Kad je u rujnu Vlada pokrenula proceduru izmjena Zakona o porezu na dohodak, kojima je obuhvatila i iznajmljivanje nekretnina, u obrazloženju puštenom u javno savjetovanje bilo je rečeno da je cilj ujednačavanje poreznog tretmana dugoročnog ili ugovornog najma (stanovanje) i kratkoročnog najma (turizam).

No, hoće li to tako doista biti u praksi?

Dugoročni najam i dalje će se oporezivati više od turističkog

U turistički najrazvijenijim gradovima i općinama će iznos paušalnog poreza po krevetu iduće godine vjerojatno značajno rasti u odnosu na 2024. godinu, budući da će minimum po krevetu za takve jedinice lokalne samouprave biti 100 eura, prema Zakonu o porezu na dohodak, a maksimum 300 eura, ali općenito gledano, iznajmljivanje apartmana turistima i dalje će u Hrvatskoj biti “najjeftiniji izvor dohotka”, poručio je za Forbes Hrvatska Ivan Petarčić, konzultant iz RRIF-a.

Pritom valja imati na umu da je podignut i maksimalni prag za paušalce – fizičke osobe koje ostvaruju dohodak od iznajmljivanja, s 40.000 na 60.000 eura, koliko je povećan prag za obvezni ulazak u sustav PDV-a.

Petarčić stoga daje sljedeću usporedbu: iznajmljivač koji ima četiri apartmana sa po dva kreveta, odnosno njih ukupno osam, na atraktivnoj lokaciji u općini ili gradu u I. kategoriji po turističkoj razvijenosti, godišnje će platiti maksimalni paušalni porez na dohodak u iznosu 2400 eura (8 × 300 eura), a pritom može ostvariti primitke od 60.000 eura.

Na iste godišnje primitke, iznajmljivač bi u slučaju dugoročnog najma platio 5040 eura poreza na dohodak jer se primjenjuje 12 posto poreza na osnovicu od 60.000 eura, umanjenu za 30 posto paušalnih izdataka.

Prema tome, u dugoročnom bi najmu platio dvostruko više poreza na dohodak.

Dugoročnim iznajmljivačima priznaju se troškovi održavanja nekretnine, kratkoročnima ne

No, Petračić ipak napominje da je, ekonomski gledano, dvojbeno treba li te poreze izravno uspoređivati. Za dugoročno iznajmljivanje se, naime, priznaju troškovi održavanja nekretnine koji se odbijaju od ostvarenog dohotka i tako se dolazi do porezne osnovice, a za kratkoročno se iznajmljivanje troškovi uopće ne priznaju iako postoje (održavanje, režije, turistička članarina) i vjerojatno su viši nego kod dugoročnog iznajmljivanja.

Kako god bilo, Ministarstvo financija je u početku zamislilo ambicioznije dizanje poreza za kratkoročni najam u turističkim dijelovima zemlje, ali u konačnom prijedlogu Zakona o dohotku je popustilo.

Naime, za I. kategoriju, onu turistički najrazvijenijih općina i gradova, minimalni iznos paušalnog poreza trebao je rasti na 150 eura po krevetu, a za II. kategoriju na 100 eura. Na koncu je donja granica u I. kategoriji 100 eura po krevetu, a u II. kategoriji 70 eura.

NOVI NAMETI Od 2025. brojne izmjene u poreznom sustavu. Ovo su dobitnici i gubitnici

U slučaju malog iznajmljivača s jednim apartmanom od 50 četvornih metara s četiri kreveta u kategoriji I., minimalni paušalni porez na dohodak je sada 400 eura, a prema prvom prijedlogu je trebao biti 600 eura.
Za prosječno 65 dana zauzetosti, gdje se taj apartman iznajmljuje za oko 160 eura (prema Vladinoj kalkulaciji), radi se o primitku od 10.400 eura.

Za istu veličinu stana u kategoriji I., koji se iznajmljuje 12 mjeseci po 600 eura mjesečno, ukupni je primitak 7200 eura, a porez od 12 posto se plaća na osnovicu od 5040 eura (kad se oduzme trošak od 30 posto) i iznosi 604,8 eura.

Može li Vlada ispuniti deklarirane ciljeve o ‘priuštivosti’ stanovanja?

Naravno, primijeni li lokalna jedinica maksimalni mogući iznos paušalnog poreza od 300 eura po krevetu, to bi snažnije opteretilo turističke iznajmljivače, a dosadašnja je praksa pokazala da se za najviši mogući iznos odlučivalo jako malo gradova i općina.

BIVŠA MINISTRICA ‘Hrvatska već ima nekretninske poreze, ali mnogi gradovi i općine ih uopće ne koriste’

Prema službenim podacima, samo šest posto ih je primjenjivalo dosadašnju najvišu propisanu visinu paušalnog poreza po krevetu od 200 eura. Odnosno, 80 posto ih je primjenjivalo niže iznose, a od toga 34 posto najnižu propisanu visinu paušalnog poreza u iznosu 20 eura.

Budući da za velike paušalce-iznajmljivače turističko iznajmljivanje nije zapravo postalo porezno neatraktivno u odnosu na dugoročni najam, postavlja se pitanje koliko podizanje paušalnog poreza može utjecati na veću priuštivost stanovanja u Hrvatskoj. Ideja je bila, kako su tumačili iz Vlade, postići veću pravednost u oporezivanju i “utjecati na stvaranje stabilnih stambenih uvjeta za obitelji i zaposlene, osobito u područjima s izraženom sezonalnošću najma“.

Naravno, usvojen je i niz drugih mjera koje bi mogle utjecati – od ograničavanja apartmanizacije stambenih zgrada do poreza na nekretnine – iako ga, prema usvojenom rješenju, neće plaćati oni iznajmljivači koji ulaze u kategoriju domaćina i stanuju u istoj nekretnini, ističe Forbes Hrvatska.

EKONOMIJA KAFIĆA Pitali smo Grčića i Jurčića kakva je Plenkovićeva porezna reforma. ‘Sasjekli’ su je