do 1912., dokad je djelovao, postao jedan od „stupova hrvatskog moderniteta“ (Krešimir Galović). (sl. 27) Javio se i Viktor Kovačić i obilježio stanje ispred katedrale kao pustoš vojnog vježbališta, a za stanje Bakačeve kule optužio „planski“ nemar, ne samo potres koji ga je početkom te godine dosta oštetio. Upozorio je na rasprodaju „blaga katedrale“ i za preostale kamene spomenike predložio ložu-lapidarij „prema Vlaškoj“, poput Loggie dei Lanzi u Firenzi (14. st.), Loggie del Papa u Sieni (15. st.) ili Feldherrhalle u Münchenu (1841.-44), nastalu prema firentinskom uzoru.

Sljedeće, 1907. godine, gradski građevni ured izradio je na temelju Bolléovog prijedloga i u dogovoru s njime konačnu osnovu za trg, a u sklopu regulacije Kaptola i Bakačeve ulice. Podnesene su dvije varijante regulacije: prva, skuplja zbog znatne korekcije uspona Bakačeve ulice i rušenja triju kuća, dok bi druga, restriktivnija, bila jeftinija. U troškovnik nije uključena arhitektonska oprema trga prema Bolléovu projektu ni uređenje nasada („ukrasa trga“). No te 1907. godine ponovno je pomutnju izazvala dogradnja nadbiskupske palače na trgu do kule Nebojana, koja se prema Bolléovu projektu počela graditi prije odobrenja regulatorne osnove. Upravo zbog toga vlada je obustavila radove, pozvala Milana Lenucija da obrazloži zašto se adaptacija izvodi i ujedno upozorila na potrebu što skorijeg donošenja osnove za uređenje trga. U odgovoru Lenuci će izvijestiti, da je Bolléov projekt razmatran „samo sa strogo gradjevno-redarstvenog stanovništa“, da se nije prosuđivala njegova „umjetnička strana“, što je bilo povjereno „slobodnom shvaćanju i ukusu gradj. savj. g. Bolléa“ – sve u uvjerenju da se adaptacija izvodi „sporazumno sa onim faktorima, koji su rušenje Bakačeve kule i saveznih zidova odredili.“ Kasnije, u anketi lista „Ustavnost“, Lenuci će jasno izraziti svoj negativni stav prema rušenju. Podnoseći regulaciju Kaptola, Lenuci pripominje, da o njoj valja „čuti mišljenje stručnjačkih krugova“, što vlada prihvaća i saziva javnu stručnu anketu 23. prosinca 1907. Pozvani su Prvostolni kaptol, Društvo inžinira i arhitekta, Klub hrvatskih arhitekata, Društvo umjetnosti, Savez poduzetnika, koji su svi poslali svoje predstavnike, te Herman Bollé, Milan Lenuci i nekoliko gradskih zastupnika. U raspravi je izraženo žaljenje što prijedlog regulacije nije podnesen ni razmotren prije rušenja, čule su se i kritike upitne dogradnje, a sudionici su se suglasili da za regulaciju treba raspisati javni natječaj. Glavne propozicije formulirane su u travnju 1908., nakon pregleda terena za tramvajsku prugu Jelačićev trg-Bakačeva-Kaptol-Nova ves: korekcija razine dijela Jelačićeva trga, Bakačeve i ulice Pod zidom, a za Kaptolski trg utvrđeno je da će se ispred katedrale do Marijina stupa izvesti tri široke stepenice, oko stupa i fontane terasa s nasadima i klupama, a na sjevernoj strani posaditi nasadi („grmlje i cvijeće“). Presudni poticaj za raspisivanje natječaja i uređenje Kaptola ipak je bila gradnja pruge. „Električni tramvaj je najjači pionir“, izjavio je Kršnjavi u anketi lista „Ustavnost“, upriličenoj u srpnju 1908. Tako će u njoj Bollé izjaviti, da se Bakačeva kula „mogla zajedno sa utvrdama restaurirati. O tome se dapače već i radilo, nu odlučujući faktori na prvostolnom Kaptolu bili su protiv toga, a i sam nadbiskup zabacio je taj projekt, te je ta ideja ostala neizvedena“ – posve u suprotnosti s vlastitim konceptom trga.

Natječaj je raspisan 25. lipnja 1908., a 26. rujna utvrđen kao rok za predaju radova. U opširnom programu, objavljenom i u „Viestima Hrvatskog društva inžinira i arhitekta“, naglašava se da regulacija mora odgovoriti „potpunoma umjetničkim i praktičnim stranama, pri čemu se imade uzeti u obzir okoliš“, to jest, Dolac, Opatovinu, ulice Potok/Tkalčićevu, napose Bakačevu kojom će prolaziti tramvaj („dvopružno“). Za Dolac se predviđa rušenje „starih izgradjenih blokova sa otvaranjem prostora oko crkve sv. Marije“, kao arhitektonski motivi preporučuju se terase, ograde, stubišta, a natjecateljima se ostavlja na volju predložiti nove ulice, blokove i trgove. Ispred katedrale treba projektirati „barem dvije stepenice“, dakle, postament. Nadalje, treba spojiti dvije kule „bilo ogradom, zgradom ili inim arhitektonskim motivom“, uključiti dogradnju nadbiskupskog dvora bez obzira na „slog i motive“ s time da se započeti objekt ne ruši nego prilagodi cjelini. Podnožje Marijina stupa zahtijeva preuređenje zbog sniženja tla, možda i premještaj. Ne traži se neki posebni stil, ali se preporučuju „najjednostavniji oblici, koji imadu pojedinim grupama podavati slikovitost i karakteristično obilježje spram postojećim gradjevnim objektima“.

Reprezentativnoj natječajnoj poroti čiji su članovi bili najugledniji arhitekti i povjesničari („domaći učenjaci“) i dva strana eksperta, predsjedavao je njemački arhitekt, povjesničar umjetnosti, sveučilišni profesor Cornelius Gurlitt (1850.-1938.), koji danas slovi kao utemeljitelj zaštite spomenika u Saskoj i inicijator revalorizacije i istraživanja baroka. Na natječaj je stiglo devet radova, a prvu nagradu odnio je rad Atrium ecclesiae forum populi (predvorje crkve, narodni trg) Viktora Kovačića. Pohvale i nepodijeljeno oduševljenje izazvao je zahvaljujući najprije umjetničkoj kakvoći i kulturi. Tako Dušan Plavšić u „Obzoru ilustrovanom“ (52, 1908.) rad i autora obilježava ovako: „Gotovo ponavlja, samo na skroz savremen način, što je prijašnje vrijeme bilo već stvorilo pod pritiskom nužde i potrebe… On je najpozvaniji, jer je jedini uzeo u obzir na tradicije mjesta i na etičko-narodni moment, i jer po svom znanju i dubokom študiju ovog pitanja jedini posve stoji na visini situacije.” (sl. 28)

Uređenje Kaptolskog trga Kovačić doista ne shvaća kao puki popravak stanja nakon rušenja dijelova tvrđe, što je doživio kao nasilje, nego kao uspostavljanje slike mjesta, narušene i prije – novogradnjom katedrale. Duh i memoriju mjesta zasniva ne toliko na evokaciji fizičkih obilježja stare katedrale, nego i velikih simbola hrvatske povijesti. Tako pred katedralom, na prostranom Narodnom trgu daje mjesto spomeniku Nikoli Zrinskome, kojega se od 1866. željelo, a nije uspjelo postaviti na prvom donjogradskom perivoju, nazvanom prema mitiziranom junaku. (sl. 29)U varijanti „Narodna ideja“, u restituiranoj Bakačevoj kuli, predviđa mauzolej Zrinskih i Frankopana ili Panteon znamenitih Hrvata.

(sl. 30) U dverima na spoju Bakačeve i trga, otprilike ondje gdje su nekoć bila Donja kaptolska vrata,

smješta kapelicu sv. Jurja u spomen na biskupa Haulika, a na zidu trijema koji atrium razdvaja od foruma vidi također simboličke likove narodne povijesti, prikazane u mozaiku. Demontirani stari barokni portal katedrale namjenjuje pak novogradnji biblioteke i arhiva, koju smješta ispod sjevernog zida, između dviju kula. Nekadašnju sliku mjesta, kakva je bila prije nove katedrale, rušenja Bakačeve kule i zida, obnavlja najprije zatvaranjem katedrale monumentalnim trijemom, kojim je prostran i bezobličan prostor podijelio u atrij crkve i otvoren trg, namijenjen skupovima, boravku i prometu. (sl. 31) Što se tiče stila, Kovačić rabi historizirajuće i neutralne forme u nastojanju da evocira stilsku slojevitost katedrale i trga. Kako definira Olga Maruševski: Kovačić stilu pretpostavlja stilizaciju.

U preoblikovanja urbanih cjelina naraslih i sraslih s Kaptolom – Dolca s Opatovinom i dijelom Potoka (Tkalčićeve) te Vlaške ulice težišta su drukčija: treba ih uključiti u središte grada i otvoriti transformaciji. Za Dolac Kovačić predviđa znatnu rekonstrukciju, to jest rušenje, zaokupljen pitanjima urbane dimenzije, kompozicije, poglavito oblikovanja trga ispred crkve sv. Marije, ispod kojega predviđa zatvorenu tržnicu. Ipak u glavnim crtama čuva tlocrt naselja kao važni element njegovog povijesnog identiteta. Arhitektura nije toliko historizirajuća, nego je više „modernija“, slobodnijih aluzija. (sl. 32) Pučka, malogradska Vlaška ulica i zaostala izgradnja na istočnoj strani Jelačićeva trga potpuno nestaju za volju novoga. Čitavo to područje razdijeljeno je u velike blokove, a posred njega je zbog pogleda na nadbiskupsku palaču povučena široka ulica koja završava u internom trgu, namijenjenom „bazaru“, svojevrsnoj robnoj kući.

Početkom 1909. Viktoru Kovačiću povjerena je izrada regulatorne osnove za cijelo područje. Kako je utanačeno i ugovoreno, najprije je izradio pretprojekt za Kaptol s različitim varijantama za trg (1910.), potom za Dolac (1911.). Oni su trebali biti podlogom za „definitivnu“ generalnu osnovu. No ona nikada nije realizirana. Od svega što je Kovačić projektirao, gradsko poglavarstvo prihvatilo je tek osnovu ulice Pod zidom i Bakačeve ulice. Preuređenje i regulacija Bakačeve i Kaptola bili su važni zbog mirogojske tramvajske pruge, koja je otvorena 4. kolovoza 1911. na provizorno uređenoj trasi. Osnova je pak odobrena tek 2. svibnja 1912., dakle, sa zakašnjenjem. Bakačevu je trebalo proširiti, Kaptolski trg nivelirati, a u perspektivi urediti plato, „peron“, ispred katedrale i ceste „za dovoz kočija do crkve“. U nekim se crtama ta osnova oslanja na Kovačićev pretprojekt, ali ne doseže njegovu kompleksnost, estetsku ni simboličku kakvoću. Regulatornu osnovu Dolca gradski građevni ured izradio je ne čekajući da Viktor Kovačić dostavi pretprojekt za njega – pod pritiskom da utvrdi lokaciju centralne tržnice. Prioriteti gradske uprave i arhitekta nisu se podudarali: dok su prvoj bili na umu utilitarni, komunalni problemi, drugi je težio ostvarenju svoje vizije u cijelosti. Poznato je da je komunikacija među njima bila teška, ne samo zato što je Kovačić stalno kasnio, nego i zbog načelnih neslaganja i izostanka oficijelne potpore, Grada i Crkve. Dugogodišnja Kovačićeva borba okončana je porazom: Prvostolni kaptol sazvao je 29. siječnja 1914. anketu c ciljem da iznađe konačno rješenje za trg, ponovno ocjenjujući radove ocijenjene 1908. No time je, očito bez zle namjere i u želji da problem pomakne s mrtve točke, obezvrijedio i sud natječajne porote iz 1908. i sav rad Viktora Kovačića do 1914. U Sarajevu je 28. lipnja te godine oštrim rezom otvoren ponor u koji se survala cijela epoha, a zajedno s Habsburzima, kultura i društvo predratnog Zagreba, svi ideološki i estetski prijepori protomodernizma, a s njima i aporije s katedralom, boletika i szabovština…

U međuratno doba na Kaptolskom trgu nije se zbilo ništa, iako je do kraja te epohe bio predmetom rasprava u traženju rješenja odavno otvorenih pitanja. (sl. 33) No velika se promjena zbila na širem kaptolskom području rušenjem Dolca i gradnjom tržnice, koja je potrajala od 1928. do 1930. Još u tijeku priprema aktualizirano je pitanje uređenja trga, a 1927., uoči rušenja Dolca, oživljava se sjećanje na projekt Viktora Kovačića iz 1908.-1910., koji će i kasnije ostati trajnom inspiracijom, pa gotovo nema prijedloga u kojem ne bi bilo njegova odjeka. Promjenu odnosa prema Kaptolu izazvali su s jedne strane zahvat na Dolcu i njegova posljedica – potpuna transformacija neposrednog susjedstva tržnice, a s druge su ga strane potaknule pripreme za novu generalnu urbanističku osnovu kao neophodnog uvjeta za budući razvoj grada. U godini raspisivanja međunarodnog natječaja za tu osnovu, 1930., donesene su restriktivne mjere za izgradnju na Kaptolu i njegovom širem području: Opatovini, Skalinskoj, Tkalčićevoj, Radićevoj i Krvavom mostu, a 1931. Gornji grad proglašen je „spomenikom od historičke i umjetničke važnosti“, drugim riječima, zaštićen kao cjelina. Izrađena je i javnosti prezentirana regulatorna osnova ne samo za Gornji grad nego i za Kaptol. Ta osnova nije dospjela do realizacije i bila je potvrda promjene odnosa prema urbanističkoj baštini, a zacijelo je poslužila kao podloga za izradu posebnog dokumenta o zaštite povijesnih naselja u sklopu nove generalne osnove Zagreba.

Od 1933. Kaptolski trg postaje temom stručnog i javnog interesa te anketa. Tako časopis „Arhitektura“ 1934. u organizaciji arhitekta Marka Vidakovića donosi tematski blok u kojem sudjeluju autori novih projekata Ivan Zemljak s Franjom Bahovcem i Zdenko Strižić, dok je uvod povjeren dr. Petru Knollu. Knollov stav bitno se razlikuje od onoga na čemu svoje prijedloge zasnivaju navedeni avangardni arhitekti. „U historijskom predjelu Kaptola, kao ni u jednom drugom historijskom kraju, modernom stilu na nikoji način nema mjesta. Moderni stil bi ondje samo ismijavao historijsku arhitekturu, ali i – samoga sebe.“ Zagovara „neutralizam“ i upućuje na Viktora Kovačića i Jožeta Plečnika, čiji stilovi „nisu ni moderni a niti su historijska imitacija, nego se prilagođavaju prilikama, dakle su neutralni.“ Zemljak počinje provokativno: „Ima li se čuvati historijska sredina ili se imadu bez kompromisa otvoriti vrata zahtjevima vremena“ i odgovara: „Ovaj predlog ima u vidu potpunu transformaciju postojećeg građevnog stanja. Po mom mišljenju kompromis u ovom slučaju dao bi jednu ‘nečistu kulturu’, jedno sentimentalnošću poremećeno tretiranje problema koji bi, jednom ovako ostvaren, pokazao svu neispravnog lakog postupka.“ U komentaru svojeg „Projekta Kaptol 1933“ Strižić je blaži i ujedno precizniji: „Kaptol nije polje za radikalnu pregradnju u smislu eksploatacije, nego za radikalno promišljen rad.“ Iduće, 1935. godine Edo Šen u „Građevinskom vjesniku“ predstavlja projekt koji supotpisuje Milovan Kovačević: trg je prema njemu „posve razrušen i bezobličan“, u budućnosti ovdje neće biti tržišta, nego će služiti „samo za svečane priredbe crkve“. (sl. 34) Vrlo lijepe perspektivne prikaze prati detaljni opis trga: i u ovom prijedlogu, kao u Viktora Kovačića, podijeljen je monumentalnim portikom u dva dijela – introvertirano predvorje katedrale i otvoren javni trg. Na uzdignutoj je terasi, a njoj se iz Bakačeve prilazi širokim svečanim stubištem, dok zapadnom stranom prolazi kolna cesta. Trijem je u središnjem dijelu potpuno rastvoren, tako da su unutarnji i vanjski trg povezani. Sa sjeverne strane terasa je zatvorena novom dvokatnicom na mjestu starog sjemeništa, a „omeđašena sa sviju strana cestama, iskače poput Akropole od svog okoliša“. No sve ostalo, cijeli Kaptol podliježe rekonstrukciji, što znači nestaje. Kao što u komentaru ovog projekta utvrđuju Alfred Albini u „Hrvatskoj reviji“ iz iste godine: katedrala ostaje „otok, silom stvoren“, dok „ulica kanoničkih kurija gubi svoju jasnu orijentaciju prema crkvenim vratima pa prema tome i svoj umjetnički smisao“.

Izolacija katedrale kao monumenta i njezina scenična prezentacija zajedničke su svim tadašnjim projektima, kao i potpuno ignoriranje formirane povijesne sredine: arhitekture, parcelacije i urbanističke svojstvenosti. Njihov pristup počiva na uvjerenju o nužnosti poboljšanja higijenskih prilika, uspostavljanja suvremenih komunalnih i stambenih standarda, ali i poticajnih uvjeta za investiranje. Sličnosti stavova i rezultata proizlaze iz svjetonazora i vrijednosnog sustava koji obilježavaju protagoniste modernog pokreta i funkcionalizma, odnosno internacionalnog stila. Njihovi prijedlozi nisu imali izgleda za realizaciju, čak ni djelomičnu zbog mnogih razloga, među kojima financijski i organizacijski nisu bili dominantni. Albini će u zaključku lapidarno formulirati problem: „Kao u svim dosadašnjim osnovama za regulaciju Kaptola, javlja se i ovdje osjećaj, koji ne zadovoljava… Tu se sukobljuju tri elementa: prava starina, kopirana starina i nešto što nije sasvim novo. Oba posljednja elementa produkti su dekadentne generacije, koja nam je još posve blizu. Gotizirana crkva, iz XIX. stoljeća, uvijek će ostati loša gotska crkva… Regulirati Kaptol značilo bi izravnati i uskladiti sve spomenute heterogene elemente. Ne krije li se u tom očekivanju kakva zabluda?“

Kaptol i Gornji grad zaštićeni su kao cjeline „Uredbom o izvođenju Regulacionog i konzervatorskog plana za historijske dijelove grada Zagreba“ u sklopu nove generalne urbanističke (regulacione) osnove, dovršene 1937. i prihvaćene 1938. Detaljno su utvrđeni uvjeti za intervencije, a glavni je cilj „ublažavanje opreka koje su nastale promjenama“. Za Kaptol se kaže, da su promjene znatno narušile njegov urbanistički karakter, ali ga nisu uništile. Definiraju se kao djelomične, a njihov učinak kao „manji ili veći nesklad“. U smislu glavne intencije – „ublažavanja opreka“, predviđa se povezivanje zaostalih dviju kula svojevrsnom pregradom, čime bi se oko katedrale uspostavio „obruč“, a Kaptolski trg dovršio. Napokon: „najljepše i najvrednije zgrade na Kaptolu imaju se sačuvati. Nove zgrade imaju se svojim izgledom i visinom prilagoditi karakteru Kaptola.“ Ta načela poštovat će se i razvijati i u drugoj polovini dvadesetog stoljeća. Kaptol s Gornjim gradom prvi je put upisan u Registar spomenika kulture 1965., a potom 1986. u sklopu urbanističke cjeline Stari grad Zagreb, koja obuhvaća cijelu povijesnu jezgru i njezinu kontaktnu zonu. Iako su posebnim urbanističko-konzervatorskim planom još 1979. utvrđene detaljne propozicije za intervencije, novosti do danas nema. Odnosno, svode na „privremeno“ uređenje plohe trga prigodom posjeta pape Ivana Pavla II. Zagrebu 2003., koje se održalo do danas. U ulici Kaptol promjenu pak donosi sustavna obnova kurija, koja je u nekim slučajevima iznijela niz nepoznatih podataka o njihovoj povijesti i zacijelo pridonijela ljepoti i skladu ambijenta.

Čini se da je formulu za Kaptolski trg iznašao Viktor Kovačić kreativnom restitucijom razorenog dijela biskupske tvrđe i uspostavljanjem dviju prostornih i funkcionalnih cjelina – katedralnog predvorja i otvorenog javnog trga. Doduše, takvu podjelu sadrži i Bolléov prijedlog trga, ali on pred katedralom pretpostavlja tabulu rasu – uklanjanje povijesnih arhitektonskih struktura. Njegov je trg nov, kao i lik katedrale s kojom čini stilsku i estetsku cjelinu. Kovačić je pak okrenut izgubljenim vrijednostima koje doziva novim formama i jedinstvenim osobnim stilom – dio po dio, kao u složenoj slagalici. Kao što sam kaže, nastoji izraziti duh mjesta (genius loci), onu posebnost koja čini njegov identitet. Posve u duhu protomoderne kulture, odmiče se historicizma, ali ne i historije. Vjerujući u neizmjeran inspiracijski potencijal povijesnih oblika i izraza, on se iskazuje kao umjetnik kontinuiteta.

Viktor Kovačić stvorio je paradigmu koju nitko kasnije nije mogao zaobići. Predstavljajući 1936. svoj projekt za Kaptolski trg u reviji „Svijet“, arhitekt Bruno Bauer navodi da je dotad izrađeno čak sedamdeset projekta za njega. Svi koji su sačuvani i poznati variraju ili parafraziraju Kovačićevu ideju, tako i Bruno Bauer. (sl. 35) Pitanje zašto nije došlo do realizacije, ostaje spekulacijama o mentalitetu sredine koji se nije izmijenio do danas.