A CIJENE RASTU Jako je pala prodaja stanova u Zagrebu i na obali, evo što se zbiva na tržištu nekretnina

Iako se čini kao da je Hrvatska imuna na pad cijena nekretnina koji je vidljiv u zemljama EU te smo u trećem tromjesečju 2023. imali najveći rast cijena nekretnina, nazire se trend smanjene prodaje stanova i smanjenog rasta cijena.

Analizirajući podatke e-nekretnina, informacijskog sustava tržišta nekretnina za koje je nadležno Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, vlasnik agencije za nekretnine Imperium immobiliare Filip Brkan ustanovio je kako vlada negativan trend.

Analiza je pokazala značajan rast cijena nekretnina u Zagrebu s najvećim porastom između 2022. i 2023. godine (19%) te sporijim rastom između 2023. i 2024. godine (3%). U analizi se navodi da kada se od postotka rasta od 3% između 2023. i 2024. oduzme stopa inflacije koja je trenutačno u Hrvatskoj 4,7%, dolazi se do stvarnog pada od 1,7% s obzirom na inflacijsku prilagodbu.

“Već prošle godine u Zagrebu je prodano 8863 stana i ta se godina može usporedit jedino s 2017. kada je uveden APN , no tada još nije bio u punom jeku. Dakle, vratili smo se pet do šest godina unazad kad govorimo o brojci transakcija. Konkretno, 2022. godine je bilo 10252, a 2023. već 8863 prodanih stanova. Ove godine se pak već iz kvartalne statistike vidi da je bilo 28 posto manje transakcija“, rekao nam je Filip Brkan te naglasio da poanta njegove analize nije u tome da su cijene pale, već da se usporio rast.

Jeftiniji stanovi se slabije prodaju

„Brojke pokazuju jasan trend da nema velikog rasta od na primjer oko 20 posto kao što je bilo prethodnih godina i to je dobro. Uslijed takvog velikog rasta je došlo do zasićenja jer je kupac postao nemoćan i došao tržišno na rub priuštivosti. Nije da ljudi ne žele kupovati, nego ne mogu. Brojke to potvrđuju vrlo jasno jer od 2022. do 2024. se vidi jasan pad prodaje u segmentu nekretnina čije se cijene kreću između tisuću do tri tisuće eura po metru četvornom“, kaže Brkan te dodaje da s druge strane u segmentu nekretnina od tri tisuće do deset tisuća eura po metru četvornom prodaja je u rastu. „To znači da ljudi štite novac od inflacije kroz kupnju nekretnina, odnosno da kupuju oni koji žele investirati“, a ne oni kojima su nekretnine potrebne”, zaključuje.

Nedostatak je ponude, a ne potražnje

Pitali smo različite agencije za trgovinu nekretninama o situaciji na terenu. Većina tvrdi kako uglavnom nisu primijetili razliku u prodaji te da je potražnja i dalje puno veća od ponude, dok na podatak od 1,7 % pada cijena uglavnom samo okreću očima.

“Iskustva s terena pokazuju pad prometa pogotovo na obali, ali još je teško govoriti o točnim postocima s obzirom na djelomično odgodu u obradi podataka. Po našim statistikama promet je pao nekih 20%. Najveći uzrok pada je nedostatak ponude, a ne manjak potražnje. Kad uspoređujemo realizirane cijene stanova u Zagrebu imamo sličnu situaciju kao u istom periodu prošle godine. Tako da možemo konstatirati da se možda dogodio rast traženih cijena, ali ne i realiziranih.

Istraživanja koja govore o padu od 1% su smiješna, zato što sve ispod 5% smatramo kao moguću stastističku pogrešku.”, smatra Borislav Vujović, dopredsjednik udruženja poslovanja nekretninama pri HGK i direktor agencije Opereta.

„ Iz naše perspektive nije se dogodio pad transakcija u odnosu na prošlu godinu. Prema brojkama iz porezne uprave, bilježi se pad transakcija, ali nisam siguran u kojem postotku u odnosu na prošlu godinu, rekao nam je Sergio Serdarušić, vlasnika agencija za nekretnine Eurovilla te dodaje da su cijene nekretnina ove godine veće nego prošle godine, sporiji je rast, no to ni ne čudu budući se nakon korone i potresa u Zagrebu dogodio nagli rast cijena novogradnji.

NERED NA TRŽIŠTU Vujović: Pad prometa je očit. Kupaca ima, ali nema novih nekretnina

„Što se tiče ostalih lokacija u Hrvatskoj, gdje velik broj transakcija ovisi o strancima, malo se usporilo, ali u usporedbi sa ostalim mediteranskim europskim državama cijene su i dalje vrlo niske. Dosta je prostora za rast koji ponajprije ovisi o investicijskoj klimi te kapitalnim investicijama u infrastrukturu i sadržaje. Predviđanja su da će dugoročno cijene nekretnina i dalje imati pozitivan trend rasta, kratkoročno može doći do zastoja, usporavanja ili čak i pada cijena“ zaključuje Serdarušić.

PRIUŠTIVI NAJAM Dok cijene nekretnina prijete financijskoj stabilnosti Hrvatske, Slovenci našli rješenje?

Fenomen licitacije za dobre lokacije

Pad prometa kažu nisu primijetili ni u Sky Nekretninama, iako cijene ne padaju, tvrde, stagnacija rasta je vidljiva.
„ Rekla bih da se tržište donekle stabiliziralo. Zamjećujemo i dalje veliku potražnju za stanovima u novogradnji, u Zagrebu, ali sve više i u gradovima satelitima poput Zaprešića i Velike Gorice gdje je cijena kvadrata osjetno manja u odnosu na Zagreb. Standardno je velika potražnja je za stanovima do 60 m2 na području Zagreba koje ljudi često kupuju kao investiciju odnosno za turistički najam“, kaže Martina Naletilić suvlasnica agencije Sky Nekretnine. Naglašava i da kada su dobre lokacije u pitanju kontinuiran je deficit nekretnina, pa se pojavljuje i fenomen licitacije.
„Kupci za neke atraktivne lokacije, umjesto da pokušavaju spustiti cijene, što je uobičajena pojava, danas znaju ponuditi i više od početne cijene pa dolazi do licitacija. Neki dan smo imali slučaj za stan na atraktivnoj lokaciji u centru Zagrebu da smo već na dan kada smo ga oglasili dobili za njega veću ponudu od početne cijene“, objasnila je Naletilić.