Prodaja nekretnina u Hrvatskoj postat će prvorazredno političko pitanje pregovora s Europskom Unijom: iako Hrvatska nema izgleda da postigne zabrane kakve postoje u Malti i Danskoj, početak prodaje strancima može se odgoditi.

“Prodaja nekretnina, posebno na Jadranu, uskoro će postati prvorazredno političko pitanje u pregovorima s Europskom unijom. Možete biti sigurni da će najkasnije 2007. britanske novine biti zatrpane oglasima u kojima se prodaju nekretnine i zemljišta na atraktivnim lokacijama u Hrvatskoj, upravo kako je to već godinama a u Španjolskoj, Portugalu ili Francuskoj. Iako će, pretpostavljam, relativno malo naših građana prodati svoje kuće, vrlo lako mogu ojačati antieuropski osjećaji kako nam stranci otimaju najbolje dijelove naše zemlje”, objasnio je u subotu za Nacional visokorangirani političar blizak vladi Ive Sanadera.

Riječ je o najkompleksnijoj temi u pregovorima s Unijom, smatra većina ovdašnjih diplomata. Hrvatska je jedna od najatraktivnijih europskih destinacija i za nekoliko godina može se očekivati da brojni državljani Europske unije ovdje počnu kupovati nekretnine. Sada je to dopušteno samo stanovnicima država s kojima su potpisani ugovori o reciprocitetu, ali najkasnije 2009. takva situacija će se promijeniti. Dodatni je problem bitno slabija platežna moć hrvatskih građana, zbog čega bi se moglo dogoditi da Hrvati budu diskriminirani pri kupnji nekretnina u svojoj zemlji.

Uostalom, inozemni državljani dosad nisu pokupovali pretjerano velik broj ovdašnjih kuća i stanova. Početkom travnja ove godine objavljen je podatak prema kojem je od 1996. oko 3200 stranaca dobilo dozvolu da kupe nekretnine u Hrvatskoj. Svake godine prosječno 1200 stranaca službeno zatraži dozvolu za kupnju zgrada, kuća ili stanova i u oko 40 posto slučajeva dopuštenja se izdaju brzo, dok su ostala u fazi čekanja ili se odbacuju. Prosječno se čeka godinu dana i izgleda da samo rijetki mogu računati na ubrzano rješavanje svojih zahtjeva. Sporost ovdašnje administracije osjetio je i nekadašnji američki veleposlanik William Montgomery koji je čekao 1,5 godinu dok mu iz Ministarstva vanjskih poslova nije stiglo odobrenje za kupnju kuće u okolici Dubrovnika. Broj nekretnina koje su inozemni građani kupili u Hrvatskoj nije prevelik u usporedbi s podatkom da su prošle godine stranci u Španjolskoj pokupovali 100.000 stanova i kuća. Zasad nekretnine mogu kupovati samo osobe iz zemalja s kojima Hrvatska ima potpisane ugovore o reciprocitetu, a unutar EU to se ne odnosi samo na Dansku i djelomice Italiju. Pritom postoji i mogućnost zaobilaženja zakona jer inozemne pravne osobe, dakle strane tvrtke koje su osnovane u Hrvatskoj, smiju ovdje kupovati nekretnine. Ovakvu mogućnost najčešće koriste Slovenci s kojima nema ugovora o reciprocitetu. Kad Hrvatska postane članica EU, neće se puno toga promijeniti jer će pravo na kupnju dobiti Danci i Talijani, te građani deset novih članica EU, koji ionako nemaju preveliku kupovnu moć.

Nacionalov sugovornik tvrdi kako u HDZ-ovoj vladi još uvijek nema strategije kako postići najbolje rješenje, a to znači što dulju odgodu kojom će se građanima EU dopustiti kupnja kuća i stanova. O tome se rijetko raspravljalo i Sanader je zauzeo načelan stav kako će hrvatski pregovarači na sve načine pokušati ishoditi koncesije poput onih u Austriji. Austrijanci su dopustili kupnju nekretnina u Beču i većini gradova, ali stranci ne mogu postati vlasnici kuća ili zemljišta u atraktivnom alpskom području. “Optimalna solucija bila bi da obalni pojas postane neka vrsta zaštićene zone, ali realno govoreći, imamo male šanse. Ne vidim kako bismo argumentirali takav zahtjev, makar znam da premijer Sanader namjerava zatražiti podršku zemalja koje su u velikoj mjeri zaštitile svoje nekretnine. Kad je riječ o poljoprivrednom zemljištu, čini se da nemamo nikakve šanse jer je taj sektor ionako razmrvljen i nije u stanju oduprijeti se konkurenciji iz EU”, smatra sugovornik Nacionala.

Najbolje je prošla Malta, u kojoj stranci uopće ne mogu biti vlasnici posjeda ili stanova. Iznimka su državljani EU koji na otoku žive pet godina i kandidiraju za dobivanje državljanstva. Druga zemlja u kojoj postoje ograničenja jest Danska, u kojoj stranci ne smiju kupovati kuće na obali, a otežano im je i kupovanje ostalih nekretnina. Hrvatska neće imati koristi od iskustava tih dviju država – potvrdilo je nekoliko eksperata za Nacional – jer je puno veća od Malte, na kojoj živi 400.000 ljudi, a kudikamo politički slabija od Danske čiji su se pregovarači izborili za značajne povlastice.

Ono što zasada Vladini dužnosnici čuvaju kao argument u borbi protiv opozicije vezano je uz Sporazum o stabilizaciji i pridruživanju, koji je potpisan u vrijeme dok je na vlasti bio Ivica Račan. Sanaderovi suradnici tvrde da je Račan zbog vlastite političke promocije pristao da SSP bude dovršen u samo nekoliko tjedana, a rezultat je nekoliko loših odredaba. Navodno je najlošiji upravo članak 60. koji strancima omogućava kupnju nekretnina. Nalazi se u poglavlju “Kretanje kapitala” i glasi:
“Po stupanju na snagu ovog Sporazuma Hrvatska će dopustiti državljanima država članica Europske unije stjecanje nekretnina u Hrvatskoj, uz potpunu i svrhovitu primjenu postojećih postupaka, osim za područja i pitanja navedena u Dodatku VII. U razdoblju od četiri godine od stupanja na snagu ovoga Sporazuma Hrvatska će postupno usklađivati svoje zakonodavstvo koje se odnosi na stjecanje nekretnina u Hrvatskoj kako bi državljanima članica EU osigurala isti tretman kao i hrvatskim državljanima. Nakon isteka četvrte godine od stupanja na snagu ovoga Sporazuma Vijeće za stabilizaciju i pridruživanje ispitat će načine za proširenje tih prava na područja i pitanja navedena u Dodatku VII.”

“To nije točno jer smo u Sporazum uspjeli uvrstiti odredbu kojom se izuzimaju poljoprivredna zemljišta i zaštićene zone. Rekao bih da Sanaderova vlada pokušava naći alibi i prije početka pregovora, jer da su imali nešto protiv Sporazuma o stabilizaciji i pridruživanju, mogli su s tim izići u javnost u prošle dvije godine”, upozorava Neven Mimica, bivši ministar europskih integracija.

Za razliku od velikog dijela javnosti i službene politike, Mimica tvrdi kako je teza da će stranci pokupovati sve što vrijedi u Hrvatskoj – pretjerivanje. “Što znači rasprodaja hrvatske države. Prije svega, budu li stranci kupovali ovdašnje nekretnine, za njih će davati više, a ne manje novca od naših ljudi, što znači da se ne radi o rasprodaji nego dobrom poslu, barem za one koji prodaju. Drugo pitanje je pravno, jer kako država smije građanima zabraniti da prodaju privatno vlasništvo”, upozorava Neven Mimica. Po njegovu mišljenju, hrvatska vlada ima samo dvije točke na kojima mora ustrajati u pregovorima. Prvo, mora se izboriti za što dulje prijelazno razdoblje u kojem stranci neće moći kupovati nekretnine u Hrvatskoj. Riječ je o tzv. ekonomskoj zaštitnoj klauzuli kakvu je iskoristila Slovenija, koja se na taj način idućih sedam godina zaštitila od rasprodaje svojih nekretnina. U tih nekoliko godina treba napraviti sve kako bi se kupovna moć hrvatskih građana izjednačila s onom u inozemstvu. Drugo, također treba zaštititi poljoprivredno zemljište kako ne bi bilo rasprodano u bescijenje.

Europska unija dopušta i određene ustupke kad bi prodajom nekretnina u nekoj državi bio ugrožen opći interes. Hrvatski pregovarači to bi trebali iskoristiti – uvjeren je Neven Mimica – barem na otocima gdje možda mogu smanjiti prodaju nekretnina strancima. Zakon o otocima predviđa posebnu zaštitu i to je argument koji je upotrebljiv u komunikaciji s Bruxellesom. To ne znači da se može strancima zabraniti kupovanje kuća na otocima, ali je moguće donijeti propise kojima se uz obalu ne smiju graditi apartmani ili nova naselja. Time bi se očuvao njihov autohtoni izgled, ali ni u tom slučaju ne bi se mogla provoditi segregacija. Ono što ne bi smjeli činiti strani građani bilo bi zabranjeno i Hrvatima. To je cijena ulaska u EU u kojoj je jedno od temeljnih načela slobodno stjecanje vlasništva nad nekretninama.

SDP-ov saborski zastupnik podsjeća i kako većina novih članica EU ničim ne ograničava kupnju nekretnina, dok su se zaštitili upravo od rasprodaje zemlje i šuma. Pritom i on priznaje kako postoje i logični razlozi zbog kojih je na tom području Hrvatska u većoj opasnosti. “Gdje biste vi radije imali vikendicu, na Baltiku ili Hvaru”, pita Mimica.

“Zakon o poljoprivrednom zemljištu u svom prvom članku zabranjuje strancima posjedovanje zemlje u Republici Hrvatskoj”, objašnjava Mladen Pavić, glasnogovornik Ministarstva poljoprivrede. Potpuno je jasno da je ovakva situacija neodrživa bez obzira na Sporazum o suradnji i pridruživanju. Sve članice Unije morale su se odreći apsolutnog suvereniteta u vlasništvu nad nekretninama i to će morati učiniti i Hrvatska. Poljoprivreda je posebno osjetljivo područje i zato ne iznenađuje brojnost pregovaračke ekipe koju će voditi Ružica Gelo i u kojoj će biti približno 350 stručnjaka. Prodaja zemlje stranim državljanima jedno je od triju pregovaračkih područja, zajedno s provjerom zakonodavstva i dogovorom o kvotama za proizvodnju šećera, ribe, maslinova ulja, vina i mlijeka. Pavić napominje kako još nije definirana državna strategija prodaje zemljišta državljanima EU, ali iskustva deset država koje su se prošle godine priključile svode se na dobivanje što duljeg prijelaznog razdoblja koje tim zemljama omogućava konsolidaciju poljoprivrede.

I u Bruxellesu su svjesni da je poljoprivredno zemljište na istoku Europe višestruko jeftinije nego među starim članicama EU i to je bio razlog zašto su se svi izborili za razdoblje od nekoliko godina tijekom kojeg stranci neće smjeti kupovati zemljišne posjede ili šume. Najveći ustupak izvukla je Poljska, čije posjede građani iz ostatka Unije neće smjeti kupovati punih 12 godina, a u pojedinim vojvodstvima i dulje. Jedina koncesija koju su morali dati Poljaci bilo je izuzimanje od te odredbe stranaca koji kod njih žive barem četiri godine. Drugim riječima, danski ili portugalski farmer koji u Poljskoj živi od 1. svibnja 2004., kad je ušla u Uniju, moći će postati vlasnik posjeda ili šume u proljeće 2008. Isti pristanak dala je i Mađarska u kojoj stranci neće moći kupiti poljoprivredno zemljište sedam godina, baš kao i u Sloveniji, dok taj rok u Češkoj iznosi pet godina. Neobrađeni prostori na istoku iznimno su zanimljivi poljoprivrednicima iz razvijenih zemalja, tako da se u ruralne predjele Estonije naseljavaju brojni Englezi.

“Mislim da se ne trebamo plašiti rasprodaje zemlje kupcima iz inozemstva, ali moramo biti svjesni golemih disproporcija u cijenama kod njih i nas. U Francuskoj i Njemačkoj hektar prvorazrednih vinograda doseže cijenu od 800.000 eura, a u Hrvatskoj ona iznosi maksimalno 10.000 eura. Pregovori s EU o poljoprivredi počinju u prosincu i sigurno ćemo se dobro pripremiti, što podrazumijeva da ćemo se pokušati izboriti za što dulju odgodu prodaje šuma i poljoprivrednih površina”, uvjerava Mladen Pavić.

Dijametralno suprotno stajalište zastupa Hrvatska seljačka stranka. Prema riječima Božidara Pankretića, hrvatski pregovarači moraju ultimativno inzistirati na 18-godišnjoj zabrani prodaje domaćih nekretnina i poljoprivrednih zemljišta. Bivši ministar poljoprivrede ovako rezolutne zahtjeve brani podatkom kako oko 450.000 hektara državnog zemljišta još nije podijeljeno seljacima i stranci ga mogu lako otkupiti. Još lošiji uvjeti vladaju na milijun hektara zemljišta koja su pretežno u vlasništvu staračkih domaćinstava i ti su ljudi sasvim nesposobni odgovoriti inozemnoj konkurenciji. “Tih 18 godina imperativ je ako želimo konsolidirati hrvatsku poljoprivredu. Vlada ni u kojem slučaju ne smije pristati na 5 ili 7 godina jer to ne znači ništa i HSS će apsolutno glasovati protiv takvih rješenja. Eventualno možemo raspravljati o 12 godina kao što su dobili Poljaci, premda je i to prekratko vrijeme”, upozorava Pankretić.

Identično rješenje HSS predlaže i kad se radi o zabrani prodaje nekretnina. Za njih postoji golema opasnost, posebno od rasprodaje jadranske obale državljanima Unije i HSS će u parlamentu glasovati protiv ovakvih rješenja, makar zbog toga dobili atribut stranke koja okuplja euroskeptike. “To nije euroskepticizam nego borba za nacionalne interese. Ova zemlja teško je izborila neovisnost, a sada nam prijeti opasnost da ju jeftino rasprodamo pa će naša djeca za nekoliko godina morati plaćati ulaznicu budu li se htjela okupati na plaži u Istri ili Dalmaciji”, skeptičan je Pankretić.