Objavljeno u Nacionalu br. 843, 2012-01-10

U Kini ima 65 milijuna neprodanih stanova što prijeti slomom tržišta nekretnina i izazivanjem nove svjetske gospodarske krize

Kangbashi je grad smješten na sjeveru Kine, u ugljenom bogatoj pokrajini Unutrašnja Mongolija. Njegova izgradnja počela je 2003. godine. U samo osam godina usred ordoške pustinje niknule su stotine modernih građevina – nepregledni nizovi stambenih nebodera, ali i poslovnih tornjeva, te zgrada javne uprave. Izgrađeni su i muzeji, kinodvorane, sveučilišta, bolnice, knjižnice, sportski tereni, koncertna dvorana, dvije tvornice i golema termoelektrana. Izgrađeni su i deseci hektara naselja s jednokatnim i dvokatnim vilama s uređenim vrtovima, namijenjenim pripadnicima sve brojnije kineske srednje klase. Kangbashi zapravo ima gotovo sve sadržaje kao i neki grad iste veličine u razvijenim zapadnim državama. Sve osim jednog, a to su ljudi. U gradu koji je trebao biti dom za barem milijun ljudi i u čiju je gradnju uloženo oko 160 milijardi američkih dolara, danas živi 20-ak tisuća stanovnika.

Ipak, Kangbashi nije specifikum, već najpoznatiji od desetak kineskih gradova duhova – golemih građevinskih projekata koji su propali zbog sve veće krize na kineskom tržištu nekretnina. Ta kriza, zapravo najveći investicijski balon na tržištu nekretnina u svjetskoj povijesti, danas je golema prijetnja stabilnosti svjetske ekonomije, jednako stvarna i neposredna kao i moguća propast eura ili izbijanje nove recesije u SAD-u. Kina bi u 2012. trebala ostvariti četvrtinu ukupnog globalnog ekonomskog rasta, ali 12 posto kineske ekonomije otpada na investicije u rezidencijalne nekretnine, a daljnjih 13 posto na povezane sektore kao što su proizvodnja građevinskog materijala, kućanskih aparata i raznih drugih proizvoda i usluga. Temeljem toga, jasno je da bi pad kineskoga tržišta nekretnina bio težak udarac za gospodarski rast te države i da bi se, sukladno tome, njegove posljedice osjetile u cijelom svijetu.

Ipak, kineski slom tržišta nekretnina nije ograničen samo na Kangbashi i slične goleme projekte, već je rasprostranjen u gotovo cijeloj Kini. Primjeri su vidljivi gotovo na svakom koraku. U gradu Dongshengu, tek 25 kilometara udaljenom od Kangabashija, 2005. godine, na vrhuncu kineske ekspanzije tržišta nekretnina, izgrađen je New South China Mall, najveći trgovački centar na svijetu. Na površini od 890 tisuća metara četvornih, u tom centru, između ostaloga, izgrađeni su 25-metarska imitacija pariške trijumfalne kapije, replika tornja crkve Sv. Marka iz Venecije, umjetni kanal s gondolama dug 2,1 kilometar i pola kilometra staze za vlak smrti. U New South China Mallu nalazi se i 2350 dućana, ali ih je do danas iznajmljeno tek 47. Polovica toga otpada na zapadnjačke lance brze prehrane smještene oko jednog ulaza u centar, a u pokušaju da nadoknade barem dio uloženoga, investitori su dio garaže pretvorili u stazu za karting. Ipak, ako se Kangbashi, obližnji trgovački centar i ostali kineski gradovi duhova mogu smatrati megalomanskim projektima koji su bili osuđeni na propast, trenutna situacija nije ništa bolja ni za one koji su ulagali u naizgled mnogo konzervativnije i promišljenije projekte. Gotovo da ne postoji kineski grad u kojem cijene nekretnina u drugoj polovici 2011. nisu pale za dvoznamenkasti postotak.

Prema službenim podacima, cijena rezidencijalnih nekretnina u dvama najvećim gradovima – Pekingu i Šangaju – pala je od 13 do 18 posto, dok u manjim i manje atraktivnim gradovima, kao što su Dalian, Wuxi, Nanjing i Wuhan, pad iznosi od 20 do 40 posto. Najveći pad zabilježen je u oazama luksuznih nekretnina, kao što je grad Sanya na otoku Hainanu, inače jednom od najpopularnijih kineskih ljetovališta. Tamo su cijene proteklih godina rasle dvoznamenkastim postotkom, samo 2010. za 48 posto, da bi balon puknuo prije nekoliko mjeseci. U studenome su cijene uspoređene s istim mjesecom prethodne godine pale za 28 posto, a ukupna prodaja nekretnina se prepolovila. Iako su te brojke alarmantne, zapadni analitičari smatraju da službeni podaci ne pokazuju prave razmjere problema.

Dapače, prema neovisnim izvještajima, sasvim je uobičajena praksa da investitori kupcima unaprijed nude popuste od 30 do 50 posto za kupnju nekretnina u nedovršenim projektima. Ti popusti često su dio posebne akcije – kupci za jedan stan dobiju dva, automobil ili čak zlatne poluge – pa stoga nisu dio službene statistike, ali upućuju na to da su investitori spremni prodavati nekretnine i po nabavnoj cijeni samo da ne bi imali gubitak. Ipak, ako su točne procjene o tome da danas u Kini postoji 64 milijuna praznih stambenih jedinica, jasno je da kupaca, čak ni po toj diskontnoj cijeni, jednostavno nema. Razlog je što su cijene, i uz goleme popuste, uvelike više od realne vrijednosti tih nekretnina, a ta situacija koja sada prijeti gospodarskim slomom, igrom sudbine, nastala je upravo zahvaljujući pokušajima kineske komunističke partije da to sve spriječi nekoliko godina ranije. Kad je 2009. kolabirala američka investicijska banka Lehman Brothers, a svijet zahvatila recesija, kineske su se vlasti našle u dilemi. Za državu koja svoj golem gospodarski rast temelji na izvozu, pad potrošnje u ostatku svijeta značio je da će morati povećati aktivnosti na svom unutrašnjem tržištu. To se moglo učiniti na dva načina, potičući potrošnju građana ili povećanjem investicija. S obzirom na to da su iz političkih razloga u vrhu kineske partije vrlo neskloni nekontroliranu povećanju osobne potrošnje građana, donesena je odluka da se potiču investicije, uglavnom građevinske. Lokalne banke su dokapitalizirane sa 400-tinjak milijardi dolara kapitala i snižene su kamatne stope Kineske središnje banke. Investitori i građani odjednom su na raspolaganju imali goleme količine jeftina novca. Taj se novac prelio na tržište nekretnina, a građevinski bum, započet šest godina ranije, eksplodirao je.

Dijelom je to bila posljedica smišljene politike, ali dijelom i ograničenih mogućnosti ulaganja i štednje za kineske građane. Tamošnji zakoni takvi su da je ulaganje u inozemstvu gotovo nemoguće, kamatne stope na štednju u bankama toliko su male da često ne pokrivaju ni stopu inflacije, a burze su nestabilne. U takvim je okolnostima ulaganje u nekretnine za velik broj kineskih građana bilo zapravo jedini prihvatljiv oblik investiranja i štednje, a za špekulante glavno područje djelovanja. Ključni igrači na tržištu nisu bili obični građani koji su tražili stan ili kuću, nego investitori s viškom kapitala koji su odjednom kupovali cijele zgrade, čak i cijela naselja. Milijuni stanova prodavali su se i kupovali u Kini, ali bez namjere da ikad itko u njima živi, već da se prodaju kad cijena poraste. A cijena je mjesečno bez prestanka rasla i to godinama. Od 2003. do 2010. cijene nekretnina u prosjeku su porasle za 150 posto. Omjer cijene stambenog prostora i prihoda postao je najviši u svijetu.

Stanovniku Pekinga s prosječnim primanjima trebalo bi 54 godine rada da otplati stan od 50-ak četvornih metara. U Guiyangu, glavnom gradu najsiromašnije kineske provincije Guizhou, cijena stanova sredinom prošle godine dosegnula je razinu cijena u američkom Phoenixu. Radi se o gradovima slične veličine, ali uz jednu bitnu razliku. Kupovna moć stanovnika Phoenixa deset je puta veća od kupovne moći stanovnika Guiyanga. Strani analitičari procjenjivali su da su cijene nekretnina u Kini precijenjene za 70 posto i da će prije ili kasnije doći do sloma tržišta. Neki poznati američki ulagači čak su počeli ulagati milijune u vjerojatnost tog sloma. Kineske vlasti, dakako, demantirale su te tvrdnje i objavile da će pokušati utjecati na pad cijena. Sad kad cijene padaju, tvrde da je to dokaz da njihove mjere funkcioniraju, no istina je vjerojatno da se taj pad događa mimo njihovih mjera. Zapravo, postoji vrlo malo što kineske vlasti mogu učiniti. Cijeli niz lokalnih jedinica tijekom zadnjih pet godina postao je toliko ovisan o prodaji građevinskoga zemljišta kao izvoru financiranja da neke od njih i u krizi doslovce prisiljavaju privatne investitore da tu zemlju kupuju. Ipak, interes na redovnim dražbama sve je manji, čak i u najatraktivnijim gradovima. Na posljednjim dražbama u Pekingu i Šangaju potkraj prošle godine prodana je tek svaka četvrta ponuđena parcela. U manjim gradovima situacija je još gora, posebno u onima gdje su poduzetni lokalni vođe pokrenuli javne projekte vezane uz nekretnine, kakav je bio i Kangbashi. Problem je zapravo mnogo veći.
Kineska komunistička partija danas zapravo funkcionira kao golema korporacija u kojoj niži menadžeri, lokalni partijski čelnici, ako žele biti unaprijeđeni, moraju u svom odjelu, okrugu ili pokrajini osigurati što veći gospodarski rast. Najlakši način kako to ostvariti bio je ulaganjem u građevinske projekte i godinama je funkcionirao, ali kad je prestao funkcionirati takav sustav, svi su se ti poduzetni partijski činovnici našli u problemima. Brojne pokrajine sada ne mogu prodati nekretnine koje su gradile, a nemaju novca da financiraju ni osnovne komunalne servise, poput čistoće ili policije, zdravstvene skrbi i obrazovanja.

Dakako, te njihove nekretnine sada bi mogle biti prodane po veoma niskoj cijeni, a gubitke bi sanirala središnja država. No to bi izazvalo val nezadovoljstva kupaca i ulagača koji su još donedavno iste te stanove ili urede kupovali po puno višim cijenama. Još prije nekoliko tjedana horda bijesnih kupaca napala je izložbeni salon jednog velikog šangajskog developera, ljuta zbog činjenice da je svojom politikom popusta u dva tjedna smanjio vrijednost njihovih nekretnina za 50 posto. Upravo zbog toga ne postoji bezbolno rješenje cijelog problema, ali ne bi bilo pravedno za cijelu situaciju okriviti samo pohlepne kineske investitore i častohlepne lokalne partijske dužnosnike. Cjelokupni kineski ekonomski model zadnjih desetak godina temeljio se na golemim ulaganjima u građevinske infrastrukturne projekte. Dijelom je to bilo i razumljivo, s obzirom na golemi suficit koji Kina ostvaruje kroz izvoz svojih industrijskih proizvoda, ali danas se pokazuje da su brojni od tih projekata bili predimenzionirani. Primjerice, golem novac Kina je ulagala u razvoj svog željezničkog sustava, čija je kruna bilo otvaranje ultrabrze željezničke linije između Pekinga i Šangaja sredinom prošle godine. Ipak, kad je neposredno nakon otvorenja zbog korupcije smijenjen dugogodišnji ministar željeznica, otkriveni su i golemi dugovi željezničkog sustava, nastali ponajprije zbog slaba prometa. Samo da bi sanirao najhitnije dugove, ministar je od vlade zatražio izravnu financijsku pomoć od 126 milijardi američkih dolara.

Sve je više takvih primjera koji pokazuju da se kineski model rasta uvelike temeljio na gradnji pruga kojima putuju prazni vlakovi, cesta na kojima se nitko ne vozi i gradova u kojima nitko ne živi. Otrežnjenje od tog modela za Kinu će vjerojatno biti bolno, ali ostatak svijeta nema nikakva razloga za zadovoljstvo. Kina iz Australije uvozi goleme količine ugljena, željezne rudače i prirodnog plina, iz Južne Afrike i Brazila dobavljaju komercijalne metale, iz Čilea bakar, iz Indonezije ugljen, a iz Tajlanda i Vijetnama gumu. Doživi li kineska građevinska industrija pad, i taj će se uvoz smanjiti, a valute tih država doživjet će pad. Negativan efekt na svjetski rast bit će još veći, a nastradati bi mogli i veliki svjetski proizvođači građevinskih strojeva, uglavnom iz Južne Koreje, Japana i SAD-a. Naravno, povezani efekti mogli bi biti puno veći. Čelnici europskih i američkih metalurških kompanija još uvijek pamte kako su tijekom kratkog ekonomskog pada sredinom prošlog desetljeća kineski proizvođači, u nemogućnosti da svoje proizvode prodaju kod kuće, preplavili strana tržišta jeftinim čelikom. To je rezultiralo golemim poslovnim problemima za svjetsku metaluršku industriju, ali izazvalo i niz bilateralnih trgovinskih sporova između Kine, EU i SAD-a, od kojih neki do danas nisu dovršeni. Efekti pucanja kineskog nekretninskog balona mogli bi biti deset puta gori nego tada i to je razlog što svjetski ulagači danas s jednakom pažnjom prate cijenu obveznica posrnulih europskih država, kao i cijene stanova u novoizgrađenim gradovima zabačenih kineskih provincija.