Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama u HGK-u, govori o uzrocima rasta cijena stanova u Zagrebu te potrebi grada i države da se grade stanovi za najam pod uvjetima koji nisu tržišni

Podaci Državnog zavoda za statistiku pokazuju da je u Zagrebu i dalje velik rast cijena nekretnina. Cijene stambenih objekata u Zagrebu u trećem tromjesečju 2022. više su za 17,9 posto u odnosu na isto razdoblje prethodne godine. Usporedbe radi, cijena stanova na Jadranu za isti period je skočila za 12,8 posto. Prosječna cijena kvadrata novog stana u Zagrebu je prošle godine iznosila skoro 2600 eura. Predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama u Hrvatskoj gospodarskog komori Dubravko Ranilović objašnjava uzroke rasta cijene stanova i napominje da se bilježi usporavanje tog rasta. „U Zagrebu smo od 2008. do 2015. godine imali kontinuirani pad cijena i prometa nekretninama. Od 2015. godine možemo reći da nam, uz nedavno malo usporavanje, promet nekretnina raste kao i cijene. Zadnjih godina rastu po bitno višim stopama nego prije. No postoji usporavanje prometa nekretninama, za razliku od priobalja. Sam rast cijena ne mora značiti da je to dobro za tržište. Posebno treba razlikovati tražene i realizirane cijene jer tražene rastu po bitno višim stopama. To ukazuje na nerealnost traženih zahtjeva. Ono što karakterizira hrvatsko tržište jest što jako veliki dio nekretnina kupuju strani državljani bolje platežne moći. To je prešlo jednu trećinu na razini cijele Hrvatske. U nekim obalnim mjestima to iznosi preko 90 posto. U Zagrebu uglavnom kupuju Hrvati i to oni koji su zaradili iznajmljujući na priobalju. A glavni vodič rasta cijena jest novogradnja, posebno u gradu Zagrebu. Ona je ta perjanica koja gura cijene naprijed, posebno nakon potresa. Sigurnost je postala bitan faktor. Tu su i poskupljenje radne snage i materijala. Postoji investicijski moment gdje su ljudi kupovali nekretnine za iznajmljivanje u Zagrebu jer je turizam u metropoli porastao.“

Ranilović napominje da je jedan od bitnih faktora rasta cijena stanova i inflacija. Zbog nje sve više ljudi ulaže u stanove. „U gospodarstvu postoje ciklusi koji se izmjenjuju. Kad je kamata bila visoka, cijene su padale. Kada je kamata padala, onda su počele rasti. Ništa ne može stalno rasti ili padati. Time se čiste tržišta i stvara se potrebna dinamičnost za ulaganja. Jedna od globalnih stvari zbog kojih su cijene rasle je i pandemija zbog koje se našlo puno novca u opticaju kako bi se spriječila kriza što je uzrokovalo inflaciju. Nekretnina koliko-toliko zadržava vrijednost, stoga su one dobra ulaganja u borbi protiv inflacije. Od 2015. cijena je rasla od jedan do dva posto godišnje, a onda je zadnjih godina prosječan rast cijena narastao na 14 posto. Globalni je problem što je u nestabilnim vremenima postala investicija. Razne firme kupuju samo stambene nekretnine kako bi spakirali novac. Imamo složenu situaciju, vidjet ćemo što će biti ove godine jer su tržišta zapadne Europe usporila s obzirom na energetsku krizu.“

Osim što je ljudima bitna sigurnost stana od potresa, Ranilović kaže da je velika potražnja i za kvalitetnim kvartovima sa sadržajem. Objasnio je koji se stanovi najbolje prodaju. „Problem je što je naš stambeni fond generalno loš i neodržavan, što se pokazalo tijekom potresa. Imate situaciju da imate stanova na tržištu, ali nemate adekvatnih stanova za ljude s novcem. Pokazalo se da ljudi vole nekretnine u sređenim kvartovima koji imaju parkove, vrtiće i škole poput Jaruna, Ravnica i Cvjetnog naselja. To su kvartovi građeni osamdesetih godina koji imaju sređenu infrastrukturu i gdje se vodi briga o urbanizmu. Tu je profitirao i Novi Zagreb. Ako nema dovoljno novogradnje, cijenjene su i gradnje iz osamdesetih godina koje su ujedno i protupotresne. Najkvalitetnije novogradnje kreću se od četiri do pet tisuća eura po kvadratu. To su interpolacije u centru grada, tj. izgradnje u već izgrađenom naselju. To ćete vrlo lagano prodati i naći kupca. Ali ne možete uspoređivati novogradnju i starogradnju. Ljudi formiraju cijenu svoje nekretnine ugledajući se na novogradnju, što nije realno.“

Zbog velikog rasta cijena stan je postao nepriuštiv velikom broju građana. Stoga Ranilović tvrdi da lokalna samouprava i država trebaju poraditi na tom problemu i ponuditi rješenja. „Grad Zagreb i država moraju raditi druge programe stanovanja. Mi moramo gledati stanovanje u širem kontekstu. Moramo se pobrinuti za one koji si stanovanje ne mogu priuštiti. Ako gledamo priuštivost stanova u odnosu na plaću, ona je među najgorima u Europi. Netko tko je tek ušao u radnu snagu, ne može otplaćivati kredit. Moramo graditi sustave u kojima ćemo raditi stanove za najam poput gradskih stanova. Postojeći stambeni fond možete dovoditi u red. To je prihod, a i brinete o građanima. Tada možete davati stanove pod određenim uvjetima koji nisu tržišni. Protiv smo ikakve ideje subvencioniranja najma jer automatski dižete potražnju, što diže cijenu na tržištu.“

Osim što bi trebala pomoći građanima, Ranilović kaže da bi lokalna samouprava trebala raditi na poboljšanju urbanizma i pomoći razvoju komercijalne stanogradnje. „Većina stanova koja se grade za prodaju usmjerila se u kategoriju boljih lokacija. Ispalo je da se više isplati prodavati skuplje stanove na boljoj lokaciji nego graditi stanove niže kvalitete na periferiji. I jedan i drugi stan je skup, ali više se isplati interpolacija u centru. Puno manje je novogradnje prodano u prošloj nego u pretprošloj godini. Ako lokalna uprava ne stvara zone u kojima se može razvijati komercijalna stanogradnja, teško je doći do projekta. Da bi krenuli u ozbiljnije zahvate, morate ulaziti u veće zone kao što su Gredelj ili poluindustrijske zone u kojima možete razvijati urbanizam.“